Financiar 3 condominios - ¿Qué oferta elegir?

Hola,

no se trata de una casa propia ni de un piso en propiedad utilizado personalmente, sino de tres pisos en propiedad que se van a alquilar completamente.
Quizás puedan decirme de todos modos si las condiciones son aceptables hasta ahora.

Datos del inmueble:
3 pisos en propiedad (33 m², 33 m² y 50 m²) incluyendo un garaje
Alquiler frío total 750 euros/mes
Precio de compra: 99.500 euros más gastos adicionales (agente inmobiliario, etc.)
Modernización: aprox. 5000 euros
Año de construcción de la casa: años 60
Estado: bien conservado

Datos personales:
28 años
Funcionario
2500 euros/mes netos
Sin obligaciones (crédito de consumo o de vehículo)
Sin costes de alquiler

Estuve en Interhyp y en Dr. Klein. Naturalmente depende de la ubicación, pero Dr. Klein no me convenció en absoluto y en Interhyp tuve una conversación muy informativa. Tengo un cierto "conocimiento básico", por lo que no entré en la conversación con ingenuidad.
Después de que Interhyp me buscara una oferta adecuada, fui directamente al banco para comparar. El banco ofreció una tarifa inferior sin mencionar al agente inmobiliario.
Aquí las condiciones de la Sparkasse directamente:

Fijación del interés: 15 años
Importe del préstamo: 110.000 euros
Tipo de amortización: 2%
Amortización extraordinaria: 5% / año (siempre incluida)
Tipo de interés nominal: 1,80%
Tipo de interés efectivo: 1,84 %

Fijación del interés: 20 años
Importe del préstamo: 110.000 euros
Tipo de amortización: 2%
Amortización extraordinaria: 5% / año (siempre incluida)
Tipo de interés nominal: 2,20%
Tipo de interés efectivo: 2,25 %

Precio de compra junto con gastos adicionales es aproximadamente 113.000 euros más costes de modernización.

Elegí conscientemente la suma del préstamo (110%) para emplear la menor cantidad posible de capital propio (rentabilidad del capital propio) y porque los intereses pueden deducirse completamente de los impuestos.
Hay capital propio disponible de aproximadamente 40.000 euros (en efectivo y ETF), pero no debe utilizarse.
La oferta proviene de una Sparkasse del distrito vecino. Según el agente inmobiliario, el tipo de interés solo se reduciría en un 0,15% si se empleara un 20% de capital propio.

¿Qué opinan de las condiciones indicadas?

Saludos cordiales

Firmar y dibujar. El 98% de los bancos ni siquiera le harán una oferta.

Que muchos bancos rechacen con un 110% ya lo he notado también. Sin embargo, no lo habría esperado, ya que no debería deberse a falta de liquidez.

El contrato de préstamo se debería firmar justo antes de la cita en el notario, debido al plazo de revocación, en caso de que la venta - por cualquier motivo - se caiga justo antes.
Por eso no será posible firmar lo antes posible, ya que la cita con el notario es hasta mediados de junio, lamentablemente.

Saludos

Golpear - ¡realmente!

Amortización especial: 5%/año (siempre incluida)

¿Sabes lo que significa?

3 ETW (33m², 33m² y 50m²) incluyendo un garaje
Alquiler neto total 750 euros/mes
Precio de compra: 99.500 euros más costos adicionales (agente, etc.)
Modernización: aprox. 5000 euros
Año de construcción de la casa: años 60

¿Por qué son esos 5000? ¿Qué quieres hacer con la cantidad para 116 m² repartidos en tres apartamentos?
¿Eres consciente de que tienes que hacer frente a cualquier "cosa pequeña"?
Seguro que sí. Pero en mi opinión, tus ingresos sí pueden pagar un crédito de 100000, pero todo lo demás podría ocasionarte un atasco de liquidez con una casa de los años 60.

¿Qué pasa con la casa en sí, qué estado tiene aparte de "cuidado"?

El importe es únicamente para dos apartamentos. El tercer apartamento está alquilado y, por lo tanto, no se renovará.
Solo se realizarán reparaciones estéticas, es decir, colocar laminado, pintar puertas y paredes. En un apartamento, posiblemente se instalará una nueva cocina equipada y algunos accesorios nuevos en el baño.
Los trabajos se harán por cuenta propia.
Por eso, los 5.000 euros son el límite máximo, aunque calculo que será menos.

Sí, se puede amortizar el 5% de la suma neta del préstamo por año.

Con los ingresos por alquiler estoy en aproximadamente un 7-8% de rentabilidad neta del alquiler. Sin embargo, no quería iniciar aquí un debate fundamental sobre los bienes raíces como inversión.

Además, los tres apartamentos generan unos 200-250 euros de beneficio al mes, después de impuestos, que por supuesto se guardan primero como reserva antes de hacer una amortización extraordinaria.

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