¿Desarrollador o arquitecto?

Hola a todos,

me he estado informando aquí un buen rato y ahora también quiero escribir mi primera aportación. Cómo no, directamente con una solicitud de ayuda, o mejor dicho, me gustaría pedir consejo.

Mi esposa y yo queremos construir una casa unifamiliar en un terreno propio. Tras una investigación y búsqueda intensas en Internet, hemos limitado la elección del constructor a dos opciones. Por un lado, tenemos una oferta de precio fijo de un promotor, quien nos construiría la casa deseada por 295.000€. Por otro lado, hemos contratado a un arquitecto, que licita por nosotros los distintos oficios y también se encarga de la supervisión de la obra.

Después de solicitar ofertas para cada oficio, la misma casa con el mismo equipamiento que el promotor nos costaría 312.000€. Ahora bien, esos 312.000€ no son un precio fijo como en el caso del promotor (aunque allí seguramente también se añadirán algunos costes), pero el arquitecto opina que puede reducir esta suma bastante más negociando y así llegar aproximadamente a la misma cantidad que el promotor.

Personalmente, ambos nos dan buena impresión en cuanto a la ejecución, quizás un poco mejor el arquitecto. Además, con el promotor querríamos contratar un perito de la construcción, que, por supuesto, también habría que pagar; este gasto se eliminaría con el arquitecto, ya que él se encarga para nosotros de la supervisión de los oficios contratados.

Hasta aquí todo bien, pero nuestro presupuesto lamentablemente no alcanzaría para pagar los 312.000€ y tendríamos que esperar que el precio realmente pueda bajarse algo. Nos hemos fijado un límite máximo de 300.000€, aunque hemos previsto otros 25.000€ como última reserva, que seguro se gastarán en esto o aquello :(

Ahora la pregunta principal. ¿Consideráis realista que el precio estimado por el arquitecto pueda rebajarse o es “una ilusión” para que consiga el encargo en lugar del promotor? ¿Cuál es vuestra opinión sobre una comparación entre promotores y arquitectos? La garantía según el arquitecto supuestamente es más larga que la del promotor. Según él, es responsable durante 30 años, mientras que un promotor como entidad solo serían 5 años? Aparte de la duda de

si en 30 años el arquitecto seguirá siendo solvente, si su empresa seguirá existiendo o si aún estará vivo...

Como somos unos completos principiantes, aunque llevamos ya bastante tiempo planificando y tratando de informarnos, ¡me alegraría mucho una discusión activa y consejos!

Hola,

existe ciertamente la posibilidad de que el arquitecto pueda construir la casa aún más barato.

¿Son las ofertas realmente comparables? ¿En ambas ofertas exactamente el mismo servicio? ¿La misma calidad de los materiales de construcción?
Y si al contratar al promotor inmobiliario de todas formas quieres contratar a un perito independiente, entonces eso solo muestra que realmente no tienes confianza en este promotor. Y la confianza es muy importante al construir.

Saludos

Sí, los datos son los mismos para ambos, es decir, el arquitecto consultó a los artesanos para los diferentes oficios basándose en las mismas indicaciones de la [Bauleistungsbeschreibung] del [Bauträger]. Bueno, confiamos en el [Bauträger], pero aun así queremos contratar a un perito para asegurarnos de que todo se haga como debe ser, ya que como legos no siempre podemos evaluarlo correctamente.

....Como somos completos aficionados, aunque llevamos ya un tiempo planificando y tratando de informarnos, ¡me alegraría mucho una discusión activa y consejos!

El proyecto no es un BT, sino un proyecto GU/GÜ - ¡legalmente es una diferencia importante!
Construir con un GU/GÜ suele ser la opción económicamente mejor. Sin embargo, solo con supervisión externa! Esto comienza ya con la revisión de la documentación de planificación, especialmente del comprobante de la reglamentación de ahorro energético (KfW).
Sin embargo, las mayores deficiencias se presentan en la tecnología de la vivienda. Aquí se debería apostar por una planificación/dimensionamiento externa, independiente de la venta, de la instalación, de lo contrario existe el riesgo de adquirir un pozo sin fondo para el dinero.
La supervisión habitual generalmente se centra exclusivamente en la obra, en la tecnología de construcción y equipo (TGA) suele faltar la competencia técnica.
Los costos adicionales por una planificación externa de la tecnología de la vivienda y la supervisión de la obra no son comparables con una planificación libre con un arquitecto. Además, hay que considerar que la estimación de costos del arquitecto al final puede ser fácilmente un 30% más alta!

saludos cordiales

Hola,

…Por un lado, tenemos una oferta a precio fijo de un promotor inmobiliario que construiría la casa deseada por 295.000€, Además hemos contratado a un arquitecto …Después de solicitar ofertas para cada oficio, para la misma casa con el mismo equipamiento que el promotor nos costaría 312.000€ …¿Lo consideran realista que el precio estimado del arquitecto pueda ser reducido o es una "fachada" para que consiga el encargo en lugar del promotor? ¿Cuáles son sus opiniones respecto a una comparación entre promotores y arquitectos? La garantía con el arquitecto supuestamente es más larga que con el promotor…

En primer lugar, algo sobre los plazos de garantía:

Garantía de cada arquitecto: § 634a del Código de Construcción: para la planificación de edificios 5 años, para la planificación de otros 2 años. ¿Cuándo comienza el plazo de garantía? Con la aceptación del servicio del arquitecto, posiblemente entonces 5 años después del fin del plazo de garantía del contratista (CU), (fase de ejecución 9, § 3 párr. 4 HOAI), en total al menos 10 y máximo 30 años. Sin embargo, en los últimos años ha habido esfuerzos por parte de los colegios de arquitectos/juzgados para reducir considerablemente este plazo largo, lo cual ya es posible hoy en día con aceptación parcial antes de la fase 9 HOAI, de la cual el cliente no puede eximirse.

Garantía del contratista según el Código de Construcción: plazo § 634a del Código de Construcción: edificio 5 años, otros 2 años, suspensión de la prescripción solo por procedimientos judiciales, negociaciones, reconocimiento.

Garantía del contratista según VOB: § 13 nº 4 VOB/B: 4 años para edificios, 2 años para otros (prórroga contractual posible). Notificación de defectos: nuevo plazo de 2 años; tras la aceptación de la reparación de defectos, nuevo plazo de 2 años. Definitivo: 30 años

En principio es posible que el arquitecto pueda reducir los precios mediante negociaciones hábiles, también puede mantenerse el precio mencionado; igualmente es posible superar los 312 mil euros; esto depende del entorno del arquitecto – su relación con los oficios consultados – y tus deseos. En última instancia, tu decisión no debería depender únicamente del precio, sino reflejar la mejor simbiosis entre valor "AGREGADO", costo "TOTAL" y la "CONFIANZA" necesaria.

Me gustaría saber si – en caso de que decidas optar por el arquitecto – también quieres contratar una supervisión independiente de obra, o solo en caso de adjudicación a un contratista.

Saludos cordiales

Gracias de antemano por las respuestas. Entonces, no se trata SOLO del precio, sino, como escribe el experto en construcción, del paquete completo. Quiero aclarar de antemano, en la medida de lo posible, si por el mismo servicio pago más con uno que con el otro... Por supuesto, también se refleja la confianza en eso. Debo admitir que con el arquitecto tengo una sensación un poco mejor, es una mezcla de intuición y cómo han sido las conversaciones. Pero como profano no siempre es posible saber si alguien me está diciendo tonterías o no... Por eso quería preguntar si el arquitecto puede sacar cierta cantidad de las negociaciones. Un conocido mío al menos confirmó que con él fue así. Por supuesto, la construcción al final será un poco más cara, por eso habíamos previsto un margen financiero... Pero esto seguramente ocurrirá tanto con el arquitecto como con el promotor.

Sobre un perito en la construcción con arquitecto. Hasta ahora pensábamos que el director de obra del promotor trabaja para el bienestar de su empresa y por eso no quiere necesariamente detectar defectos menores (puede ser, no tiene que ser así). Si construimos con el arquitecto, es más bien que él está obligado con nosotros y no tiene interés en no reclamar los defectos detectados de los artesanos, por eso queríamos prescindir de una supervisión externa. ¿Espero que no estemos completamente equivocados?

@ €uro: Perdón, ¿qué es un GU / GÜ? ¿Hay algún glosario de abreviaturas por aquí? ;)