Estimación de costos para la rehabilitación de una casa adosada de los años 70 según KfW o BAFA

Hola a todos,

estamos a punto de comprar una casa adosada construida en 1970 que, excepto por una central de gas de condensación de 2018, aún no ha sido renovada.
Después de la visita con un perito de la construcción/asesor energético (listado en la EEE), la casa (considerando que hasta ahora no se ha hecho nada) está en buen estado.

Quiero recabar vuestra experiencia o opinión, ya que el rango de estimaciones de costos del perito/asesor energético y mis investigaciones en internet, YouTube sobre las medidas de renovación varían mucho.

Algunos datos clave del inmueble en el área de Colonia/Bonn (precio de compra 300.000 EUR):
- Superficie habitable/utilizable total 141 m²
- sótano completo (despensa, sala de calderas, sala de hobbies y lavandería)
- planta baja (aseo para invitados, recibidor/pasillo, cocina y sala de estar)
- planta superior (baño, 2 habitaciones infantiles, dormitorio principal)
- ático (baño, área adicional de estar/dormir)

Ahora la estimación de costos del perito:
1. Aislamiento entre vigas del techo + aislamiento de la última planta (ya que el desván quedará sin uso): 60.000 EUR
2. Cambio de ventanas + puerta principal: 25.000 EUR
3. Fachada: 50.000 EUR
4. Suelo radiante: 25.000 EUR (manteniendo la calefacción) o 50.000 EUR (con bomba de calor)
5. Sistema de ventilación: 35.000 EUR
6. Instalación fotovoltaica: 30.000 EUR
7. Aislamiento del sótano (desde el exterior incluyendo sellado y excavación): 45.000 EUR
8. Renovación de todas las tuberías de agua: 10.000 EUR
9. Electricidad: 20.000 EUR
10. Baños: 30.000 EUR
11. Pinturas: 25.000 EUR
12. Trabajos interiores: 10.000 EUR
Total: 390.000 EUR

Originalmente habíamos planeado la financiación de la obra junto con el crédito bancario, con la ayuda de la subvención KfW “Jung kauft alt” (cumplimos todos los requisitos) y en combinación con el KfW 261 con la meta KfW 55 EE, porque con mis búsquedas en internet y YouTube contaba más bien con un rango entre 160-200.000 EUR. Pero sólo con los costos estimados de las medidas 1 a 7, que suman en total 295.000 EUR, me ha dado mala espina y desde el punto de vista financiero no es viable. ¿O hay alguien por aquí que aún me pueda dar esperanzas y conozca otras soluciones para alcanzar KfW 55 EE? ¿Realmente he investigado tan mal y creía que con 500.000 EUR (casa + renovación) podríamos cumplir con tener una vivienda propia para una familia de 5 personas?

En las medidas 8 a 12, con un total de 95.000 EUR, podría ahorrar gran parte de los costos de mano de obra (amigos en el sector sanitario y calefacción) y con ayuda, también realizar parte por cuenta propia o con la ayuda de amigos.

El perito también me dijo que se puede llevar la casa a un buen estándar energético y aumentar su valor, si por ejemplo se realizan sólo las medidas 1., 2., 4. y las medidas 8. a 12.

¿Cuál es vuestra opinión al respecto?

Adjunto planos, secciones y descripción constructiva.

Considero que algunas cifras están demasiado altas para una casa adosada. ¿Dónde quiere el buen hombre gastar 25.000 € con 9 ventanas + puerta principal o 60.000 € para este mini tejado o 50.000 € para la fachada? De la misma manera, los 35.000 € para el sistema de ventilación son muy generosos...

Sobre los costos, lamentablemente casi no puedo decir nada... considero la idea de instalar calefacción por suelo radiante (sin radiadores molestos) y mantener primero la calefacción actual, bastante práctica.

La instalación fotovoltaica me parece también un poco ambiciosa; si se realiza bien coordinada con los trabajos de la fachada, deberían surgir sinergias en cuanto a costos del andamio, etc.

Pero, solo un momento sobre el plano... para mi gusto, el plano de planta de la planta baja de ustedes grita por colocar la cocina en la terraza (la instalación del agua todavía puede realizarse bajo el techo del sótano). Y el área de estar entonces donde ahora está dibujada la cocina.

Deberían considerar esto en sus reflexiones.

De antemano: Inet y yt son tan útiles como en una visita al médico...

Sobre las listas:

- sobre 1.) suena a una renovación completa del techo incluyendo tejas - a esa edad bastante razonable. Lo haría.
- sobre 2.) para mí también encaja según el tamaño de las ventanas. Lo haría.
- sobre 3.) suena para mí a una renovación total - no veo la necesidad.
- sobre 4.) lo haría dependiendo del estado de los pisos - si también hay que sacarlos, entonces está bien, pero no soy fan.
- sobre 5.) ¿por qué?
- sobre 6.) no conozco el tamaño del techo - pero eso es un montón de madera y seguramente con batería, energía de emergencia y todo el papeleo incluido. Lo haría junto con el techo, sale más barato en paquete.
- sobre 7.) un caso típico de "hazlo tú mismo".
- sobre 8.) solo hacerlo en conjunto con 4. ¿Tienen fugas?
- sobre 9.) igual - o sea, en conjunto con calefacción por suelo radiante y tuberías de agua.
- sobre 10.) no puedo juzgar, porque no lo he visto.
- sobre 11.) eso sí que es de primera...
- sobre 12.) lo que sea...

Mi resumen:

1, 2 y 6 personalmente los haría sin falta - con eso estamos por debajo de 100 k. 4, 8, 9 y 10 dependen del estado real que no conozco y de vuestros deseos. Sobre el resto... bueno...

Algunas cosas son poco plausibles. Otras se pueden realizar de otra manera.
En primer lugar, la casa tiene excelentes condiciones para una rehabilitación. Por ejemplo, el hecho de que todos los techos sean de hormigón armado.

1. Aislamiento entre vigas del techo + aislamiento de la cubierta superior (ya que el ático no se utilizará): 60TEUR

¿Por qué aislamiento entre vigas, si se va a aislar la cubierta superior? Si es un techo frío y ventilado, para el estándar de nueva construcción basta con que pongas lana mineral en el ático por 1.000 € y no hagas el aislamiento entre vigas.
Posiblemente renovar tejas del techo (tiene sentido).

3. Fachada 50TEUR

Podría ser que haya que ampliar el saliente del tejado, porque si no, no podrás aislar los lados del hastial. Necesitarás al menos 16 cm de saliente para poder alcanzar con 12 cm de Resol un mejor estándar KfW 55. De lo contrario, materiales normales y más baratos con ampliación.

2. Cambio de ventanas + puerta principal: 25TEUR

Podría ser más barato si prescindes de proveedores alemanes (o renuncias a una puerta de lujo con huella digital o algo por el estilo).

5. Sistema de ventilación: 35TEUR

Creo que es casi 30 mil demasiado caro — toma un sistema descentralizado.

7. Aislamiento del sótano (desde el exterior incluyendo impermeabilización y excavación): 45TEUR

Se podría considerar, si el sótano no está calefaccionado, solo una impermeabilización (si es necesaria) y aislamiento del techo del sótano. Pero entonces la entrada al sótano debe tener una puerta.

6. Instalación fotovoltaica: 30TEUR

Demasiado caro. Puedes ahorrar por lo menos la mitad si renuncias al almacenamiento y solo instalas el sistema "simple" en el techo. Lo que tiene sentido si el techo se renueva y también reduce los costes de la fotovoltaica (por ejemplo, ya está el andamio y el electricista trabaja de todos modos para la nueva electricidad).

8. Renovación de todas las tuberías de agua: 10TEUR

Dependiendo del material utilizado puede salir más caro. Prescinde de tuberías "de lujo" como Raxofix (material carísimo, especialmente los accesorios).
Además, hay que plantearse por qué hay que renovar las tuberías. Primero revisa las tuberías y, si es posible, ahorra ese punto entero.

Además veo un potencial enorme para la electricidad.
- Derribo interior incluyendo el solado (quitar el solado de toda la casa no debería tardar más que un sábado)
- Impermeabilización exterior del sótano
- Pintura
- Posiblemente revestimientos de suelo
- Ayuda con la calefacción por suelo radiante (por ejemplo, poner el aislamiento en el suelo y colocar la calefacción por suelo radiante — muchos fontaneros ofrecen esto y asumen la garantía)

P.D. Yo mismo he rehabilitado una casa algo más antigua tal como tú quisieras.
...

A diferencia del que habló antes, yo personalmente siempre renovaría la electricidad en una rehabilitación completa de una propiedad tan antigua. Sí, probablemente sigue funcionando bien, pero comparado con hoy tiene muy pocos circuitos, enchufes, puntos de luz, conexiones de red y componentes necesarios.

Yo tampoco soy una experta cuando se trata de costes de renovación, pero me llamó la atención inmediatamente este punto

1. Aislamiento entre vigas del techo + aislamiento de la última planta (ya que el ático no se usa): 60TEUR

¿Por qué aislamiento entre vigas si se aísla la última planta del techo frío?
Las personas con espíritu práctico también pueden realizar el aislamiento de la última planta en EL.

Y este punto:

11. Trabajos de pintura: 25TEUR

Esto se puede reducir fácilmente a la mitad si se prescinde del pintor y se hace uno mismo.
Los trabajos de pintura se pueden realizar muy bien en EL.

Edición: Si también lo escribe al mismo tiempo, probablemente haya algo de verdad en la idea del aislamiento.