Estimación de costos para una casa unifamiliar con un gran garaje en una pendiente

Hola a todos,
ha pasado un tiempo y realmente no hemos avanzado mucho con nuestros planes. Después de lo que parecen mil citas y reuniones, ahora tenemos una oferta bastante adecuada (en cuanto al dibujo, no al precio :-P) de un constructor de casas de obra sólida.
Quizás puedan dar una opinión sobre si la oferta es claramente demasiado cara o bastante realista. Los precios fijos de 2000-2500 € por m² no me ayudan mucho para evaluar. ¿Estamos ya en la parte alta con nuestro equipamiento o todavía en un nivel medio...? Si solo tomo el precio de la casa, estamos en 2550 € por m² incluyendo el garaje, pero sin costos adicionales de construcción ni exteriores.

Tenemos una oferta con un precio de la casa de 510k.
Por ello recibimos:
- Casa de obra sólida con bloques de hormigón celular de 36,5 cm
- Casa de 11,9 x 8,4 m; 200 m² de superficie habitable (154 m² planta baja + planta alta; 46 m² sótano)
- Garaje de 10 x 7 m (techo como terraza sin pavimento)
- Altura del muro bajo la cubierta 1,85 m, pendiente del techo 25 grados
- Techo aislado hasta el caballete
- Servicios de arquitecto e ingeniero, como solicitudes de permiso de obra, prueba Blower-Door
- Cimbra de referencia, electricidad de obra, baño de obra, agua de obra, eliminación de residuos, instalación de almacenamiento (en la parcela)
- Informe geológico
- Trabajos de tierra, solo excavación del hueco de la construcción y almacenamiento lateral (suelo clase 2-5), no transporte/eliminación
- Drenaje, unión de bajantes, prueba de estanqueidad bajo la losa
- Fundación sin riesgo de heladas, capa filtrante de grava, ...
- Sótano con aislamiento perimetral
- Pozos de luz de hormigón
- Puerta seccional Hörmann de 5 m, eléctrica; en parte barandilla en el techo del garaje
- Tejas: Frankfurter Pfanne
- Bomba de calor aire-agua Vitocal 200-A Viessmann (300l); Vitocell 100-V + 100-E
- Ventilación central en planta alta-sótano, Vitovent 300-W
- Sanitarios Ideal Standard "Connect Air"
- Válvula antirretorno para aguas fecales 'Pumpfix F'
- Persianas venecianas en salón/comedor/cocina (6x); resto persianas enrollables
- Puerta corredera elevable de 3,50 m
- Todas las protecciones solares eléctricas
- Azulejos hasta 30 € por m², 20/20 para paredes y 30/60 para suelo; toda la planta baja, baño/WC y escalera sótano
- Lamas de vinilo de 2 mm de grosor, pegadas, incluyendo ajuste de nivel para el piso en la zona de estar del sótano, y toda la planta alta
- Papel pintado gotelé pintado de blanco, excepto habitaciones del sótano y garaje, aquí solo pintura
- Escalera maciza de madera (la estándar es fea)

Además, según mis cálculos, quedan:
- 25k en costes de materiales para exteriores (muy optimista :-/ ... se hará en la medida de lo posible por EL)
- 15k en valla
- 25k en transporte de trabajos de tierra
- 3k solicitud de permiso de construcción
- 400 € análisis químico del suelo
- 2k € medición de la casa
- 10k conexión de servicios
- 5220 € para técnica (antena satélite y cables eléctricos en el jardín)
- 25k cocina
- 15500 € otros pequeñeces como lámparas, muebles, etc.
- 10750 € mejora para escalera, puertas, ventanas de colores, ...

--> 652k €

y de repente están 152k € por encima de mi límite de dolor para una casa lista para entrar a vivir.

Por fin alguien en el foro que planifica de manera fundamentada y detallada. ¡Genial! Incluso creo que podría salir un poco más barato en total, pero no mucho.

Lamentablemente, los precios son así en este momento y ustedes también han incluido muchas cosas.

Si quieres ahorrar:
En lugar de contratar a un gerente de obra, hacer la adjudicación por separado, un ahorro de aprox. 50.000.
Trabajos propios en pintura, suelos, etc., en un marco razonable, aprox. 20.000.

Por lo demás, creo que las excavaciones podrían salir más baratas. Pero el jardín definitivamente más caro.

Suena realista y, en mi opinión, no es caro, sino "normal".

En cuanto a la cocina (por 18-20k ya hay algo "decente"), los cachivaches y la cerca aún se podrían ahorrar un poco.

Se ve bien detallado, tu planificación.
¿Qué deben incluir exactamente las áreas exteriores? El enfoque para el material me parece bastante generoso, mucho pavimento y terraza, ¿un estanque?
También los 15k para la cerca. Los postes de castaño aguantan muy bien y cuestan poco. Además, me parecen más bonitos que los de alambre o las paredes modulares, aunque, claro, es cuestión de gustos. Con la clase de suelo, los postes se colocan rápido y la cerca no es problema para montar.
15,5k para chucherías y muebles, dependiendo de cuánto llevéis; si cuidáis el presupuesto, es más que suficiente.
Por 25k se puede conseguir una cocina estupenda. Los fabricantes ofrecen muchos descuentos, ahí hay potencial para ahorrar.

Actualmente, lo consideraría realista en BW.
2550€ por metro cuadrado incluyendo el garaje. Sin garaje probablemente estarías cerca de 3k€ por metro cuadrado.
Tus costos adicionales de construcción probablemente sean aún insuficientes para la zona exterior.
En las excavaciones depende de la clase o clasificación del suelo.
Un conocido mío está construyendo actualmente con arquitecto y contrato por separado en BW. 250m2 y actualmente sin zona exterior está en 800k.
No estamos hablando aquí de "grifos dorados" ni de cosas similares.
Su equipamiento no es barato (suelo radiante, persianas eléctricas...). Muchos aquí ya lo ven como el estándar mínimo.
Si la casa "desnuda" ya supera tu límite de dolor en 10k, conoces la respuesta. A menos que el límite de dolor no sea insuperable.
Actualmente no podrás construir una casa de 200m2 incluyendo costos adicionales de construcción, zona exterior, equipamiento y garaje en BW por 500k.
Estás abordando la planificación correctamente. No tan "ingenuo" como muchos otros. Por eso, pulgar arriba.

Gracias por vuestras valoraciones.
Temía que probablemente sea una oferta realista.
El "límite del dolor" es, en ciertas circunstancias, superable. Si no incluyo la compra del terreno, puedo dormir mejor :-P.
Sigo pensando que es una locura y me pregunto cómo se supone que una persona normal puede permitírselo. Tenemos que gastar toda nuestra herencia en la construcción y, aun así, pagar 30 años o más. Sin capital propio/herencia, probablemente ya habría terminado en la obra bruta con el sótano.
Bueno, simplemente tenemos que usar el capital donde otros emplean fuerza física.

Si quieres ahorrar:
En lugar de construir con un contratista general, hacerlo por contratación individual, ahorrando unos 50.000.
Trabajos propios en pintura, suelos, etc., en un marco manejable, unos 20.000.

De lo contrario, creo que los trabajos de tierra podrían ser más baratos. Pero el jardín definitivamente más caro.

La contratación individual va en contra de mi necesidad de seguridad. Aquí no sé qué resultado habrá al final. Si sale mal, estaremos 50k por encima en lugar de por debajo. Eso le pasó a un compañero de trabajo de mi marido. Otro está ahora discutiendo con un cálculo equivocado del ingeniero estructural, por lo que algunas vigas quedaron cortas y el techo ahora será más bajo o algo por el estilo.
Al final, emocionalmente estoy a esos 50k de la firma con el contratista general.

¿Qué crees que será más en el jardín? ¿Los materiales ya o si tenemos que mover tierra? Está previsto rellenar un jardín de 8x10 m. No tenemos todavía análisis del suelo, solo el de la construcción de la calle. Este da esperanza de que estaremos en la clase 3-4 y podremos usar la excavación para rellenar. La pendiente debe terminar en su nivel natural en unos 3 m de longitud para no tener que retener con muros en L u otro elemento.

Lamentablemente no podemos hacer trabajos propios. Definitivamente no podemos colocar baldosas en la planta baja, solo queda el primer piso y el sótano. Lo que ahorraríamos en el primer piso probablemente tampoco sea rentable para nosotros. No tenemos ayudantes disponibles. Solo podemos trabajar los fines de semana, lo que significaría que entraríamos a vivir más tarde. Los materiales igualmente tenemos que pagarlos. Para trabajos de pintura y suelo en el sótano (excepto baldosas y WC con ducha), incluyendo la pintura del garaje, nos descontarían menos de 4k.

Tu planificación parece bien detallada.
¿Qué deberían incluir las áreas exteriores? El planteamiento de material me parece bastante generoso: mucho pavimento y terraza, ¿un estanque?

- Pavimento delante del garaje (aprox. 7x6);
- Camino y entrada delante de la puerta principal, donde hará falta una escalera (probablemente 5-7 peldaños)
- Revestimiento de la terraza (70 m²)
- quizás una caseta de jardín y juegos infantiles
Solo por la escalera, el presupuesto parece bastante ajustado.

También los 15k para la cerca. Un seto de castaño dura mucho y cuesta poco. Además, me parece más bonito que los alambres o paneles modulares; claro, cuestión de gustos. Con la clase del suelo, los postes se colocan rápido y la cerca no es un problema para montar.

De hecho, está presupuestado algo generosamente. Aquí mentalmente tengo incluido un colchón oculto para la zona exterior. He considerado un seto de transición. Pero estos son bastante caros.

15,5k para menudencias y muebles, dependiendo de cuánto llevéis; si cuidáis el presupuesto, sobra.

Se lleva todo. Teóricamente solo hay que amueblar la habitación del niño nueva. Hay cierto potencial de ahorro, pero también es poco realista. Las lámparas ya consumen bastante. Portacepillos de baño y esas cosas, montones de pequeños detalles que no pesan individualmente, pero en conjunto suman.

Por 25k se consigue una cocina estupenda. Los fabricantes dan muchos descuentos, ahí hay potencial de ahorro.

En cocina (por 18-20k ya hay algo "decente"), menudencias y cerca aún se puede ahorrar algo.

25k es un precio bastante realista. Los electrodomésticos serán una gran parte para nosotros. La calidad del fabricante de la cocina podría permitir ahorros, por lo que la cocina podría realizarse con 15-18k. Pero entonces no habría juntas de goma en puertas/cajones y los cajones no tendrían paredes de vidrio, solo barrotes, y tampoco habría frentes de vidrio...

La equipación no es barata (suelo radiante, persianas eléctricas...). Muchos aquí ya lo consideran estándar mínimo.

Yo también lo veo como mi estándar mínimo personal. Sé que la industria de la construcción tiene otros estándares. El smarthome ya se ha eliminado completamente del cálculo; personalmente lo consideraría estándar alto.