Determinación del "valor monetario" de un terreno en una financiación posterior

Buenos días queridos miembros del foro,
he sido lector silencioso durante mucho tiempo y espero poder realizar en algún momento mi sueño de tener una casa propia. Este foro es para un novato que absorbe información donde sea posible, una verdadera enriquecimiento. Por eso, gracias a los responsables y a todos los miembros activos por compartir en este foro! ¡Excelente!!

Ahora a mi pregunta: Nuestra ciudad actualmente ofrece varios terrenos interesantes para la venta, lamentablemente mediante un procedimiento de pujas, como es habitual últimamente. Concretamente, eso significa que entrego mi oferta máxima en un sobre y espero la adjudicación. Para tener una oportunidad, mi oferta seguramente tendrá que estar claramente por encima del valor básico del terreno de 100€ (para comparar, en la misma zona se ofrecen terrenos actualmente a un precio de mercado de 210€/m²). Tengo en mente una oferta máxima del 40-50% por encima del valor básico del terreno.

Ahora mi pregunta: Mi oferta máxima estaría completamente cubierta por mi capital propio y estaría entonces totalmente agotada. Sé que entonces puedo contar el terreno como capital propio para la financiación, palabra clave: préstamo con garantía. PERO, ¿cómo evalúa el banco el terreno existente en una financiación posterior del proyecto de construcción? ¿Se basa en el valor básico del terreno o en el precio de compra/valor de mercado? Dado que aquí existe una gran diferencia con el valor básico del terreno (estimada >50€/m², lo que en 800m² representa al menos 40k), esta pregunta no es insignificante para la tasa de interés ofrecida. ¿Alguien tiene experiencia con esto?

En internet encontré lo siguiente: "Un terreno ya existente cuenta en igual medida que el correspondiente valor monetario como capital propio para su Lo importante es que el terreno esté libre de cargas y en su posesión exclusiva."

¡Gracias!

Saludos cordiales

Hola Precio de compra = fair value = tu patrimonio neto en el banco. Honestamente, creo que es malo que ahora los municipios comiencen a realizar procesos de licitación.

Hola, gracias por la rápida respuesta. Lo dices bien, yo también lo encuentro para vomitar, pero es lo habitual. De otra manera, como familia pequeña ya no tienes ninguna oportunidad de conseguir un terreno. Y, para ser sincero, tampoco sé dónde se estabiliza el precio o qué se debería ofrecer en comparación con el precio del mercado sobrevalorado.

Sobre tu respuesta, suena bien como afirmación general, pero ¿qué pasa si el banco dice que simplemente pagaste demasiado, que solo te contabilizamos un máximo del 70% o algo así?

Saludos

Puedo contarte según mi experiencia. Hace 2,5 años compramos un terreno por 40 € / m². Ese era el valor orientativo del suelo al 31.12.2017. El valor orientativo del suelo actualmente está en 120 € / m². Los precios de mercado estarán en 150 € + / m². También queremos "depositar" el terreno como capital propio. Hay tres posibilidades en las que los bancos contabilizan tu terreno como capital propio:

- Bodenrichtwert
- Kaufpreis
- Marktpreis (esto más bien en los bancos locales/Sparkassen)

Deberías encargar a varios expertos en financiación para hacer una comparación. Pero también ir a los bancos en el lugar, posiblemente consultar en el banco principal.

Eso no lo dice ningún banco. El precio de compra es acorde al mercado, de lo contrario no lo habrías conseguido por ese precio. Los BRW están desfasados, eso también lo saben los bancos. Hemos recibido por donación un terreno en una zona de nueva construcción de los años 70. Los BRW en esta área están totalmente desfasados. Tampoco hay una base de datos real, ya que no se venden propiedades allí. El banco ha considerado el terreno claramente por encima del BRW como capital propio.

Hola, gracias por la respuesta rápida. Lo dices tú, yo también lo encuentro para vomitar, pero es lo habitual. De otra manera, como familia pequeña ya no tienes oportunidad de conseguir un terreno. Y para ser honesto, ni siquiera sé dónde se estabiliza el precio o qué debería ofrecerse en comparación con el mercado inflado.

Respecto a tu respuesta, se lee bien como una afirmación general, pero ¿qué pasa si el banco dice que simplemente pagaste demasiado y solo computan un máximo del 70% o algo así?

Saludos

Para la determinación del valor utilizado como garantía se toma en cuenta el precio de compra. Al contrario, también podrías decir: Miren, pagué 150, pero otros terrenos se venden por 210, ¡por favor usen 210! El banco también dirá que no.