Financiamiento de casa unifamiliar independiente (obra nueva)

  • Erstellt am 10.06.2018 12:22:37

torino

10.06.2018 12:22:37
  • #1
Hola,

estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar en una ubicación buena a muy buena en BY.

Datos clave:

Costos del terreno incluyendo gastos adicionales: 240.000,- (ya pagado)
Costos de construcción: 630.000,- EUR
Capital propio adicional: 30.000,- EUR

Necesidad de financiación: 600.000,- EUR

Tenemos la siguiente oferta con 3 componentes de nuestro banco principal.

Componente 1:
Contrato de ahorro para construcción con financiación anticipada (LBS-W4 X30)
Monto del préstamo: 300.000,- EUR
Plazo hasta la amortización completa: 24 años + 11 meses

Cuota de ahorro: 1014 EUR (10 años + 7 meses)
Interés sobre el importe financiado: 322,50 EUR (interés nominal 1,29% / 10 años + 7 meses)
Cuota de reembolso tras asignación: 1200 EUR (interés nominal 2,25% / 14 años + 4 meses)
Costos totales: 75.683,09 EUR
Interés anual efectivo: 1,98%

Componente 2:
Préstamo con cuota fija (banco principal)
Monto del préstamo: 200.000,- EUR
Interés nominal: 1,5% (fijo por 10 años)
Cuota de reembolso: 583,34 EUR

Componente 3:
Préstamo con cuota fija (compañía de seguros)
Monto del préstamo: 100.000,- EUR
Interés nominal: 1,9% (fijo por 20 años)
Cuota de reembolso: 325,- EUR

¿Qué opinan específicamente del Componente 1 (Contrato de ahorro para construcción)? Personalmente me gusta bastante a primera vista, porque ofrece un interés de 1,98% para un plazo de interés fijo de 25 años. Computando, incluso llego a un interés de aproximadamente 1,88% si divido los costos totales de 75.000 EUR entre el monto del préstamo de 300.000 EUR para 25 años.
Sin embargo, podría eliminar el Componente 2 (10 años) y transferir ese importe al Componente 3 (20 años). En mi opinión, esto tiene más sentido en la actual fase de bajos intereses y también aumenta la seguridad en la planificación.

¿Son aceptables las condiciones ofrecidas hasta ahora? En general, los intereses han bajado un poco en las últimas semanas.

¡Espero sus comentarios!
 

Fuchur

10.06.2018 12:40:11
  • #2
No soy en absoluto amigo de estos productos de ahorro para la vivienda. Costos ocultos, tasas de interés efectivas apenas calculables y manejo inflexible. Casi nadie que los contrata entiende el instrumento hasta el último detalle. Sin embargo, a primera vista (sin hacer cálculos) parece bastante razonable y parece ser una opción real para ti.

En cuanto al resto: demasiados componentes con plazos diferentes. Una suma alta con un plazo corto y una suma más pequeña con un plazo largo no tiene mucho sentido. ¿Qué tal si los dos se fusionan con una tasa fija de 15 años? 20 años suele ser significativamente peor.

Y una nota personal: para una proporción de capital propio del 71%, no encuentro la tasa de interés del crédito ahora mismo sobresaliente. No es realmente mala, pero tampoco es para entusiasmarse.
 

HilfeHilfe

11.06.2018 08:17:12
  • #3
Encuentro también demasiados componentes con diferentes períodos de duración. Años atrapados en el banco / grupo porque en refinanciaciones posteriores surgen problemas de rango en la cesión de la hipoteca. Dejad que un intermediario os ofrezca un préstamo completamente normal con una fijación de 15-20 años.
 

torino

24.06.2018 14:04:04
  • #4
¡Muchas gracias por los primeros comentarios!

Ahora hemos eliminado el componente de los 20 años y redistribuido la suma de la siguiente manera:

450 TEUR para el contrato de ahorro para vivienda
150 TEUR para un préstamo a amortización constante de 10 años

Justificación: Encuentro muy interesante el contrato de ahorro para vivienda en cuanto a las condiciones, ya que una gran parte de la suma financiada está asegurada durante todo el período (aproximadamente 25 años) y con una tasa de interés efectiva del 1,88%.

Los restantes 150 TEUR un poco más arriesgados durante 10 años. La tasa de interés aquí es del 1,5%, algo promedio, ya que este préstamo está en segundo rango. Este préstamo también lo pagaría lo antes posible mediante posibles amortizaciones extraordinarias. Pero incluso si después de 10 años quedara una deuda residual alta, el riesgo de un aumento significativo de la tasa de interés está bastante amortiguado.

¿Son comprensibles hasta ahora las consideraciones y las ven útiles desde su punto de vista?
 

Karlstraße

24.06.2018 14:35:19
  • #5
Tenemos la misma suma: 20 años amortización total 400k a 1,69 y 200k a 1,33 con 10 años de Zonsbindung. Encontramos una mezcla equilibrada
 

Bookstar

25.06.2018 20:27:04
  • #6
Pero es una tasa de interés bastante mala. Ya hubo tiempos mucho mejores.
 

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