Estimación de costos para la construcción y remodelación del muro de rodilla en la estructura existente

Hola,

quería pedirles su opinión sobre el desglose de costos de nuestra arquitecta. Información previa sobre el proyecto de construcción:

Se construye en el edificio existente

[*]Año de construcción 1971
[*]Dimensiones exteriores aprox. 13m x 11,50m
[*]Tejado a dos aguas 33°
[*]Se construye un alero de 1,20m
[*]Cambio de la distribución de espacios en el edificio existente
[*]Rehabilitación integral

Instalación de la obra
Instalación de obra incl. grúa 4.800,00 €
Trabajos en andamios 3.500,00 €
Trabajos de demolición
Ladrillos aprox. 210m² x 10€ 2.100,00 €
Listones, correas, vigas aprox. 210m² x 12€ 2.520,00 €
Canalones + bajantes aprox. 23m x 15€ 345,00 €
Mampostería de frontón aprox. 35m² x 60€ 2.100,00 €
Desmontaje de ventanas, cajas de persiana, puerta principal, escalera de entrada 3.700,00 €
Demolición de tabiques interiores aprox. 40m² x 20€ 800,00 €
Demolición de muros exteriores aprox. 20m² x 40€ 800,00 €
Enfoscado/corte de elementos cavados 30m x 15€ 450,00 €
Realización de nuevo hueco para escalera en forjado planta baja 1.000,00 €
Raspar pavimentos planta baja + solera aprox. 140m² x 20€ 2.800,00 €

Construcción
Acero de construcción 5.000,00 €
PB: Almohadillas de apoyo, vigas de carga contador fiscal, vigas de acero aprox. 15m x 250€ 3.750,00 €
Mampostería muros exteriores nuevo ático aprox. 105m² x 90€ 9.450,00 €
Capa barrera para mampostería aprox. 100m² x 8,50€ 850,00 €
Chimenea existente alzado 1.500,00 €
Anillo de hormigón armado aprox. 65m x 60€ 3.900,00 €
Vigas de acero contador fiscal aprox. 13m x 85€ 1.105,00 €
Muros interiores portantes ático aprox. 29m² x 90€ 2.610,00 €
Muros interiores no portantes PB + ático aprox. 80m² x 65€ 5.200,00 €
Tejado
Estructura del techo aprox. 11m³ KVH x 550€ 6.050,00 €
Corte y montaje aprox. 390m x 8€ 3.120,00 €
Piezas pequeñas de hierro 800,00 €
Entablado de alero + hastial aprox. 40m² x 36€ 1.440,00 €
Placas OSB en inclinaciones de techo aprox. 150m² 3.600,00 €
Forjado de viguetas aprox. 68m² x 95€ 6.400,00 €
Aislamiento en inclinaciones de techo + forjado de viguetas aprox. 220m² x 23€ 5.060,00 €
Listones para cubierta aprox. 210m² x 9€ 1.890,00 €
Tablones alero + hastial aprox. 58m x 6€ 348,00 €
Membrana impermeable aprox. 210m² x 10€ 2.100,00 €
Tejas de arcilla aprox. 210m² x 16€ 3.360,00 €
Tejas cumbreras aprox. 13,8m x 39€ 538,00 €
Tejas de alero aprox. 30m x 30€ 900,00 €
Tejas especiales – penetraciones 300,00 €
Tomas de ventilación con tubo flexible 400,00 €
Revestimiento y protección de chimeneas 1.200,00 €
4 ventanas de tejado con persianas exteriores 6.800,00 €
Colectores solares aprox. 4m² 3.800,00 €
Canalones de zinc aprox. 28m x 30€ 840,00 €
Bajantes de lluvia aprox. 8m x 35€ 280,00 €
Soportes de desagüe + codos 76,00 €
Rejillas para hojas + acabados 100,00 €
Techo para la puerta principal 1.760,00 €

Trabajos de acabado
Sistema de puerta principal 6.200,00 €
Ventanas/puertas con persianas y alféizares exteriores 28.000,00 €
Calefacción: caldera de condensación 11.870,00 €
Suelo radiante planta baja + primera planta 8.600,00 €
Instalación sanitaria 7.600,00 €
Electricidad 10.000,00 €
Sistema de ventilación descentralizado 8.770,00 €
Aislamiento techo sótano aprox. 135m² x 18€ 2.430,00 €
Solera planta baja + ático 234m² x 20€ 4.680,00 €
Baños 11.500,00 €
Nueva escalera al ático 6.000,00 €
Puertas interiores 8 x 450€ 3.600,00 €
Suelos aprox. 234m² x 60€ 14.040,00 €
Alféizares interiores 450,00 €
Enlucido interior y pintura 12.000,00 €
Revoque exterior + aislamiento aprox. 300 m² x 87€ 26.100,00 €

Coste total: 271.282,00 €

Lo que se ha descuidado completamente es el área exterior, ya que el jardín ya está arreglado y las vallas están puestas y permanecerán. Lo que debemos sumar:

Puerta de garaje: 6.000,00€
Terraza: 5.000,00€
Aislamiento exterior del sótano y revestimiento con betún: 2.000,00€
Adoquinado de la entrada al patio: 10.000,00€

+ los "costos blandos" de

Tarifas de permisos de construcción 1.200,00€
Arquitecto para solicitud de construcción 5.950,00€
Estática y protección térmica 3.000,00€

y para el cálculo interno alrededor de 20.000,00€ para cocina, lámparas y otros muebles

Eso nos lleva a un total de 324.432,00€.

Unas preguntas me preocupan:
- ¿Cómo es el tema del reglamento energético, es la aislación térmica de la fachada exterior obligatoria así como un sistema de ventilación en la rehabilitación?
- ¿Es la construcción en estructura de madera neutral en costos respecto a la mampostería? ¿Cuáles serían posibles ventajas y desventajas? (Nuestro principal argumento hasta ahora para la construcción con entramado de madera es la rapidez y la facilidad para cambiar la distribución de espacios si fuera necesario)

¡Gracias!

Adjunto nuevamente los planos actuales para poder evaluar mejor los costos.

- ¿Es una construcción con estructura de madera neutral en costos en comparación con la albañilería?

Si entendí bien, la planta baja permanece en la sustancia básica (es decir, solo sufre algunos cambios en las paredes interiores), y el piso superior se convierte del ático en un piso habitable y para ello se elevan prácticamente sus vigas alma alrededor del muro bajo pendiente. Aún no tiene paredes interiores.

No se me ocurriría derribar las paredes de los hastiales y poner un piso superior de estructura de madera sobre una planta baja de albañilería. Sino que levantaría las paredes de los hastiales, construiría la pared portante (sobre la misma en la planta baja) y en lo demás estaría abierto para construcción en seco (o en el baño posiblemente paneles de yeso).

Entonces: panel de yeso entre el pasillo y el baño, construcción en seco entre las habitaciones infantiles y entre el dormitorio y el vestidor así como la oficina, el "resto" de albañilería como abajo.

¡Gracias por la idea! Sinceramente, suena bastante lógico. Además, se ahorrarían aproximadamente 12 m³ de escombros, lo que nos costaría alrededor de 800.

¿Con aproximadamente 90k para la construcción y el techo estaríamos dentro del presupuesto?

¡Gracias por la idea! Honestamente, suena bastante lógico.

Sin embargo, la arquitecta no debería hacerlo de manera significativamente diferente sin mí. Transformar las "Giebelwände Bestand" en "Giebelwände neu" a veces puede ser más barato que demolerlas primero hasta el techo de la planta baja; sin fotos no quiero decir lo contrario, la arquitecta tiene ventaja por su conocimiento local de la obra concreta. Pero continuar arriba con el mismo material de la pared exterior como antes es en realidad lo estándar y difícilmente más inteligente de otra manera.

Cada uno tiene su propio "estilo", y en 1971 probablemente también habría construido la mayoría de las paredes interiores en el ático con mampostería, pero hoy en día los oficios son diferentes, el drywall es más habitual. La pared de carga superior está directamente sobre la inferior, por lo que no es problemático hacerla con el mismo material; y está paralela a la cumbrera, por lo que no hay complicaciones de escalonamientos. Entre el cuarto de los niños y la escalera está la complejidad en el techo inclinado, pero en conjunto yo tendería a mampostería; igualmente entre la oficina y el cuarto de los niños. Entre el baño y el vestíbulo también se puede desviarse de mi preferencia y usar drywall, al igual que entre la oficina y el dormitorio o entre la cama y el área del vestidor; después de todo, también existe el cartón yeso "verde".

A muchos arquitectos de casas unifamiliares "les falta" el pensamiento más racional de los promotores inmobiliarios y constructores de pisos, que todavía están un poco más orientados románticamente, menos técnicos.

Publica fotos alguna vez también.

No puedo aportar nada sobre los costos, pero reduciría la despensa o incluso la eliminaría en favor de una sensación de espacio más abierto. Me parece que el pasillo hacia la cocina tiene algo de la estrechez de un reloj de arena. Se siente como si uno quedara atrapado allí.