Experiencias con la Casa Sueca | Casa de Madera - Rörvikshus

Hola gente,
venimos de Berlín y originalmente queríamos construir nuestra propia casa sueca con el proveedor Rörvikshus. Desafortunadamente, esto no sucederá y quiero aprovechar esta oportunidad para compartir mis experiencias con esta empresa constructora, para que otros no tengan que pasar por lo mismo.

No sé ni siquiera si Rörvikshus puede llamarse realmente constructor de casas. Según mis experiencias, Rörvikshus no es más que un fabricante y montador de paredes. En el contrato de construcción solo se ofrecen las paredes con ventanas, entrepisos y el techo. Todos los demás oficios deben ser organizados y contratados por el propietario de la obra. Empezando por la urbanización, la losa de cimentación, el arquitecto, el asesor energético, toda la construcción interior como calefacción, electricidad, carpintería para la escalera y la barandilla, y así sucesivamente.
Sin un gerente de obra adicional y costoso, la gestión de las interfaces entre los oficios es casi imposible de manejar para una persona privada. Al mismo tiempo, en tal caso el gerente de obra debe documentar el progreso de la construcción para el banco en caso de financiación de la casa y hacerse cargo de las inspecciones para el aseguramiento de la calidad de los oficios individuales. Estos puntos relacionados con las condiciones “externas” y los riesgos asociados no nos fueron explicados antes de firmar el contrato.
El contrato de construcción con Rörvikshus no es transparente en cuanto a los costos. Esto significa que la descripción del servicio no tiene partidas individuales ni grupos de costos y no es posible entender cómo se compone el precio total. Además, Rörvikshus carga en el contrato todos los servicios adicionales (provision de grúa, andamio, contenedor de escombros, sanitario de obra, andamio interior y otros) al propietario, lo que a su vez genera costos opacos, ya que no están respaldados por ofertas al momento de firmar el contrato. Según la ley alemana, estas cláusulas en el contrato de Rörvikshus pueden ser impugnadas conforme al §307 del Código de Construcción, ya que representan una desventaja injustificada. Por no mencionar el hecho de que al propietario se le dan pocos datos sobre los requisitos necesarios. ¿Qué tipo de contenedor, de qué tamaño, para qué tipos de residuos y durante cuánto tiempo? El acceso debe ser adecuado para camiones de al menos 18 metros de largo.
Nuestro socio comercial en Berlín / Brandeburgo de Rörvikshus nos prometió pleno apoyo en la coordinación de los oficios y las obligaciones adicionales del propietario antes de la firma del contrato. También se ocupó al principio de las ofertas para la construcción interior. Lamentablemente, resultó que la primera oferta para la losa de cimentación era de un especialista cuyas reseñas en internet hablan de múltiples insolvencias personales y clientes extremadamente enfadados. Esto nos puso por primera vez en duda. Las dos ofertas posteriores presentadas por él también fueron poco serias y al final nos encargamos nosotros mismos de todos los oficios. El asesor energético que él nos recomendó nos prometió un certificado energético en unas dos semanas, pero después de que compartimos toda la información, no pasó nada al principio. El socio comercial aseguró que le había entregado toda la información, pero siguieron pasando semanas en las que tuvimos que insistir por teléfono con el asesor energético, quien nos decía que todavía le faltaba información del socio comercial.
Después de firmar el contrato, el señor se volvió silencioso. Solo respondía a unos pocos correos electrónicos y cuando se le hacían preguntas concretas sobre el contenido, o no respondía o nos contaba anécdotas de su pasado, con frases como: “Siempre lo hemos hecho así”.
El arquitecto independiente que él ofreció (y que también debe ser contratado y pagado por el propietario) tuvo muchas dificultades para preparar un desglose comprensible de los costos de construcción para el banco. Después de presentar la solicitud de construcción, llegó una notificación formal de defectos con un plazo de 4 semanas. Tuvimos que hacer nuevamente (!) un estudio del suelo y solicitamos al arquitecto una prórroga del plazo. Él la pidió por correo electrónico el día del vencimiento del plazo, después de las 18 horas. Aseguró una cita para la entrega adicional del trámite, pero 3 días hábiles después, cuando preguntamos, él solo dijo que todavía esperaba al topógrafo. Aquí parece que se apuesta deliberadamente por una comunicación poco transparente.
También en el contrato del arquitecto nos esperaba otra sorpresa. Solo se ofrecían las fases de servicio 1 a 4 definidas en la HOAI. Para un profano esto no es comprensible al principio. Detrás de esto se oculta el hecho decisivo de que el arquitecto solo acompaña el proyecto hasta la obtención de la licencia de construcción (fase de planificación). Los planos detallados necesarios para contratar los oficios como electricidad, gas y agua, por lo tanto, no son elaborados por el arquitecto. Estos deben ser encargados adicionalmente a los planificadores especializados correspondientes o a otro arquitecto.
En resumen, solo puedo decir que la estructura contractual con Rörvikshus contiene muchas trampas, costos ocultos y obligaciones para el propietario, que en ningún momento son explicadas. La impresión es clara: se apuesta conscientemente a la ignorancia del propietario con una actitud segura, promesas y la máxima opacidad posible.
Ya hemos cancelado el contrato y hemos tenido que pagar un alto precio por esta experiencia.

No puedo reconocer aquí una "intención consciente de apostar por la opacidad". Querías adquirir un kit de construcción de una casa de madera en bruto. Si su fabricante y exportador se denomina "fabricante de casas", eso no es reprochable ni engañoso ni ilegal, siempre que el contrato finalmente especifique concretamente qué constituye el objeto real de la entrega y que quede claro que no se trata de una casa lista para habitar. Si tú, como constructor, no te comportas como un inversor sino como un consumidor y compras la "casa" como si fuera un televisor o un juego de sofás, ese no es un error de tu contraparte contractual. Tampoco veo que el §307 del Código de Construcción obligue al vendedor de un semiacabado a detallarte la perfección de su oferta hasta convertirla en un producto final completo en pasos individuales o a facilitártelo mascado. Si tu contraparte contractual acepta tu rescisión, te felicito por esa suerte más que por un cuidado adecuado. También que un arquitecto que solo presta el alcance de mandato de las fases de servicio 1 a 4 no haga planos detallados ni licite ni dirija obras, puedes verlo fácilmente tú mismo en el "Índice de contenidos" accesible públicamente de la HOAI y no es una obligación del proveedor del kit indicarte eso. Un "apoyo" prometido verbalmente por el agente comercial no es parte de tu contrato con el proveedor del kit. Todo esto ni siquiera necesita un asesor, cualquier practicante en la Oficina de Consumo puede explicártelo. Por tanto, aquí adviertes más bien contra la imitación de tu ingenuidad que contra la práctica comercial de tu contraparte contractual (sin embargo, sí ayudará a los afectados, así que gracias también por eso). Por lo demás, un plazo termina a las 24 horas del día de vencimiento, y no ya al cierre de oficinas. No obstante, el arquitecto es responsable de la completitud de la solicitud de licencia de obra (y también tiene seguro de responsabilidad profesional). Como constructor tienes también obligaciones (y respondes por las omisiones de tus auxiliares).

Si tú, como sospecho, ahora buscas un nuevo proveedor de construcción de casas y quieres avanzar con él en tu proyecto (y no has aprendido nada, por ejemplo porque no ves ningún error en ti), deberías buscarte un arquitecto independiente, y probablemente también un abogado cualificado en la materia. No necesitas necesariamente el arquitecto para ambas etapas (fases de servicio 1 a 8), también un asesor de construcción independiente puede decirte individualmente cuándo necesitas a quién (yo mismo estoy actualmente "cerrado" hasta las vacaciones de otoño, pero tengo numerosos competidores). Como introducción te recomiendo mi "Calendario de construcción de una casa, también para usted: el modelo de fases de la HOAI", que debes buscar externamente en internet y que te explica cuándo (con o sin arquitecto) cómo funciona todo.

Lo que siempre no entiendo: ¿por qué se firma algo así? ¿Es realmente la presión psicológica, la próxima semana no habrá más, o los precios subirán? ¿O el agua de afeitar que huele bien? Hay una descripción del servicio, ahí dice qué se entrega y qué no. ¿No se lee eso en la euforia? Aunque en la página principal dice que el socio distribuidor los acompaña hasta el final, pero eso es así con todos los socios distribuidores, hay buenos y hay malos. ¿O fue/era una expectativa exagerada?

Se nota que te has esforzado mucho en el proyecto y que al final te decepcionaron. Eso es muy frustrante, especialmente cuando se trata de tanto dinero y esfuerzo. Que Rörvikshus actúe más como proveedor de kits de construcción y no como constructor tradicional de casas, muchas veces no es evidente para los profanos, sobre todo cuando se promociona acompañamiento y apoyo desde el principio. Claro, legalmente muchas cosas están en la letra pequeña o se pueden deducir de la descripción del servicio, pero si un profano lo entiende completamente de inmediato, es otra cuestión.

Lo que os ha pasado muestra lo importante que es aclarar realmente todo antes de firmar el contrato, no solo qué se entrega, sino también quién es responsable de qué y quién se encarga de qué. Si además se tiene la sensación de que el interlocutor desaparece o deja de sentirse responsable después de firmado el contrato, entonces la relación de confianza queda destruida, sea lo que sea lo que diga el papel.

Me parece bien que compartas esto tan abiertamente. Al final, esto no es solo un relato sobre una empresa, sino también un recordatorio de lo complejo que es un proyecto de construcción y de lo fácil que es meterse en problemas cuando se piensa que se compra "una casa" como un producto terminado. ¿Ya habéis encontrado una nueva manera de continuar con el proyecto de construcción?