Dividir la propiedad - opciones e impactos en el acceso de bomberos

Hola,

planeamos en Cottbus/Brandeburgo la construcción de una casa unifamiliar en el "campo" de mi abuela detrás de su casa de patio cerrado. Una consulta previa de construcción, sobre si en general es posible construir en segunda fila, fue respondida positivamente.

Ahora pretendemos dividir el terreno actualmente contiguo en la parte A (que permanecerá con mi abuela) y la B (nuestro terreno para construcción).

Hoy estuvimos en el notario, quien pudo responder algunas preguntas relacionadas con este tipo de herencia anticipada, pero que se mostró comprensiblemente reservado en cuanto a la normativa de construcción. Tampoco estoy seguro de si estaba seguro respecto a las variantes posibles para la transmisión de propiedad (división real, división ideal, transferencia total con derecho de vivienda y usufructo). Tal vez define su papel más bien como una autoridad que inscribe y certifica, en lugar de que también asesore. Aquí necesitamos definitivamente más seguridad. ¿Es un abogado especializado en derecho inmobiliario la persona adecuada para contactar?

Un punto importante también es el acceso de los bomberos. En la consulta previa, la oficina de construcción señaló que el acceso para los bomberos se trata solo en la "verdadera" solicitud de construcción. No nos queda claro si la decisión por una u otra variante de división del terreno tiene impacto en este tema. Ahora no sé a qué puedo prepararme mentalmente yo o mi abuela: ¿un acceso y área de giro para bomberos pavimentados en el patio o simplemente un camino por donde se pueda desenrollar una manguera? Conozco los 50 m de distancia a la vía pública, también he revisado la ordenanza estatal de construcción en este punto. ¿A quién puedo dirigirme antes de presentar la solicitud de construcción para obtener información más o menos vinculante al respecto?

Ahora no sé a qué debo preparar mentalmente, mi abuela o yo: ¿una vía y zona de giro para bomberos pavimentada en el patio o simplemente un camino por donde se pueda extender una manguera? [...] ¿A quién puedo dirigirme antes de presentar una solicitud de construcción para obtener información relativamente vinculante al respecto?

Los bomberos también son accesibles de otra manera además de llamar al número de emergencia 112. Llama al ayuntamiento, allí encontrarás en la oficina 61 (o 37, la organización no es uniforme) al jefe administrativo responsable de los bomberos. Aquí no se tratará simplemente de un camino para extender una manguera, sino del "ataque" a un incendio con un vehículo con escalera articulada, que necesita un camino firme y recto para circular. No importa legalmente si este camino pertenece a tu propiedad o solo es un corredor con derecho de paso. Sin embargo, no será posible que pase en zigzag entre el garaje y el cobertizo de la abuela. Una conexión aprobable para vuestra propiedad necesitará un camino recto, que aquí no veo, sino solo (requiriendo la demolición de anexos) en el límite inferior del terreno según el plano. El corredor para derechos de paso peatonal, vehicular y de instalaciones debe ser tal que pueda ser claramente delimitado, permanentemente accesible y que las instalaciones no estén cubiertas por construcción alguna. Un simple "me permitís pasar por algún lugar del patio" – incluso si estuviera firmado, autenticado notarialmente e inscrito en el registro de la propiedad – sería demasiado vago y no sería suficiente para aprobar una solicitud de construcción. Por lo tanto, el permiso previo solo puede haberse referido a afirmar que una construcción es fundamentalmente permitida "detrás" del cobertizo junto con "aún margen" respecto a la impermeabilización de la superficie del terreno. Si fuera tu coheredero, deberías prepararte para fuerte oposición si quisieras "fragmentar" el terreno de la abuela con un corredor correspondiente por el actual camino sinuoso posible. La vía con derecho de paso peatonal y vehicular podría más tarde ser cambiada de modo equivalente – es decir, "reubicada" – pero: ¿dónde querrías instalar tuberías que necesiten ser accesibles para excavación permanente?

Gracias por la rápida y detallada respuesta. Olvidé mencionar que el cobertizo de todos modos será derribado, el granero, si es posible, (todavía) no. Así, el pasillo entre el garaje y el granero tendría 7 metros de ancho y se podría acceder desde la calle mediante un tramo recto.

También debería ser posible sin problemas construir el nuevo edificio detrás del granero dentro de la distancia de 50 m.

Contactaré con la administración de bomberos antes de encargar al topógrafo y crear hechos para la división del terreno.

El "heredero conjunto" a medio y largo plazo, según la situación actual, seré solo yo mismo, por lo que no es probable una fuerte oposición. Sin embargo, también quiero encontrar una solución planificada y conforme a la normativa de construcción. ¿Sería la consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario el camino adecuado para la división?

Saludos cordiales Micha

En cuanto a las posibilidades de división, yo me plantearía qué piensan hacer con el terreno en un futuro más lejano.

Si la parte de la abuela se va a vender más adelante, quizá valdría la pena hacer una "verdadera" división ahora mismo. Aunque entonces el derecho de paso y las servidumbres deberían situarse en el borde del terreno. Eso hoy sería el límite sur, los anexos deberían ser derribados y tendrían la vía de acceso para siempre en la esquina suroeste del terreno.

Considero una división ideal aquí una tontería. Formar una comunidad de propietarios (WEG) con la abuela, declaración de división, etc., en mi opinión, es como matar moscas a cañonazos (seguramente el notario es quien más ganaría con eso).

Si la abuela acepta participar en una cesión total con usufructo (el derecho de vivienda está incluido en el usufructo, pero no al revés) y no hay reclamaciones demasiado complejas por parte de otros herederos, probablemente esa sería la solución más elegante por ahora. El acceso puede hacerse primero a través del patio y del cobertizo. Si A se vende y se vuelve a edificar más tarde, el acceso podrá redefinirse antes, por ejemplo, en el límite norte del terreno.
El usufructo también reduce el valor de la donación, lo que podría significar ventajas fiscales frente a una donación de "solo la parte B".

El terreno no debe venderse ni en su totalidad ni en parte mientras estemos vivos según el estado actual. Por eso, desde mi punto de vista, la división real no es necesariamente necesaria. Solo satisface la necesidad de seguridad de mi abuela y de mi madre. Ellas tienen dudas de que con otras soluciones exista el riesgo de que, en caso de fracaso del proyecto o de la financiación, el hogar de mi abuela esté en peligro. Precisamente para eso necesito asesoramiento legal sólido, para enfrentar adecuadamente estas preocupaciones.

Sin embargo, yo también quiero encontrar una solución que tenga sentido desde el punto de vista de la planificación y que cumpla con la normativa de construcción. ¿Sería la consulta con un abogado especializado en derecho de la propiedad el camino correcto para la división?

Más bien no, a ese le faltará creatividad técnica. Aquí tuvimos durante años a un topógrafo competente, que lamentablemente fue ahuyentado. Dónde todavía podrías encontrarlo no puedo contártelo aquí, pero la forma de llegar a mí ("aquí escribe el 11ant") la puedes Googlear ;-)

que con otras soluciones existe el riesgo de que, si el proyecto o la financiación fracasan, se ponga en peligro el hogar de mi abuela. Justamente para eso necesito asesoramiento legal fundamentado,

Creo que primero deberías discutir aquí las posibilidades de construcción / ubicación en la parcela, para que el asesor legal tenga una base sobre la cual pueda examinar las opciones. Encontrarás aquí muchos hilos si buscas sobre división de terrenos en relación con pagos entre hermanos y cosas similares. Crea una idea concreta de la casa que quieres construir.