Pregunta de financiación - ¿Tenemos que comprar la casa primero?

Hola,

Queremos construir una casa. Incluyendo el terreno, aproximadamente 500000 euros incluyendo todos los costos adicionales.
Actualmente vivimos en una casa adosada que es nuestra y aún tenemos una deuda de aproximadamente 25000. Valor aproximado 280-300 mil euros. Tenemos un capital propio de unos 50000 euros. Nuestro ingreso es aproximadamente 3000 más 560 euros de subsidio por hijos.
¿Cómo funciona el financiamiento? ¿Primero tenemos que vender la casa?
¿Obtendríamos el préstamo en el mismo banco donde está el crédito de nuestra casa adosada? ¿Qué opciones hay?

¿No es un error tipográfico lo de los 25.000 EUR?

Simplemente planifiquen su financiación como lo harían sin la casa y paguen por el monto restante los posibles gastos de formalización (VFE). Con esa cantidad, no tiene sentido hacer experimentos (una integración bien planificada de la financiación antigua y la nueva).

Además, por supuesto, planifiquen la venta con tiempo y vean si el valor mencionado es adecuado para el mercado y, después de descontar un colchón de riesgo adecuado como capital propio, consideren en su caso una financiación puente.

Hola, no, no es un error tipográfico. Aún quedan aproximadamente 25 mil de deuda pendiente. Pero sin el ingreso por la venta de la propiedad antigua, ¿no obtendríamos un crédito tan alto?

Hola, no es un error tipográfico. Quedan aproximadamente 25 mil de deuda pendiente.
Pero sin los ingresos por la venta de la propiedad antigua, ¿no recibiríamos un crédito alto?

También podrían hipotecar y alquilar la propiedad antigua. Incluso entonces obtendrían un crédito alto. Es un cálculo para ver si vale la pena.

Pero sin el ingreso por la venta de la propiedad antigua, ¿no obtendríamos un crédito alto?

Pregunta seria: ¿Por qué no?

Los costos totales ascienden a 500.000 euros, ustedes planean un ingreso por la venta de la casa de 250.000 euros (ya descontado un pequeño margen de riesgo, el valor fue evaluado por un peritaje o por el banco). Restando el crédito pendiente (me salto los costos de financiamiento), quedan todavía 225.000 euros. Ustedes utilizan el capital propio al 50%, para así conservar 25.000 euros como reserva estricta.

Entonces:
500.000 costos de construcción
-225.000 casa antigua
-25.000 capital propio
=
250.000 nuevo crédito a largo plazo según sus deseos planificado.

Además, hay un crédito a corto plazo por 225.000 euros variable (o con plazo fijo de 1 o 3 meses), que se renueva hasta que la casa antigua sea vendida. No necesitan amortizarlo, se cancela con la venta del inmueble. Yo preferiría fijo, debería ser más barato que variable; la fecha de vencimiento deberían programarla para que coincida con el fin del plazo fijo de intereses. Eso debería ser posible en períodos tan cortos.

La garantía de ambos créditos se hace con la nueva casa, a largo plazo de primer rango, el crédito a corto plazo subordinado. Ustedes deberían exigir que para la determinación del valor hipotecable se considere solo el financiamiento a largo plazo y se excluya la financiación puente.

Y si la casa antigua se vende por más de 225.000 euros, aumentará su reserva estricta o la casa se podrá equipar mejor o cualquier otra cosa...

Esa sería una posibilidad entre muchas. No veo problema, siempre que puedan asumir la carga mensual a largo plazo. Por ejemplo, un año con doble carga se puede cubrir en caso de emergencia con reservas. El efectivo existe, solo que está algo ilíquido en la casa.

Gracias por las respuestas.
Otra pregunta...
Soy autónomo...
¿Cuánto más porcentaje aproximadamente hay que pagar siendo autónomo?
Mi banco habitual ofrece actualmente alrededor del 1,69 por ciento a 10 años. ¿Cuánto más tendría que pagar..?