Coeficiente de área basal / coeficiente de área de planta en el plan de ordenamiento de 1968

Hola querida comunidad,

una pregunta rápida, estamos planeando construir una nueva edificación en nuestro terreno (la casa antigua ya ha sido demolida), para la cual, según información oficial, el último plan de ordenación aprobado data de 1968.
Nuestro terreno tiene una superficie de 976 m2 y el plan de ordenación establece un coeficiente de ocupación del suelo de 0.2 y un coeficiente de aprovechamiento total de 0.3. Además, se permite una construcción abierta de 1 1/2 pisos. No hay ninguna determinación respecto a la altura del alero, altura de cumbrera o similar. Solo existe la línea de edificación a 5 m desde la calle.
Después de dialogar con varios planificadores hay incertidumbre sobre cuáles áreas deben tomarse en cuenta para el cálculo.
Planeamos una casa con una superficie de base de aproximadamente 130 m2. La terraza, el garaje y los caminos se añadirían aparte.
Después de un poco de investigación creo que la ordenanza de uso del suelo de 1962 aplica. ¿Es correcto asumir que según esta ordenanza, las terrazas, etc., no se incluyen en el cálculo? Al menos eso fue lo que encontré en una guía de planificación de la ciudad de Frankfurt (aunque nuestro proyecto está en Hannover...).
Gracias de antemano.

Superficie de aproximadamente 130m2.

Ahora, honestamente, no sé qué quieres preguntar. Tu aporte no contiene ningún signo de interrogación,
Puedes construir una superficie de aproximadamente 195m2. Entonces: ¿dónde está tu problema?

Además, de 1 1/2 plantas,

No existe. Puede ser tu propia interpretación, pero no aparece en el lenguaje oficial.

Terraza, garaje y caminos se añadirían después.

No.

¿Es correcto asumir que, según la ordenanza de uso del suelo, las terrazas, etc., no se incluyen en el cálculo?

Sí.

aunque nuestro proyecto de construcción esté en Hannover...

... puedes usar la ayuda de planificación, ya que se trata de derecho federal. Solo en los puntos donde el derecho de planificación (Código de Construcción y Ordenanza de Uso del Suelo) se refiere al derecho de construcción, por ejemplo, en la definición de planta completa, debes intercambiar HBO por la Ordenanza de Construcción de Baja Sajonia. Además, los de Hessen aún consideran una remisión dinámica, es decir, quieren que se aplique la HBO actual, mientras que la jurisprudencia en otros estados federales ha establecido claramente la aplicación estática, por ejemplo, la definición de planta completa en el momento de entrada en vigor del plan de desarrollo.

Hola ypg,
La pregunta al final era si mi interpretación respecto a las áreas que debían sumarse era correcta. Ahí también estaba el signo de interrogación.
Por supuesto que tienes razón, el plan de desarrollo urbanístico establece 1 piso completo. Sólo escribí 1 1/2 porque la casa que demolimos tenía 1 1/2 pisos.
Quizás no fui completamente claro con la descripción. Entonces, la superficie base de la casa puede ser un máximo de 11x12 m, para que a) se cumplan las áreas de distancia a la izquierda y derecha y b) se respete el área edificable con 12 m de profundidad. El terreno tiene sólo 17 m de ancho. Aunque la ordenanza de uso del suelo permite superar el área edificable en un grado menor, nuestros planificadores consideran que entonces la notificación de obra se convierte en una solicitud de permiso de construcción. Eso puede tardar en Hannover de 3 a 6 meses más.
Debido a la línea de edificación a 5 m, se añadirían muchas áreas para garaje, acceso, terrazas, etc.
Como el garaje se conecta a la parte trasera de la casa y luego se extiende 9 m hacia atrás (es decir, aproximadamente 7 m más allá del área edificable), sólo para la entrada de vehículos resultan unos 50 m², más el garaje unos 40 m², más la terraza unos 50 m², etc., etc. Ergo, una superficie considerablemente superior a 300 m² de área edificada.
También leí en la ordenanza de uso del suelo de 1962 que para calcular el coeficiente de ocupación del suelo no se considera la parte del terreno entre la calle y la línea de edificación. Eso significa que, en cálculo, sólo puedo partir de 0.2 basado en unos 900 m² aproximadamente.
La incertidumbre ahora se basaba en cómo evaluar la terraza. Según ordenanzas más recientes, se considera como parte del edificio principal y por lo tanto se incluye en el cálculo.

Pero como leí en la aportación de Escroda, mi interpretación era correcta. Eso ya me ayuda para las próximas conversaciones.
Se lo contaré a mi arquitecto mañana.

Gracias por las respuestas y que tengas un buen domingo.

que para determinar el coeficiente de ocupación del suelo no se toma en cuenta la parte del terreno entre la calle y la línea de edificación.

¿Dónde dice eso?
Por cierto, "línea de edificación" es un término de la época anterior a la BBauG y la ordenanza de uso del suelo, por lo que me sorprende que uses este término. Tal vez sería bueno revisar con más detalle la normativa de planificación vigente.

Hola Escroda,

§19; 3

(3) Para la determinación de la superficie autorizada, es decisiva la superficie del terreno de construcción que se encuentra en el suelo para construir y detrás de la línea límite de la calle establecida en el plan de ordenación urbanística. Si no se ha establecido una línea límite de la calle, entonces es decisiva la superficie del terreno de construcción que se encuentra detrás del límite real de la calle o la que está establecida en el plan de ordenación urbanística como decisiva para la determinación de la superficie autorizada.


ok, aquí significa línea límite de la calle.

saludos