Oferta de financiación con un plan de costos concreto

Ahora hemos elaborado un plan de costos concreto para nuestro proyecto y hemos solicitado una oferta de financiamiento.

Se deben financiar 240.000.
De ellos, 50.000 a través de Kfw70 con un 1,25% durante 10 años de tasa fija.

La difícil elección para los restantes 190.000 sería ahora entre:
10 años al 1,6% - 800 euros mensuales incluyendo amortización KFW
15 años al 2,25% - 840 euros mensuales incluyendo amortización Kfw
25 años al 2,9% - 940 euros mensuales incluyendo amortización KfW (+ 0,25% de descuento en KFW)

Todos los créditos tienen derecho a pagos anticipados y 12 meses sin intereses de disponibilidad.

Básicamente, preferiríamos un plazo largo con tasa fija, pero la cuota de 940 euros es más de lo que habíamos planeado y podríamos afrontar mensualmente.
Por eso, más bien entran en cuestión las cuotas de 800 o 840 euros. Sin embargo, el diferencial de las tasas es muy alto y más de lo que me había imaginado.

Personalmente, tiendo entonces a los 10 años con 800 euros mensuales y en lugar de pagos anticipados, guardar el dinero aparte. Así se habría amortizado bien 15.000 euros más en 10 años que con el crédito a 15 años.
Después de 10 años se puede refinanciar cómodamente incluyendo KFW y con el dinero ahorrado al margen reducir aún más la financiación de seguimiento.

Los intereses de la financiación de seguimiento son siempre una mirada en la bola de cristal, pero también veo la situación de que en 10 años el mercado tal vez no se haya recuperado tanto como en 15 años.

Ahora estoy curioso por sus opiniones.

Como seguramente ya has leído en otras publicaciones, la elección del plazo fijo para la tasa de interés es una decisión muy personal y depende de tu necesidad de seguridad/tu disposición al riesgo.

Realmente no se pueden comparar tus ofertas. ¿Por qué tienes cuotas diferentes?
¿Cómo son las tasas de amortización en las tres variantes? ¿Cuánto tiempo debería durar el préstamo KFW?
Si tiendes más hacia los 10 años, la pregunta sería por qué no destinas al menos esos 40 € "faltantes", que serían más en la de 15 años, a la amortización; así habrías amortizado aún más después de los 10 años.
¿Por qué en realidad quieres guardar el dinero extra y no usarlo para amortizaciones especiales, para luego reducir la financiación posterior después de 10 años? Si amortizas más desde el principio o haces amortizaciones especiales, al final ahorras mucho más y terminas de pagar antes.

¿Tienes ofertas comparativas?

Las cuotas mensuales se derivan de los requisitos de los bancos (suponiendo un pago mínimo del 2% anual). Nuestra idea era 800 euros mensuales y preferir pagar anticipadamente extras en lugar de poner una cuota alta.

Los ofertas no son directamente comparables, eso es cierto. Pero es poco realista que paguemos una cuota de 940 con el de 10 o 15.

¿Por qué no hacer pagos anticipados extras? Bueno... para una financiación posterior, según mi conocimiento, siempre es mejor tener mucho capital propio y usarlo ahí, que hacer pagos anticipados extras. Con un 1,6% creo que un pago anticipado no tiene mucho sentido, el dinero lo puedo dejar ganar intereses.

Todavía solicitaremos ofertas comparativas. La oferta es de un corredor independiente que nos ha buscado las mejores condiciones de varios bancos.
¿Crees que la cuota es demasiado baja?

Probablemente ya hayas escrito una o varias aportaciones anteriormente.
Como últimamente no he estado mucho en la estación central - fase de trabajo propio - no sé qué información ya has dado y por eso no puedo incluirla.

Se deben financiar 240.000.
De ellos, 50.000 a través de KFW70 con 1,25% de interés fijo por 10 años.

La difícil elección para los 190.000 restantes sería ahora entre:
10 años al 1,6% - 800 euros mensuales incl. amortización KfW
15 años al 2,25% - 840 euros mensuales incl. amortización KfW
25 años al 2,9% - 940 euros mensuales incl. amortización KfW (+ 0,25% de descuento en KFW)

Todos los préstamos tienen derecho a amortización anticipada y 12 meses sin intereses de disposición.

Por lo que puedo ver, vuestro KfW es a 20 años con 10 años de tipo fijo.
Como ya ha escrito , sería útil que indicaras también las tasas de amortización así como el saldo pendiente tras el tipo fijo.

Según tus datos, creo que en el tipo fijo de 15 años se aplica una tasa de amortización más baja. Si calculas la diferencia de interés (0,65%) proporcionalmente, solo el coste de intereses debería generar un recargo mensual de 102 euros (suponiendo que la amortización sea igual). Mi calculadora inteligente me dice que vosotros tenéis un tipo de amortización inicial del 3,45 % con el tipo fijo a 10 años, del 3,05 % con el de 15 años y del 3,03 % con el de 25 años.
Es decir, que tras 10 años, considerando todos los créditos comparados, habríais amortizado la mayor cantidad (sin amortizaciones anticipadas).

Personalmente, por eso me inclino por los 10 años con 800 euros al mes y en lugar de amortización anticipada, guardar el dinero aparte. Así, en 10 años se habría amortizado bien 15.000 euros más que con el crédito a 15 años.
Luego, al cabo de 10 años se puede refinanciar fácilmente incluyendo KFW y con el dinero ahorrado adicionalmente se puede reducir aún más la financiación posterior.

PERO:
Debes tener en cuenta que tras 10 años, en todos los préstamos (KfW + banco), finaliza el tipo fijo. Por lo tanto, tendrás que afrontar la financiación posterior para todos los créditos, posiblemente con intereses significativamente más altos.
Este punto favorece un tipo fijo más largo.

¿Tienes alguna razón concreta para querer ahorrar por separado la diferencia de 40 euros en vez de destinarla directamente a la amortización (por ejemplo, presupuesto muy ajustado y por eso mayor reserva para imprevistos)?
La amortización ahora te aporta un "rendimiento" del 1,6 % así como un mayor efecto de interés compuesto. En una cuenta de ahorro o similar no obtienes ese 1,6 %.

Edito: Acabo de leer el motivo.

Mi inclinación personal va hacia dividir el tipo fijo. Eso es lo que hicimos nosotros mismos (10 años KfW, 15 años primer banco, 20 años segundo banco). Así tengo diferentes plazos y al menos para la primera parte (con ahorro en un contrato de construcción ahorros existente - que, siempre que no haya costes imprevistos, sirve como reserva hasta el final del tipo fijo) aspiro a una amortización completa.

¿Dónde se consiguen más intereses por depósitos que intereses por créditos? Eso también lo quiero yo. Por fin está salvada mi vejez con la gallina de los huevos de oro.

¿De dónde sacaste el cuento del capital propio en la financiación posterior? Eso no afecta para nada. Porque con un pago extraordinario se financia menos directamente. Incorporar el capital propio en ese punto no cambia nada en absoluto, excepto que antes pagaste más intereses de los necesarios. (Es decir, a menos que se cumpla el párrafo 1)

No he hecho los cálculos, pero creo que hay un error en el cálculo del amortización entre 10 y 15 años. La diferencia después de 10 años nunca llegará a ser de 15,000 euros con el mismo porcentaje de amortización inicial. Más bien, el crédito a 15 años estará más amortizado que el crédito a 10 años después de 10 años, con un porcentaje inicial de amortización del 2% en cada caso.

Hola,
primero que todo doy la razón a Bauherren2014: es una decisión personal cuál opción elijas.

Encuentro que las tasas de interés son muy buenas. ¿Se puede preguntar en qué banco las obtienes?

Como base, siempre me fijaría en la deuda pendiente al final del período fijo del interés.
Para el de 10 años, serían después de 10 años 117 T€.
Para el de 15 años, serían después de 15 años 93 T€ (después de 10 años aún 123 T€)
(Todo calculado de forma aproximada y sin considerar el préstamo KfW, que también deberías tener en cuenta).

Es decir, con el plazo más largo tienes una deuda pendiente que es 24 T€ menor y por lo tanto tu riesgo de cambio de interés es menor. Pero por ello ya habrás pagado 55 T€ más.

En cambio, si ajustas la cuota del de 10 años también a 840 € (para hacer todo más comparable), después de 10 años solo tendrás una deuda pendiente de 112 T€, pero habrás pagado solo 5 T€ más.

Además, me fijaría en cuánto tiempo tendrás que pagar después para saldar el resto. Deberías probar eso con diferentes tasas de interés. (Aquí incluso supondría que las tasas sean más altas en 15 años que en 10 años, pero esa es mi opinión personal).

Te recomendaría contratar el préstamo a 10 años y establecer la amortización lo más alta posible (considerando reservas y riesgos y, si es necesario, hacer pagos especiales adicionales). Así es como lo estoy haciendo yo ahora (situación similar y tasas de interés similares).