Estrategia de financiación para la compra de una casa con necesidad de renovación

Actualmente estamos considerando adquirir una propiedad existente. Se trata de una casa adosada central de 1950. La casa tiene sótano, dos pisos completos y un ático acondicionado. Terreno de 210 m², superficie habitable de 120 m².

Dado que la casa es de 1950, por supuesto que son necesarias algunas renovaciones. La puerta principal y las ventanas ya se han cambiado en los últimos años, así como el baño.

Lo siguiente tendría que ser renovado, junto con nuestra estimación de costos:
- sistema de calefacción completo (actualmente se calienta con estufas de gas, algunas habitaciones todavía se calientan a través de conductos de aire). Por ejemplo, radiadores en toda la casa y caldera de gas en el sótano: 35.000 €
- aislamiento y nueva cubierta del techo: 35.000 €
- electricidad: 10.000 €

Definitivamente haríamos la calefacción antes de mudarnos, la electricidad tal vez también o más tarde. El techo solo cuando ya vivamos allí.

La casa cuesta 298.000 €.
Incluidos los costos adicionales de compra 330.000 €.
Capital propio a aportar 100.000 €.

Ingresos mensuales 3.500 € salario neto y casi 400 € de asignación por hijo.

Ahora, la pregunta principal, ¿cuál es la estrategia de financiación más atractiva?

Por ejemplo, habíamos pensado en solicitar un préstamo de "solo" 270.000 €. Así tendríamos directamente 40.000 € sobrantes para la calefacción y pequeños gastos para la mudanza, por ejemplo, gastos de mudanza, pintar paredes, etc. Las otras renovaciones como el techo las haríamos en 1-3 años y las financiaríamos con un préstamo KFW.

¿O deberíamos aprovechar la baja tasa de interés actual y calcular desde el principio con el costo total de la renovación?
Eso serían, calculando generosamente, 430.000 € de costos totales. Menos el capital propio, serían 330.000 €. Al principio parece extraño comprar una casa por 298.000 € y pedir un préstamo de 330.000 €, ¿verdad? ¿Qué diría el banco al respecto?

¿O existen estrategias de financiación completamente diferentes para nuestro caso?

Muchas gracias por sus comentarios.

Estoy ante un proyecto similar. No debes olvidar las tuberías de agua.
De lo contrario, definitivamente haz que todo se haga antes de la mudanza. ¿O quieres abrir las paredes después de la mudanza para la instalación eléctrica? ¿O quitarle el techo puntiagudo al ático acondicionado?
No tenemos problemas con la financiación. Ustedes tienen buen capital propio y proyectos así no son inusuales.
Si no tienen experiencia, por favor revisen la casa con un perito antes de la compra.

Gracias por la respuesta. Claro, un perito es por supuesto obligatorio en una casa de 70 años.

¿Cómo hacéis la financiación? ¿Combinación de un préstamo amortizable "regular" y KfW? ¿Todo de una vez? ¿Tu banco necesita presupuestos de las empresas para las reformas planificadas, si esos costos van a ser financiados parcialmente?

Sí, solicitamos 50.000 € de la KfW. El resto es entonces un préstamo estándar más una financiación puente porque ya tengo una casa que venderé. Hasta ahora no ha habido nada con presupuesto o algo similar. También estamos examinando cuál banco en concreto es adecuado, o estamos haciendo que lo examinen. Básicamente, también depende del trabajo propio. Nuestra futura casa es de los años 60 y la familia anterior (constructores) ha invertido regularmente. Solo es necesario cambiar algunas ventanas, por ejemplo. Pero también los radiadores, la calefacción central, la electricidad y por precaución las tuberías de agua galvanizadas. Baños, paredes y suelos también deben renovarse. La estructura es excelente y los costes de electricidad se pueden reducir con trabajo propio. Igualmente cosas como el aislamiento del techo del sótano y del último piso. Una semana de trabajo y poca inversión y ya se ha renovado energéticamente, lo que aumenta el valor. Pero por experiencia ya tengo ojo para los puntos débiles. También sé que no siempre todo va bien. Por eso hemos incluido un margen en la financiación y calculado el capital propio procedente de la venta de la casa de forma más baja de lo previsto. Hay que atreverse. También al estrés que supone. En la casa actual casi todo lo he hecho yo mismo. Realmente cada día hubo un problema y algo no funcionó como se esperaba. Si tienen preguntas, pregunten.

Las medidas de rehabilitación que has planeado son todas valorizantes y por lo tanto también serán reconocidas por el banco. A menos que quieras hacerlo tú mismo o que te lo haga un 'amigo artesano'. El banco necesita factura.
Pero lo que debes olvidar rápidamente es la idea de hacer la electricidad o el techo después de la mudanza. Eso es imposible hasta el absoluto infierno. Simplemente no lo hagas.
¿Los baños están realmente en un estado con el que serán felices durante los próximos diez años? Yo también lo arreglaría de inmediato si no es así.

Hola, gracias por las respuestas. Con respecto a la electricidad, estoy de acuerdo en que, por supuesto, es más sensato hacerla antes de la mudanza. La calefacción también. Pero el techo lo veo bastante poco problemático en realidad. Actualmente vivimos en alquiler en una casa de 1930, el año pasado también se arregló el techo y no fue tan complicado para nosotros. ¿O estoy pasando algo por alto?

No queremos hacer todo de una vez. Principalmente no por el costo, sino porque primero queríamos mudarnos para luego tener una sensación de la casa. Y después, con tranquilidad, elaborar un plan detallado con un asesor energético y, si es necesario, un arquitecto. Qué debe hacerse y cuándo. Y qué se puede hacer, pero que al principio no es tan importante, como por ejemplo el baño.

Claro, aparte de que es molesto tener a los albañiles en la casa durante 8 semanas. Teóricamente ya sería posible, ¿no? ¿O hay temas como la electricidad o el agua en los que no se puede vivir durante varios días?

Gracias.