Proyecto de financiación para una casa unifamiliar en Münsterland

Hola,

el año pasado adquirimos un terreno cerca de Münster y ahora queremos comenzar nuestro proyecto de construcción durante este año. La planificación ya está bastante avanzada, aunque aún no está firmada definitivamente. Será una casa de 150 m2 con el ático y el sótano terminados.
Ahora, sobre lo financiero:

Mi esposa y yo (38 y 37 años jóvenes) tenemos 2 hijos (2 y 0 años).
Nuestros ingresos son los siguientes:
Ella 3200 netos (funcionaria) + subsidio por hijos (350 €)
Yo 1800 netos (subsidio parental), en 4 meses volveré a trabajar a tiempo completo, lo que dará unos 3100 netos. Mi esposa pasará a tiempo parcial (60%) y el niño irá a la guardería (con el primer hijo funcionó muy bien, que después de unos meses subió a 70%; espero que ahora sea igual).
Así que tendremos en la parte de ingresos unos 5000 €.
En gastos tenemos 2 autos (500 €), la guardería (500 €), alquiler con gastos incluidos (800 €), comida etc. (500 €), seguro médico privado (200 €), contrato de ahorro para vivienda y pensión privada (300 €), crédito para el terreno (800 €) [deuda residual 35k €].
Así que actualmente tenemos unos gastos de 3600 €. Después de la reestructuración de la deuda o la mudanza a la nueva casa, tendríamos gastos de 2000 € + gastos adicionales 300 €.
Nuestro capital propio disponible lo hemos invertido en gran parte en el terreno (precio de compra 149000 €), así como en los gastos adicionales (impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos notariales, mediciones, estudio biológico, estudio de suelo). Hemos solicitado un crédito de 40.000 €. Ahora tenemos unos 40.000 € ahorrados, de los cuales recibimos como préstamo dentro de la familia 18.000 € (que por supuesto queremos devolver en los próximos años) y prestados otros 12.000 € que recuperaremos a su vez.
Por lo tanto, consideraría unos 160.000 € como capital propio, ¿no?
Además, hay 3 contratos de ahorro para vivienda (uno con más del 4 % de interés queremos mantenerlo hasta que el banco lo cancele (actualmente 12k €), otro está listo para la asignación (3k €), pero con un tipo de interés desfavorable, y otro que ya tiene 10k € pero aún debe esperar unos años para la asignación).

Nuestra empresa constructora ha indicado el siguiente desglose de costos:
Obra gruesa 210k €
Sótano 41k €
Eliminación de tierra (según gasto, estimo unos 15k € (probablemente menos), ya que el vertedero local probablemente aceptará la tierra)
Extras en el edificio (ya seleccionados) 40k €
Extras no calculados 30k €
Conexión de alcantarillado y otras conexiones 15k €
Cocina 10k €
Jardín, cochera (lo hará un conocido por cuenta propia) 15k €
Drenaje de aguas residuales/pluviales 4k €
Posible enlucido interior en lugar de papel pintado acanalado 10k €

Con algunos otros puntos (para no alargar demasiado la lista), resulta una necesidad de financiación prevista de unos 430k €.
Hemos mantenido las primeras conversaciones financieras, que pronostican una carga mensual de 1700 € a 30 años.
Como preferiríamos una cuota algo más baja y en cambio realizar pagos especiales, el asesor nos presentó una estructura (no sé cuán inusual es) que incluye lo siguiente:

1. 100k € como préstamo con amortización anual fija a 20 años
2. Préstamo sin amortización durante 20 años en conjunto con un contrato de ahorro para vivienda que asume a partir de los 20 años y nos ofrece una tasa de interés relativamente buena.

Sin embargo, he leído con frecuencia que esta estructura suele ser peor que un préstamo tradicional con amortización fija, que en una oferta comparativa con vinculación de interés a 20 años es aproximadamente igual y claramente mejor que uno con vinculación de interés a 25 años. (Nuestro plan es amortizar el crédito en 20-25 años gracias a pagos especiales).
Por lo tanto, agradecería su opinión.

Pasado mañana tengo otra cita con Interhyp para una oferta comparativa, pero me gustaría ir con información más fundamentada, por eso agradecería mucho sus comentarios.

PD: disculpen el texto largo :)

Hola, si no sois vosotros, ¿quién entonces...

capital propio muy alto, funcionarios, 2 hijos y altos ingresos netos.

Exactamente bien hecho al solicitar intermediarios. Si un contrato de ahorro para vivienda es lo correcto, bueno, más bien préstamos con pago completo anticipado y amortización especial.

Hemos tenido las primeras conversaciones de financiación, que pronostican una carga mensual de 1700€ durante 30 años.

2. Préstamo sin amortización durante 20 años junto con un contrato de ahorro para vivienda que se hace cargo a partir de los 20 años y nos ofrece una tasa de interés relativamente buena.

Si un contrato de ahorro para vivienda es lo correcto, bueno, más bien un préstamo con amortización completa y amortización extraordinaria

Se sabe si es lo correcto al final cuando se han determinado los costos totales de este componente en ambas variantes y luego se comparan. Un préstamo a 30 años con amortización completa y amortización extraordinaria no es tan común en el mercado.

Ahí un buen contrato de ahorro para vivienda/combinación de préstamo puede resultar ya más barato. En la mayoría de los préstamos de contratos de ahorro para vivienda la amortización extraordinaria es mucho más flexible que el 5% habitual.

Pero al menos en el contrato de ahorro para vivienda/préstamo no existe riesgo de interés durante todo el plazo calculado.

Gracias de antemano, eso ya nos tranquiliza un poco. El plan es estar libres de deudas en algo más de 20 años (oh Dios, es mucho tiempo), por eso voy a pedir una oferta con un plazo de interés fijo de 20 años. Como solo mi esposa es funcionaria, queríamos (por si acaso) asegurarnos de poder afrontar el crédito con una sola persona, por eso la amortización un poco más baja con amortización extraordinaria. Bueno, a ver qué nos cuenta el asesor mañana. Una pregunta diferente de paso: si en la solicitud de construcción incluimos el carport y una cubierta para la terraza (para ahorrarnos en un futuro arquitecto, etc.), ¿esto debe construirse también desde el punto de vista financiero de inmediato, o se pueden tomar 2 años? ¿O sea, la banca lo acepta?

Gracias de antemano, eso ya nos tranquiliza un poco.
El plan es estar libres de deudas en algo más de 20 años (oh Dios, es mucho tiempo), por eso voy a pedir otra oferta con un plazo de interés fijo de 20 años.

Como solo mi esposa es funcionaria, queríamos (por si acaso) asegurarnos de que pudiéramos manejar el crédito con una sola persona, de ahí la amortización algo más baja con amortización anticipada.
Bueno, a ver qué cuenta el asesor mañana.

Una pregunta diferente, aparte: si incluimos en la solicitud de construcción el carport y una cubierta para la terraza (para ahorrarnos tener que contratar a un arquitecto después, etc.), ¿tiene que construirse eso también desde el punto de vista de la financiación de inmediato, o se puede tomar hasta 2 años?
¿O la banca lo aceptaría?

Depende.

Si lo incluyen (eso también aumenta el valor), la mayoría de los bancos exige que se aporte primero el capital propio. Sería un problema si quedara un saldo de la financiación de la construcción que tuvieran que solicitar dentro de 2 años...

Así que yo reservaría capital propio para eso.

¿Por qué no construyen eso desde el principio? Al final falta dinero.

El carport se terminará con trabajo propio, y eso es más fácil cuando la casa, etc., ya está construida, la cubierta de la terraza se podría integrar directamente, eso es cierto. Tengo que hacer algunos cálculos nuevamente. Algunos bancos dan [Besserwissern] con un 70 % de capital propio. Quizás aún podamos estar por debajo de eso.