Estimación de costos - casa unifamiliar simple según kfW70

Hola, primero que todo, me llamo Markus y quiero construir una casa unifamiliar con un presupuesto limitado en una zona rural cerca de Leipzig.

El presupuesto establecido no es fácil de superar, pero no construir no es una opción, ya que las condiciones no mejorarán. (Esperar no vale la pena, gracias a la inflación, el aumento de las tasas de interés y el aumento del alquiler por el crecimiento familiar)

Presupuesto: aprox. 190000 € (no más de 200000 €)

Expectativas:

- 5 habitaciones (dormitorio, 2x habitaciones infantiles, habitación de invitados/oficina no menor de 10 m² - mejor 11-12)
- 140 - 150 m²
- Ático adecuado para una futura ampliación (escalera adecuada - si es necesario se puede instalar después)
- 2 baños (1x WC, lavabo, ducha; 1x WC, lavabo, bañera; en uno de los baños o distribuidas la técnica de la casa y la lavadora)
- Técnica de la casa, si es posible, en el ático (para ahorrar espacio habitable costoso abajo)
- Kfw70 (o mejor, si es económicamente razonable)
- Calefacción con pellets de madera o geotermia
- Chimenea para estufa (¿funcionará bien con KfW70?)
- Persianas eléctricas en todas las ventanas
- Cocina abierta con zona de comedor
- Sistema de ventilación con recuperación de calor
- Cisterna (solo para agua no potable en el jardín - ¿posible instalar después?)
- Cocina, baños, pasillos con baldosas

- ¡No de hormigón celular ni madera!
- Sin buhardillas, recovecos o similares

- Electricidad en trabajo propio
- Laminado en las zonas de estar en trabajo propio
- Trabajo de pintura en el interior en trabajo propio

- Llave en mano incluyendo ventanas, puertas, ...

Sin: sótano, garaje, zonas exteriores, costos secundarios de construcción

Quizás puedan echarle un vistazo y estimar un presupuesto, y dónde se podrían hacer ahorros si es necesario.

¿Mejor un planificador + contratista general, un contratista general que también participe en la planificación, o un arquitecto para planificación y dirección de obra y licitar todo por separado?

Contribuciones constructivas son bienvenidas más que declaraciones generales tipo "no se puede".

- Me olvidé de la calefacción por suelo radiante en todas las habitaciones

Realmente solo se trata de la casa... no importa si está en un terreno sin preparar los primeros 3 años (hay que establecer prioridades)

Los muebles y la cocina empotrada están suficientemente disponibles.

Quizás alguien de ustedes tenga experiencia en el sector financiero:

¿Creen que podríamos obtener un crédito de esa cantidad?

Situación inicial:

- 2650 € netos totales
- gastos de vida actuales (incluyendo todo, excepto el alquiler): casi 1000 €
- ambos empleados con contrato indefinido
- solteros
- capital propio: 0 € (hay un pequeño colchón, pero ese debe servir solo como reserva y no para aportar desde el principio)
- se debe incluir un crédito KfW
- se necesita financiamiento de más del 100 % (costos adicionales de construcción)

- suma de crédito planificada: 250.000 - 260.000 € (Casa: 190-200k €, Terreno: 30k €, Costos adicionales de construcción: 30k €)

Esperar y ahorrar capital propio no es una opción. Ejemplo:

Supongamos que esperamos 8 años más:

- una casa de 200k costaría entonces 260k
- pagos de alquiler hasta entonces > 50k (sin calefacción)
- capital propio acumulado: aprox. 100k

-> casi no se puede ahorrar capital propio tan rápido como suben los costos de construcción :-S
-> si calculamos 50k como pagos de intereses para el crédito hasta entonces (estimado grosso modo), también podríamos haber pagado ya 100k para entonces

Resultado:

- 260k - 100k = 160k
- 200k - 100k = 100k

- además se suman probablemente intereses de construcción más altos para entonces

¿Dónde está el error de razonamiento, si lo hay? (Excepto que también mi salario subirá para entonces, pero no se puede contar con eso con certeza)

¡Eso se va a poner muy justo! Vivo en una zona donde el poder adquisitivo lamentablemente está al nivel de Alemania del Este y aquí construir es realmente muy barato comparado con otras regiones. Mi casa es similar. 148m². KFW70. Llave en mano sin pintura ni suelos estamos también en aproximadamente 190K. Características: WDVS, caldera de gas de condensación, ventilación controlada con recuperación de calor, chimenea para estufa, calefacción por suelo radiante con ERR en todas partes, persianas eléctricas en toda la casa. Sin garaje ni carport, sin ninguna obra exterior, sin pavimentación, etc., etc.

Suena al menos factible. ¿Construyen ustedes por casualidad a través de una empresa conocida con sistema de franquicia? Suena como la misma casa en la que me basé originalmente. Por ejemplo, también podría prescindir de persianas eléctricas en la planta superior (olvidé mencionarlo antes) (en comparación con tu casa). ¿Tu casa está hecha de hormigón celular o ladrillo? Está claro qué es la calefacción por suelo radiante, pero ¿qué es ERR?

@ EER: Lo acabo de leer en internet ... pero pensaba que eso era estándar o.O - no sabía que también existía sin eso (tampoco tiene sentido, ¿no?)

Es un constructor regional, que aunque también está ubicado, entre otros, en una asociación de marcas, no se trata del gran franquiciador que opera en toda Alemania tanto en la ciudad como en el campo. ;) La casa está completamente diseñada de forma individual.
Las paredes exteriores son de hormigón celular con [WDVS], las paredes interiores son de piedra caliza.
[ERR]=Regulación de habitación individual.
Aunque también debo señalar que realmente tuvimos suerte con nuestro suelo. Bastó con retirar la capa superficial. Especialmente en los costos de cimentación, uno puede fácilmente gastar adicionalmente desde una bicicleta hasta un coche de alta gama.