fyaylmf
05.04.2022 13:30:35
- #1
Hola a todos,
como los tipos de interés de la construcción están subiendo bastante rápido, vemos nuestro proyecto algo en peligro y quería saber vuestra opinión al respecto.
Estamos en el cinturón metropolitano de Múnich y pudimos asegurarnos un pequeño terreno que, a pesar de su tamaño reducido, permite la construcción de una casa unifamiliar (casa adosada en medio). Como dije, ya hemos asegurado el terreno y estamos elaborando con un arquitecto un plan aprobable. Ya hemos descartado el sótano, porque sería bastante costoso de construir debido a la edificación vecina existente y ya nos vemos obligados a ahorrar costes debido a la evolución de los tipos de interés. Sin embargo, debido al terreno no veo muchas posibilidades grandes de ahorro porque construir más pequeño no tiene mucho sentido. Queremos/debemos construir en línea con el vecino (planta baja + 1 + desván). En principio planeamos planos sencillos cuando sea posible, pero debido a las características del terreno no tenemos mucho margen de maniobra. Actualmente planeamos dos terrazas en la azotea porque no habrá jardín. Al frente está directamente la acera pública y detrás solo hay un patio semi-público. La planta baja la planeamos como espacio útil puro (cuarto de invitados, garaje, baño de invitados, cuarto de servicio con salida trasera, sala técnica). En la primera planta estará la zona de estar/dormir (2 habitaciones infantiles, vestidor, dormitorio, baño) y en el desván tendrá que haber un espacio abierto de estar/cocina/comedor con dos terrazas en la azotea. No hay plan de urbanización. Actualmente queremos construir de forma convencional con empresas locales y nuestro arquitecto. No está prevista la aportación propia hasta ahora, pero estoy abierto si se puede hacer algo útil, no soy manitas, pero tampoco torpe ;).
El terreno edificable está en una ubicación céntrica y está a unos 2 km de mi trabajo. Por eso con un coche nos arreglamos.
Cuando encontré el terreno los intereses aún eran mejores y estaba bastante esperanzado con la nueva construcción. Ahora estoy algo más cauto y tengo dudas de si realmente funcionará financieramente. Probablemente tendré el permiso de construcción como muy pronto en el primer semestre de 2023. El inicio de obras sería posiblemente a mediados de 2023.
¿Veis que es factible con nuestra situación de ingresos y la evolución actual de los tipos de interés? Desgraciadamente hay pocas alternativas. Actualmente estamos bien en alquiler, pero el espacio es insuficiente (un piso antiguo de 3 habitaciones). La alternativa sería un piso nuevo de alquiler con precios de 1.500 a 2.500 € al mes. En nuestra zona las casas adosadas o pareadas cuestan desde alrededor de 1,1 millones de euros (las más baratas tienen unos 130 m² de superficie habitable).
Queríamos una cuota máxima de 2.000 €/mes, que ahora está justo en el límite en la situación actual y con un importe de financiación de unos 620.000 €.
Aquí nuestra información:
General sobre vosotros:
Situación de ingresos y patrimonio:
Gastos de vivienda:
Costes de movilidad:
Costes de seguros:
Costes de vida:
Ahorros:
Resumen ingresos y gastos:
General sobre la propiedad:
Costos de construcción o compra:
Otros costes:
Resumen de costes:
Para info: ya he planteado dos preguntas sobre planos en otro subforo con otra cuenta, pero por alguna razón no puedo volver a iniciar sesión ni cambiar la contraseña. Pero eso era otro tema…
Saludos, Martin
como los tipos de interés de la construcción están subiendo bastante rápido, vemos nuestro proyecto algo en peligro y quería saber vuestra opinión al respecto.
Estamos en el cinturón metropolitano de Múnich y pudimos asegurarnos un pequeño terreno que, a pesar de su tamaño reducido, permite la construcción de una casa unifamiliar (casa adosada en medio). Como dije, ya hemos asegurado el terreno y estamos elaborando con un arquitecto un plan aprobable. Ya hemos descartado el sótano, porque sería bastante costoso de construir debido a la edificación vecina existente y ya nos vemos obligados a ahorrar costes debido a la evolución de los tipos de interés. Sin embargo, debido al terreno no veo muchas posibilidades grandes de ahorro porque construir más pequeño no tiene mucho sentido. Queremos/debemos construir en línea con el vecino (planta baja + 1 + desván). En principio planeamos planos sencillos cuando sea posible, pero debido a las características del terreno no tenemos mucho margen de maniobra. Actualmente planeamos dos terrazas en la azotea porque no habrá jardín. Al frente está directamente la acera pública y detrás solo hay un patio semi-público. La planta baja la planeamos como espacio útil puro (cuarto de invitados, garaje, baño de invitados, cuarto de servicio con salida trasera, sala técnica). En la primera planta estará la zona de estar/dormir (2 habitaciones infantiles, vestidor, dormitorio, baño) y en el desván tendrá que haber un espacio abierto de estar/cocina/comedor con dos terrazas en la azotea. No hay plan de urbanización. Actualmente queremos construir de forma convencional con empresas locales y nuestro arquitecto. No está prevista la aportación propia hasta ahora, pero estoy abierto si se puede hacer algo útil, no soy manitas, pero tampoco torpe ;).
El terreno edificable está en una ubicación céntrica y está a unos 2 km de mi trabajo. Por eso con un coche nos arreglamos.
Cuando encontré el terreno los intereses aún eran mejores y estaba bastante esperanzado con la nueva construcción. Ahora estoy algo más cauto y tengo dudas de si realmente funcionará financieramente. Probablemente tendré el permiso de construcción como muy pronto en el primer semestre de 2023. El inicio de obras sería posiblemente a mediados de 2023.
¿Veis que es factible con nuestra situación de ingresos y la evolución actual de los tipos de interés? Desgraciadamente hay pocas alternativas. Actualmente estamos bien en alquiler, pero el espacio es insuficiente (un piso antiguo de 3 habitaciones). La alternativa sería un piso nuevo de alquiler con precios de 1.500 a 2.500 € al mes. En nuestra zona las casas adosadas o pareadas cuestan desde alrededor de 1,1 millones de euros (las más baratas tienen unos 130 m² de superficie habitable).
Queríamos una cuota máxima de 2.000 €/mes, que ahora está justo en el límite en la situación actual y con un importe de financiación de unos 620.000 €.
Aquí nuestra información:
General sobre vosotros:
[*]¿Quiénes sois? Mi mujer y yo
[*]¿Qué edad tenéis? 38 y 39
[*]¿Tenéis hijos? Sí, dos (0 y 3 años)
[*]¿Tenéis planeados más hijos? ¡No!
[*]¿A qué os dedicáis? Él: empleado público. Ella: asistente médica
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él: jornada completa. Ella: actualmente nada por baja por maternidad
Situación de ingresos y patrimonio:
[*]¿Cuáles son vuestros ingresos netos? Él: 4.870 €/mes + 13º sueldo. Ella: subsidio parental de aprox. 1.000 €/mes y luego probablemente poco más a tiempo parcial hasta poder volver a jornada completa.
[*]¿Cuánto es el subsidio por hijos? 438 €/mes
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Aproximadamente 210.000 €
[*]¿Cuánto del capital propio queréis invertir en la casa? Todo.
Gastos de vivienda:
[*]Alquiler actual con calefacción: 917 €/mes
[*]Electricidad: 170 €/mes (incluye electricidad para coche eléctrico)
[*]Teléfono, internet, móvil: aprox. 150 €/mes
Costes de movilidad:
[*]Crédito coche (o ahorro para nuevo coche): leasing 212 €/mes
[*]Seguro: 300 €/año
[*]Impuestos: ninguno, por coche eléctrico
[*]Combustible: ya incluido en el coste de electricidad mencionado
[*]Reparaciones: 300 €/año
Costes de seguros:
[*]Seguro de responsabilidad civil (también animales): 100 €/año
[*]Seguro de vida capital o riesgo: 100 €/mes
[*]Seguro de pensiones (incluye Riester, Rürup, etc.): 115 €/mes
[*]Seguro de incapacidad laboral: 50 €/mes
Costes de vida:
[*]Alimentación: 500 €/mes
[*]Gastos en restaurantes: 100 €/mes
[*]Cuidado personal/farmacia: 100 €/mes
[*]Guardería/colegio (y comedor): 200 €/mes
[*]Cuotas de club/gimnasio: 150 €/año
Ahorros:
[*]Vacaciones: 3.000 €/año
Resumen ingresos y gastos:
[*]Ingresos totales: 6.300 €/mes
[*]Gastos totales: aprox. 2.700 €/mes
[*]Saldo: 3.600 €/mes + 4.800 €/año (13º sueldo)
[*]De esto la suma de alquiler sin calefacción y gastos prescindibles (por ejemplo cuota de ahorro para la casa): aprox. 700 €/mes (ya que el alquiler con calefacción es 917 €/mes)
General sobre la propiedad:
[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 140 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? 6,75 m x 20,5 m
[*]¿Cuál es el valor catastral del suelo? 1.500 €/m²
[*]¿Obra nueva, reforma (año construcción), tipo de casa? Derribar antigua y luego obra nueva de casa adosada en medio
[*]¿Garajes? Dentro de la casa
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil): aprox. 225 m² menos garaje interior aprox. 200 m² total. (Superficie base casa 6,7 m x 14,1 m = 94 m², como el desván con altura baja en pared y techo a dos aguas de 40 grados casi es piso completo: 3 x 94 m² = 282 m², menos paredes y yeso: 282 m² x 0,8 = 225,6 m², menos garaje: 225,6 – 25 m² = aprox. 200 m² superficie habitable/útil)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la construcción? 1,1 - 1,3 millones
Costos de construcción o compra:
[*]Costos del terreno: 208.000 €
[*]Costos de derribo: aprox. 25.000 €
[*]Costos adicionales (notaría, registro, impuestos, agencia): 15.000 €
[*]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista): nuestro arquitecto calculó hasta incluido sótano 700: volumen construido 879 m³ x 660 €/m³ = 580.000 €
[*]Costos totales: 828.000 €
Otros costes:
[*]Costos de cocina: no quedará mucho... por ahora Ikea
[*]Muebles, lámparas, decoración: por ahora ya hay
Resumen de costes:
[*]Costos totales: 830.000 €
[*]Capital propio disponible: 210.000 €
[*]Importe a financiar: 620.000 €
Para info: ya he planteado dos preguntas sobre planos en otro subforo con otra cuenta, pero por alguna razón no puedo volver a iniciar sesión ni cambiar la contraseña. Pero eso era otro tema…
Saludos, Martin