Estimación de la necesidad de renovación Año de construcción 1970

Hola,

Estamos todavía al principio de la búsqueda de casa en la región del Rin-Meno (alrededores de Frankfurt) y, tras una primera oferta de una vivienda nueva que desapareció rápidamente, ahora hemos encontrado una primera casa de segunda mano (una casa pareada) que teóricamente podría encajar. Hasta ahora no hemos visitado la casa, pero tras el anuncio y la consulta con el agente inmobiliario, tenemos los siguientes datos preliminares:

[*]200m² de superficie habitable y 150m² de superficie útil (en realidad demasiado grande, pero si el precio encaja, no debería ser un problema)
[*]Año de construcción 1970
[*]Construcción sólida
[*]Calefacción con acumuladores eléctricos nocturnos
[*]según el certificado energético clase C (¿eso es posible con el sistema de calefacción mencionado? Pensaba que serían bastante caros...)
[*]Baños y ventanas renovados en 1998/2003
[*]El techo está aislado (de alguna manera...)

Por lo tanto, veríamos necesidad de renovación al menos en las siguientes áreas:

[*]Calefacción: o bien, si es factible como mejora, bomba de calor y calefacción por suelo radiante, o bien, si hay disponibilidad en la calle, calefacción a gas con radiadores
(por desgracia, además de la planta baja y el primer piso, partes del sótano y del ático están declarados como superficie habitable, por lo que el cambio de calefacción probablemente tendría que cubrir los 350m²)
[*]Electricidad y LAN (posiblemente ya haya 1 (!) toma de LAN en el primer piso; lamentablemente la información del agente y del anuncio no coincide del todo; pero si eso y el resto están en el estado original de 1970, probablemente haya que hacer bastante)
[*]Posible aislamiento de la fachada, si se justifica para alcanzar un nivel KfW y/o por los costes de calefacción, aunque la clase C en el certificado energético no suena tan mal...
[*]¿Deberían renovarse ya las tuberías de agua tras 50 años?

¿Podríais decirnos aproximadamente cuánto podrían costar los pasos de renovación mencionados (también por metro cuadrado o similar)? ¿Ven otras medidas que probablemente sean necesarias o consideran que lo anterior es innecesario?

Si la casa aún no se ha vendido después de Semana Santa y podemos visitarla (posiblemente en un segundo paso también con un perito), ¿en qué deberíamos fijarnos obligatoriamente (además de las habituales cuestiones de gusto en cuanto a distribución, tamaño y número de habitaciones) o qué deberíamos preguntar?

Se me ocurren hasta ahora:
Nosotros:

[*]Número de enchufes/fusibles, etc.
[*]Aislamiento acústico (dentro de la casa y hacia la otra mitad)
[*]Posible separación entre superficie habitable y superficie útil

Perito:

[*]Viabilidad de la instalación de suelo radiante
[*]Daños por moho/humedad
[*]Sustancias nocivas incorporadas (amianto, productos para la protección de la madera, etc., que supuestamente son un tema crítico en este año de construcción)

¿Se os ocurren otros temas sensibles a los que deberíamos prestar atención?

Un saludo
Laura

¿Podéis decirnos cuánto podrían costar aproximadamente los pasos de renovación mencionados arriba (también por metro cuadrado o algo similar)?

Lamentablemente no puedo. ¿Tal vez pueda decirte algo?
Solo sé que desde finales del año pasado se está obligado como comprador a ciertas reparaciones. Está en internet bajo la Ley de Energía de Edificios. Yo aconsejaría entre 500-1000€/m² de superficie habitable.

¿Sobre qué deberíamos preguntar?

Por ahora se me ocurre:
Por mi cuenta:

[*]Número de enchufes/fusibles, etc.
[*]Aislamiento acústico (en la casa y hacia la otra mitad)
[*]posible división entre superficie habitable y útil

Para mí esas son cosas que no preguntaría, sino que uno mismo debe comprobar.
Básicamente preguntar sobre lo que uno no puede ver por sí mismo. -> Daños por agua, moho, amianto, carcoma, formaldehído, etc. Pero no creas que vas a obtener respuestas sinceras si el propietario habla mal de su casa. Y un agente solo sabe lo que el propietario le dice. Yo también lo haría incluir en el contrato de compra más adelante.

Puedes preguntar cuándo se renovó o se actualizó tal cosa, y yo pediría que me lo acrediten con facturas. También los baños. Incluso en la primera conversación. Hay que tomarse el tiempo para luego seleccionar. Baños renovados por uno mismo: hay que saber si uno tiene confianza. Baldosas desiguales u otras imperfecciones podrían indicar cómo está por debajo.
Aislamiento acústico: el ruido es subjetivo, y ningún propietario dirá que los vecinos son ruidosos. Eso tienes que comprobarlo tú mismo. No esperes que un propietario sepa qué tipo de ladrillo se usó. Aquí en el foro de construcción casi cualquiera podría decirte, pero en una construcción de 1970 no es necesario (ya) saberlo.
¿Qué quieres decir con separación entre superficie habitable y útil? Si ya se menciona así, en mi opinión existe una separación legal.

Los contaminantes incorporados (amianto/protectores de madera, etc.) parecen ser un tema crítico en esa fecha de construcción.

Así es.

Comprar una casa es toda una ciencia. Según la experiencia, ya en la primera visita uno debe poder analizar todo para juzgar si tal cosa es posible y cuánto dinero habrá que invertir. La financiación debería estar teóricamente aprobada, un documento escrito del banco suele ser útil.
Si la casa lleva mucho tiempo en el portal, es porque o está demasiado cara o tiene algún problema.
Como principiante en este mercado es fácil perderse. Pero: la primera vez siempre es la primera vez. Visiten casas regularmente, incluso las que no les interesen. Aprendan y conviértanse en voyeur. Con el tiempo se puede reconocer cuándo algo es solo apariencia y cuándo, bajo un suelo desgastado y detrás de ventanas corrientes, se encuentra una joya.
Hay numerosas listas en internet para evaluar una casa.
350 m², cerca de Frankfurt y “si el precio es correcto” para mí es contradictorio. En realidad se puede decir que en zonas populares (alrededores de grandes ciudades) no se puede comprar más metros cuadrados de los que uno necesita, porque todo está sobrevalorado.

Personalmente prestaría atención a la atmósfera de la casa. Puede estar envejecida y pasada de moda: la sensación de espacio se debe sentir en el estómago. Es como el amor. Otros lo manejan de forma más racional.
Orientación de la casa, habitaciones disponibles: ¿es posible el programa de espacios que imagino? -> Número de habitaciones para niños, posible derribo de paredes (¿paredes de carga?), infraestructura, vecindario, autopista o tren cerca (nivel de ruido, conexión de transporte)
¡Mucha suerte en la tierra de los que quieren construir y comprar!

Bajo la Ley de Energía de Edificios se puede encontrar en Internet. Yo recomendaría 500-1000€/m² de superficie habitable.

Con eso realmente se puede llegar bastante lejos. Pero si hay acumuladores nocturnos, realmente se recomienda una nueva calefacción por suelo radiante. De todas formas, hay que abrir todo, ya sean paredes o suelos.
La superficie útil la tomaría - si es posible y tiene sentido - desde la envolvente calefactada (es una casa grande de todas formas).

¿Debería uno también renovar lentamente las tuberías de agua después de 50 años?

En mi remodelación ya he abierto y/o perforado suficientes tuberías de agua. Son unos años más antiguas y por dentro parecen nuevas (tuberías de cobre). Pero eso no es aplicable en general.

Sin duda tiene sentido la electricidad (de todas maneras se abre mucho) y el aislamiento del tejado/techo del piso superior o techo del sótano. Hay que mirar las ventanas. Los baños son cuestión de gusto.
Yo siempre intentaría alcanzar una casa eficiente, porque entonces, por ejemplo, también se subvencionan la eliminación, el solado, los suelos (en caso de suelo radiante) y aún más.

Primero mirad la casa con tranquilidad

Para mí, esas son cosas que no preguntaría, sino que uno debe convencerse por sí mismo.
Básicamente preguntar por lo que uno no puede ver por sí mismo. -> Daños por agua, moho, asbesto, comején, formaldehído, etc. Pero no creo que uno obtenga respuestas sinceras si el propietario habla mal de su casa por eso. Y un agente inmobiliario solo sabe lo que el propietario le dice. Yo también haría que eso se incluyera más tarde en el contrato de compraventa.

Exacto, la lista era para verla uno mismo.
Y en caso de duda, preguntar más bien al perito que al vendedor o al agente inmobiliario. Probablemente él no querrá saber ciertas cosas:confused:

¿Qué quieres decir con la separación entre superficie residencial/no residencial? Si ya se llama así, en mi opinión existe una separación legal.

La superficie utilizable la sacaría – si es posible y tiene sentido – de la envolvente calefactada (es una casa grande de todas formas).

Esperaba no tener que instalar suelo radiante en los 350 m² (también cuesta...). Pero parece difícil si la mitad del sótano y un tercio del techo se usan como espacio habitable.

350 m², cerca de Frankfurt y “si el precio es el adecuado” me parece contradictorio. Básicamente se puede decir que en zonas populares (periferia de ciudad grande) no se puede comprar más metros cuadrados de los que uno necesita, porque todo está sobrevalorado.

Eso es exactamente lo que me inquieta de esta casa. Realmente no puede ser que de repente uno pueda permitirse casi el doble de superficie que antes...

Comprar una casa es una ciencia en sí misma. Por experiencia, uno debe ser capaz de escanear todo en la primera visita, juzgar por sí mismo si esto o aquello es posible y cuánto dinero habrá que invertir. La financiación debería estar teóricamente ya arreglada, un documento escrito del banco suele ser útil.
Si la casa lleva mucho tiempo en el portal, entonces o es demasiado cara o tiene algún defecto.

Tenemos el "Wisch" de Interhyp. Pero justamente ese escaneo para ver si el precio de compra sigue siendo adecuado después de deducir el presupuesto de renovación todavía nos sobrepasa un poco.
Además, no quieres pagar diez veces al perito cuando podrías haber detectado el error tú mismo fácilmente.

Como principiante, uno se pierde en este mercado. Pero: la primera vez siempre es la primera. Mirad casas regularmente, incluso las que no os interesan. Aprended y convertíos en voyeur. Con el tiempo puedes reconocer cuándo algo es pura apariencia y cuándo bajo un suelo deteriorado y detrás de ventanas mal cerradas se puede encontrar una joya.

Esa es también mi impresión.
Al ver casas "desinteresantes" todavía tengo ciertas reticencias por el tema del coronavirus, al fin y al cabo estoy dando mi contacto "sin motivo" a alguien. Pero quizá haya que superarlo...

En mi rehabilitación ya he abierto y/o perforado suficientes tuberías de agua. Son aún algunos años más viejas y por dentro parecen nuevas (tuberías de cobre). Pero eso no puede aplicarse de forma general.

Eso ya es bueno saber, que tampoco hay que desecharlo todo necesariamente en ese rango de edad :).

¡Mucha suerte en el país de los constructores y compradores dispuestos!

¡Gracias!

Sí, Corona no es de mucha ayuda en eso - lo olvidé ;) ... yo mismo compré y vendí una vez, mucho antes de esta época. Y recordé esto mientras escribía.