Financiación de nueva construcción - ¿Qué podemos permitirnos?

¡Hola!

Nunca hubiera pensado en hacer este tipo de preguntas o en ocuparme del tema de la construcción de una casa. Pero ahora sí, y estoy más que un poco abrumado con el tema de la financiación.

Especialmente me preocupan las siguientes preguntas:
1. ¿Cuál es una cuota mensual realista para nosotros?
2. ¿Estoy pasando algo por alto?
3. ¿Por cuánto tiempo financiar?
4. ¿Cuánto podemos permitirnos realmente?

Estoy oscilando entre un eufórico "todo debería encajar" y un temeroso "demasiado arriesgado". Por eso me gustaría mucho conocer vuestra opinión.

Datos generales:
- dos adultos (45, 42), sin hijos (ni planeados)
- empleo fijo, ambos a tiempo completo
- sueldo neto básico 4100 & 2700 => 6800
- 12,5 a 13,5 sueldos mensuales (0,5 como aguinaldo fijo, además de un bono adicional variable - calculamos de forma conservadora con 12,9 sueldos mensuales. 0,4 fue el bono variable más bajo en los últimos 10 años).
- devolución de impuestos de al menos 4000€ al año.
=> con bonos y devolución de impuestos en total aproximadamente 7600€ netos al mes
- alquiler en frío 660€*
- gastos adicionales 500€
- movilidad (incl. mantenimiento, depreciación, impuestos, seguro): 800€
- ahorro para la jubilación 900€ (principalmente deducible de impuestos)
- telecomunicaciones 120€*
- [GEZ] 38€*
- seguros: 270€
- electricidad 100€
- gastos de vida: aprox. 500€
- otros gastos**: aprox. 1000€

Área rural en Renania del Norte-Westfalia, actualmente en la ciudad más grande de la región.

* = actualmente vivimos en dos apartamentos, por lo que varios costos están duplicados o son más altos que en un hogar conjunto. En resumen, si nos trasladáramos a un apartamento lo suficientemente grande juntos, el alquiler en frío en la región sería de alrededor de 1500€. Una de las razones por las que ahora estamos considerando una casa.

** = promedio de 2023. Algo alarmante lo que se acumuló: vacaciones, manejo de la cuenta, gimnasio, cursos de formación, asociaciones profesionales, cultura, salir a comer, o también gastos de salud como gafas (esas realmente fueron caras…). Algunas cosas fueron o son deducibles de impuestos. Seguramente hay posibilidad de ahorro. O algunos gastos esperemos que no se repitan tan rápido.

Eso significa en total un margen de ahorro/saldo de:
- sin bonos y devolución de impuestos: 1862€
- con bonos y devolución de impuestos: 2662€

(En general siempre estuvimos por encima, aquí calculé de forma muy conservadora incluyendo la depreciación del coche y el año 2023, que fue muy caro. Simplemente no quiero que nos sobrecarguemos).

Alquiler frío adicional, reducción a la mitad de [GEZ] y telecomunicaciones (sin/con bonos y devolución de impuestos): 2590 / 3390€

Capital propio: 320 000€
Reserva adicional: 35 000€ (no debe usarse, sino estar disponible para emergencias de todo tipo).

Ya tenemos una reserva verbal para el terreno.
Parcela sin edificaciones, 630 m². No en pendiente. Ya urbanizada. Sin cargas ni servidumbres.
Costo: 52 000€ (con gastos adicionales alrededor de 60 000€).
Mucho más cerca del trabajo, pero muy rural. (Para nosotros está bien, por eso también el precio por metro cuadrado bajo. En la ciudad aquí las peores pendientes o zonas pantanosas cuestan más del doble. Las zonas urbanizables comparables hasta cinco veces más).

Ahora nuestra casa deseada:
Aproximadamente 140-150 m², casa unifamiliar o bungalow. Sin sótano.
Queremos solicitar ofertas de varios fabricantes de casas prefabricadas y de construcción tradicional.
En consultas informales (visitas a casas modelo) nos dieron precios aproximados llave en mano entre 350 000€ y 450 000€. No sé cuán realista es esto. Temo que los precios estén indicados demasiado bajos. Sobre todo todo por debajo de 400 000€ me parece poco.
(Mi pareja prefiere una casa prefabricada unifamiliar revestida con ladrillo, para la que el distribuidor indicó llave en mano 430 000€ para 160m²).

Si ahora calculo al alza (costos adicionales de construcción, precios optimistas y lo que pueda surgir) y asumo 500 000€, tendríamos en total 560 000€ que afrontar. Restando el capital propio, serían 240 000€.

Pregunta 5: ¿Es realista asumir 500 000€ para una casa llave en mano de 150 m²? ¿O es esa cifra muy baja?

Pregunta 6: Sea lo que sea realista, en principio queremos pagar la casa lo antes posible. ¿Deberíamos apuntar a 10 años (nos sentiría mejor)? ¿15 años?

Pregunta 7, otra reflexión: Si se estima un plazo de construcción de 12 meses, también ingresaríamos unos 30 000€ de salario. ¿Se podrían afrontar con eso trabajos que típicamente no están incluidos en una casa "llave en mano"?

De aquí surge la pregunta de todas las preguntas 8:
¿Con qué cuotas podríamos contar aproximadamente?

Y volviendo a la pregunta 4, ¿las cuotas son asumibles para nosotros bajo las condiciones generales mencionadas?

Claro, nadie tiene una bola de cristal.

Estaríamos extremadamente agradecidos por datos basados en experiencia – porque realmente no sabemos mucho. Y en las conversaciones temo que simplemente nos quieran vender algo, sea lógico o no.

PD: Estos son números que me marean de verdad.
Y al mismo tiempo oigo regularmente a mi pareja decir "¿tú no ahorras casi cada mes 2000€ solo con tu sueldo? ¡Y mi sueldo también está ahí!"

PDD: En los últimos 2 años también buscamos inmuebles existentes en la zona. O había una enorme necesidad de reforma o precios superiores a 500 000€. No es precisamente un mercado inmobiliario relajado aquí, lamentablemente.

Saludos cordiales
Papierturm

PD: Son números, me da realmente mareo.

Capital propio: 320 000€

De tu capital propio, casi todas las personas aquí en el foro se marearían al leerlo.
Perdona, ¿pero dónde vives? La mayoría apenas ha ahorrado 1/10 y quiere construir con el mismo salario incluyendo 2 niños... ¡y lo hacen!

Pero no quiero minimizar tus miedos y preguntas, pero a más de 40 años ya deberías tener un poco de sentido común.

=> con bonos y devolución de impuestos en total unos 7600€ netos al mes

=> 6800

No, por favor calcula con 6800€! Así lo hará también un banco.

Ya se tiene la promesa verbal del terreno.
Hueco de construcción, 630m². Sin pendiente. Ya urbanizado. Sin cargas o gravámenes.
Coste: 52 000€ (con gastos adicionales deberían ser unos 60 000).

Oferta. Cómpralo con tu capital propio, quieras construir o no.

Si lo calculo alto (costos adicionales de construcción, precios exagerados y lo que más podría venir) y parto de 500 000, tendríamos un total de 560 000 para afrontar.

3000€/m² de superficie habitable, unos 30-50 000€ gastos adicionales de construcción, más garaje más áreas exteriores. => 550 000-600 000…
Pero en pareja también se puede llegar bien con 130m². Si te conformas con una planta baja de 100m² más un techo a dos aguas más plano (ampliado) para espacio de almacenamiento y una sala de pasatiempos, será aún más barato, aunque la superficie habitable no sea menor.

Pregunta 7, otro pensamiento: Con un tiempo estimado de construcción de 12 meses, también entrarían unos 30 000€ de salario. ¿Podrían con ello afrontarse trabajos que típicamente no están incluidos en un "llave en mano"?

Con eso se paga lo que no se haya presupuestado o, por ejemplo, las áreas exteriores. Que sobre mucho dinero de golpe es muy raro. Por ejemplo, la cocina también hay que pagarla. Quizá lámparas y muebles.

¿Con qué cuotas podríamos contar aproximadamente?

Pues usa Google y un simulador común de financiación de construcción.

En resumen, si nos mudáramos juntos a un apartamento suficientemente grande,

¿Nunca han vivido juntos? Entonces yo pospondría el tema de construir una casa y probaría la convivencia juntos. El terreno se puede comprar de todas formas.

No hay nada que añadir a las declaraciones de .

¡Gracias por la respuesta!

Casi todos los que tienen capital propio aquí en el foro se marean al leer esto.
Perdona, ¿pero dónde vives? La mayoría apenas ha ahorrado una décima parte y quieren construir con el mismo salario incluyendo 2 hijos... ¡y lo hacen!

Admito inmediatamente que soy muy cauteloso financieramente. Y que llegué a estas esferas relativamente tarde. En 2016 mi capital propio hubiera sido 0 y el neto la mitad.

Lamentablemente he tenido que presenciar muchas tonterías entre conocidos. Muchos habían apretado tanto que se sobrepasaron con la construcción de la casa y al final no pudieron mantenerla.

Si pongo los números que sospecho (porque mi conocimiento es muy limitado) en algún sitio, llego rápidamente a cifras entre 1900€ y 2700€ al mes.
No sé nada sobre los costos adicionales de la casa y cosas similares.

Claro, ya dije – a veces estoy totalmente eufórico y pienso "con estas señales esto solo puede salir bien".
Y entonces recuerdo las tonterías que he visto.

No, por favor calcula con 6800€! Así lo haría también un banco.

¡Bueno saberlo, gracias!

Chollo. Comprar del capital propio, ya sea que quieras construir o no.

Eso planeamos.

(Chollo es siempre relativo. Por un lado hay un campo, por el otro una fila de casas y detrás un bosque. En los pueblos por aquí esos son precios bastante normales. Solo cerca de las ciudades los precios por metro cuadrado suben mucho.)

3000€/m² de superficie habitable, unos 30-50000€ de costos adicionales de construcción, más garaje y zonas exteriores. => 550000-600000…

Muy bueno saber, gracias.

Pero dos personas se apañan bien con 130 m². Si con 100 m² en la planta baja más un tejado a dos aguas más bajo (ampliado) para espacio de almacenamiento y una sala de hobbies, es suficiente, sale más barato aunque la superficie habitable no sea menor.

Estamos en ello. Ambos necesitamos por motivos laborales una oficina cada uno. Eso eleva la superficie necesaria.
Lo que primero consideramos fue valorar sótano vs. cuarto extra, y el cuarto extra nos pareció más económico.

Gracias por el consejo del tejado a dos aguas!

(Si es realizable o no tengo que aclararlo. El plan urbanístico estipula entre otras cosas la forma del techo; pero el empleado de la oficina de construcción dijo: "el plan es tan antiguo que ahora también aprobamos excepciones.")

¿Nunca han vivido juntos? Entonces pospondría el tema de construir casa y probar vivir juntos. Sin embargo, el terreno puede comprarse ya.

Llevamos años viviendo juntos 5 días a la semana. Los otros dos días es por motivos laborales. No nos preocupamos por eso. (Antes de llegar a mi empleador actual no tenía ni apartamento ni oficina propia. Pero ganaba la mitad. La pequeño extra apartamento fue entonces la solución que nos pareció mejor.)

Admito de inmediato que soy muy cauteloso financieramente. Y que llegué a estas esferas bastante tarde. En 2016 aún habría tenido un capital propio de 0 y un neto de la mitad.

Pero precisamente entonces deberías saber que es mucho dinero. Porque con 0€ ahorrados y la mitad del salario también se puede vivir, como has comprobado. Ahora ganas el excedente que tienes actualmente.

Una ganga siempre es relativa. Por un lado hay un campo, por el otro una fila de casas diferente y detrás un bosque.

¿Qué esperas? ¿El Nuevo Schwanstein enfrente? ¿Un lago en vez de un bosque?
(Mi novia también es muy teatral. Con ganas de lástima. A veces es insoportable)

Bosque. En los pueblos por aquí esos precios son bastante normales.

Parece que al menos tienes la opción de elegir. Otros tienen que quedarse cerca de la ciudad por trabajo y tú así pagas de 6 a 10 veces más por un terreno que es la mitad de grande. …

Estamos en ello. Ambos necesitamos una oficina por motivos laborales. Eso incrementa la superficie necesaria.

¡20 m²! Eso puede ir bajo el techo de la planta baja de 100 m². No estás elevando nada.

El plan de construcción especifica, entre otras cosas, la forma del techo;

¡Un techo a dos aguas no es una rareza!

Te propongo que te duches con agua fría y luego vuelvas sin este llanto de queja.
Si lo mantienes, entonces ni deberías construir :cool:

Por supuesto que podéis permitíroslo. La pregunta es si queréis permitíroslo.