Cultivo - Estimación de costos

Hola a todos,

después de que mi "plan" de una nueva construcción se alejara mucho debido a diversos factores, ahora planeo ampliar mi casa existente y trato de obtener un panorama general de los costos.

La casa existente tiene una planta baja de ~90m² de superficie habitable y una ampliación de alrededor de 70m². En la planta baja viven mis padres y también se quedan allí (por si alguien piensa en decir "simplemente cambiad de casa"). La casa antigua tiene sótano. En la planta superior de la casa antigua está prácticamente el mismo apartamento (allí vivo yo).

La ampliación fue planificada hace 20 años de tal manera que se pueda construir una planta adicional sin problemas. En cuanto a la estática. Solo hay que quitar el techo, subir el anillo de hormigón (Ringanker) en la parte trasera unos 1,5 metros y colocar un piso intermedio adecuado. No se necesitan pilares de soporte adicionales ni nada por el estilo.

En la nueva ampliación debe haber un baño, la cocina, un salón/comedor y un balcón. Posiblemente, en lugar de la cocina, una habitación, aunque entonces la cocina tendría que ponerse en la casa antigua en una habitación donde no hay conexiones — y no quería romper toda la casa antigua. El nuevo baño podría conectarse a las tuberías existentes mediante una perforación central, de modo que habría un mínimo de obras.

He preguntado a un conocido con "capacidades" arquitectónicas con qué debería contar. Él dijo que una ampliación es en principio como una nueva construcción, y que debería contar con unos 1800€ por m² de superficie habitable. ¿Es eso realista?

¿Cómo clasificaríais muy aproximadamente los costos para los siguientes puntos (entre paréntesis mis estimaciones de profano):

Construcción del anillo de hormigón (2.000€ con mano de obra propia)
Colocar piso intermedio (20.000€)
Construcción nueva (10.000€ con mano de obra propia)
Ventanas (20.000€)
Techo incluyendo fachada (30.000€)
Sanitarios incluyendo baño y calefacción por suelo radiante (20.000€)
Técnica doméstica (electricidad, red, ...) (8.000€ con mano de obra propia)
Revestimiento del suelo, paredes, techo de madera (15.000€ con mano de obra propia)
Costos adicionales (15.000€)

Total: 140.000€

¿Suena eso realista? ¿O algo está muy alejado de la realidad?

¿Nadie tiene una opinión al respecto? Vamos, tanta competencia concentrada aquí puede hacer una afirmación sobre esto, ¿no? Y si algo no está claro, con gusto responderé vuestras preguntas.

Hola,

¿Nadie tiene una opinión al respecto? Vamos, con tanta competencia acumulada, ¿no puede alguien hacer una declaración al respecto? Y si algo no está claro, con gusto responderé vuestras preguntas

Nadie puede responderte estas preguntas de manera fiable; hay demasiadas incertidumbres.

Primero recomendaría hablar con un ingeniero estructural; independientemente de si en su momento se consideró una ampliación o no. A menos que la estructura demuestre sin lugar a dudas que se puede ampliar sin riesgo. ¿Quizás el ingeniero estructural de entonces sigue en activo? Ahí también puedes aclarar qué efectos tendría la ampliación sobre el edificio existente (por ejemplo, cambiar el techo).

¿Has consultado con la oficina de urbanismo correspondiente si siquiera te permiten hacer la ampliación?

Entonces necesitas un carpintero (posiblemente un contratista de demolición), que desmonte el techo viejo y pueda explicarte de forma fiable si puedes reutilizar la madera y las tejas; siempre que se trate de tu propia propiedad. Si se usaron tejas de barro, probablemente sea una cuestión delicada, ya que estas piezas son bastante frágiles. No es bueno para la demolición; los artesanos no son técnicos de precisión.

He leído mucho sobre EL; para los oficios de fontanería/electricidad se necesita un maestro; también para empresas que permitan EL en la forma deseada. En este contexto puedes aclarar de inmediato si el generador de calor existente está dimensionado para el aumento de superficie habitable a calentar y/o si es necesario un reemplazo.

Independientemente del costo de la demolición, estimaría que la ampliación te costaría alrededor de 115.000 EUR (sin incluir trabajos de pintura y revestimientos de suelo), si contratas todas las obras necesarias. Cuánto de eso se podría ahorrar en forma de EL lo mostrarán tus negociaciones.

¿Qué entiendes por el punto de costes adicionales?

Saludos, experto en construcción

Hola y muchas gracias por tus explicaciones!

El arquitecto que estuvo aquí dijo que, según los planos de construcción, no ve ningún problema con la estática, en caso necesario se podrían introducir vigas intermedias. Por supuesto, consultará a un ingeniero estructural cuando comiencen las planificaciones concretas. Pero según él, no ve ningún problema en absoluto, y esa fue la directriz para el arquitecto de entonces.

Tampoco he hablado todavía con la oficina de urbanismo, pero aquí el arquitecto también dijo que no habrá problemas. Por un lado, en la calle ya casi todos tienen una ampliación de dos plantas, y nosotros ya hemos añadido una planta. La superficie base no se modificará. Ninguna parte de la ampliación será más alta que algo cercano, es decir, mucho más baja que el edificio antiguo, ni más alta que las ampliaciones por encima o por debajo de nuestra propiedad. No le quitamos luz a nadie ni nada parecido. Pero por supuesto, también obtendremos los permisos correspondientes aquí. Si un arquitecto, del que afirmo que sabe lo que hace, me dice que no hay problemas, simplemente le creo, sobre todo cuando aún no se trata de una planificación concreta.

Por el momento solo quiero establecer un marco financiero muy general para poder solicitar una financiación adecuada al banco. Si no puedo darle una cifra al asesor de financiación, él tampoco continuará con el proceso, al menos esa es mi experiencia hasta ahora. Además, la casa actual aún tiene cargas por la compra y la financiación. Y quiero incluir eso en la financiación (en 2019 tengo que refinanciar un préstamo, y si es posible quiero combinarlo con la nueva financiación).

Para la demolición parcial del tejado simplemente asumiría que no se podrá reutilizar nada. Simplemente por el hecho de que las tejas usadas no están permitidas para una inclinación del techo menor que la actual. Y eso será inevitable. Aquí tengo que contar con un techo completamente nuevo y planifico con los mencionados 30 TEUR, incluyendo la fachada (eso espero). La eliminación de escombros probablemente la organizará mi padre de manera bastante económica.

En cuanto al trabajo propio he pensado en lo siguiente:

- Quitar el tejado (si las tejas deben desecharse de todas formas)
- Acabados interiores como empapelar, techo de madera, colocar placas (todo el suelo de la casa está cubierto con placas, todas colocadas por nosotros mismos)
- Apertura de paredes hacia el edificio antiguo y todo el trabajo correspondiente alrededor (para que el paso esté "terminado")
- Trabajos preparatorios para la instalación eléctrica ("hacer ranuras", poner cajas, pasar cables, ...) para que el electricista solo tenga que conectar
- Trabajos preparatorios para la instalación sanitaria (perforaciones, trabajos de yeso, ...)
- Trabajos preparatorios para la calefacción por suelo radiante (colocar las placas de plástico en las que luego se colocan los tubos del suelo radiante, eso también lo hemos hecho nosotros mismos en el resto de la casa)
- Trabajos de pintura

Por costes adicionales entiendo los costes del arquitecto, costes de permisos, costes para cosas como la "protección del suelo durante la demolición parcial del tejado viejo", seguro de constructor, costes notariales para la financiación (inscripción de la hipoteca) y cosas similares…

115 TEUR me parece muy poco. Había calculado (ok, incluyendo demolición, etc.) entre 140 y 160 TEUR, y eso ya incluye la aportación propia.

¿Realmente crees que con eso me bastaría?

Por costos adicionales entiendo los honorarios del arquitecto, costos de permisos, costos para cosas como "protección del suelo durante la demolición del techo antiguo", seguro del propietario, costos notariales para la financiación (inscripción de la hipoteca) y cosas por el estilo...

TEUR 15 incluiría en mi opinión ya un margen para lo anterior, a menos que el arquitecto cobre excesivamente. Así que todo bien.

TEUR 115 me parece de alguna manera muy poco. Yo había calculado (ok, incluyendo demolición, etc.) entre TEUR 140-160 - y ya se ha descontado la ayuda social.

¿De verdad crees que con eso me bastaría?

Sí. más los costos de demolición y costos adicionales de construcción.

Saludos, experto en construcción

Contrata al arquitecto de tu confianza para una consulta previa de construcción (§34 Baugesetzbuch) o directamente para un anteproyecto, si existe un plan de ordenación urbana, junto con una estimación de costos o directamente un cálculo de costos por oficios. Así tendrás todas tus preguntas respondidas de manera completa y la bola de cristal podrá quedarse en el armario.