Cambio de uso de suelo agrícola a parcela edificable, oposición, oficina de construcción, leyes de construcción

Hola chicos,

tengo la intención de comprar un terreno agrícola y luego transformarlo en terreno urbanizable. Hasta ahora, los terrenos 1-7 están designados como áreas de jardines recreativos y hay un granero construido encima. Como el año pasado se pavimentó una calle allí, quería preguntarles si eso ha aumentado las posibilidades de transformar el terreno, o si hay algo en contra. Desafortunadamente, no conozco muy bien las leyes de construcción. Antes de comprarlo y tener que presentar una objeción en la oficina de urbanismo, sería bueno saber si es legal.
Muchas gracias de antemano.
Saludos

Hola,
ese es un enfoque sumamente malo. No puedes "convertir" la tierra en suelo urbanizable. Si la tierra alguna vez se convertirá en suelo urbanizable lo decide la ciudad / municipio. La información sobre esto la proporciona el [Flächennutzungsplan]. Este normalmente está disponible para consulta en la [Bauamt].

Si deseas construir en dicho terreno, tu primer paso debe ser acudir al jefe del [Bauamt]. Primero debes verificar allí si valdría la pena hacer una [Bauvoranfrage]. Si la respuesta es un "no" inmediato, la situación es complicada. Si no se excluye la posibilidad de construir, puedes presentar una [Bauvoranfrage]. Esta es en alcance casi como una solicitud de construcción real y el esfuerzo no es pequeño. Pero no compras gato por liebre. Deberías comprar la tierra solo cuando tengas una respuesta positiva a la [Bauvoranfrage].

Hola Kokko,

kaho674 tiene razón, la decisión de si un terreno se convierte en suelo urbanizable depende únicamente de la administración, normalmente del comité de urbanismo. Para convertir un terreno agrícola, si está definido así en el plan de ordenación territorial, en un terreno edificable, estrictamente hablando primero debe modificarse el plan de ordenación territorial y después elaborarse el plan de desarrollo urbano. En la práctica suele hacerse al revés, pero eso no te interesa.

La cuestión principal es qué tipo de uso está permitido allí. Describes las áreas como "tierra de jardín", lo que inicialmente excluiría la construcción sin un cambio de uso. Probablemente no es completamente imposible que el terreno se convierta en suelo urbanizable, porque ya hay construcciones en los alrededores, pero deberías acudir urgentemente a la oficina de urbanismo para saber si eso puede suceder en un futuro cercano y si vale la pena presentar una solicitud previa para construcción.

Sin una solicitud previa para construcción aprobada, comprar el terreno es nada más que una apuesta de alto riesgo, ya que no tienes ninguna posibilidad legal de lograr la modificación del plan de ordenación territorial o del plan de desarrollo urbano mediante un procedimiento judicial. Tampoco puedes demandar para que se elabore un plan de desarrollo urbano, porque el plan de ordenación territorial y el plan de desarrollo urbano son bases de planificación internas de la administración, y si la administración no quiere que se construya allí, no se construirá. Fin.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

La administración y el poder de decisión son dos cosas diferentes. No es la administración la que aprueba una nueva zona BSU, sino el consejo municipal / de la ciudad elegido. Son personas del lugar que han sido autorizadas para ello mediante elección. Por lo tanto: ¿por qué no consultas con tus representantes populares? Pero: la tierra de expectativa agrícola normalmente no es muy barata.

La administración y la autoridad decisoria son dos cosas diferentes. No es la administración la que decide una nueva zona de desarrollo urbano, sino el concejo municipal/electo de la ciudad. Son personas del lugar que han sido autorizadas mediante elección. Por lo tanto: ¿por qué no preguntas a tus representantes populares? Pero: normalmente, la tierra destinada a la construcción futura no es muy barata.

El concejo municipal/ciudad es parte de la administración, aunque el plan F corresponde a la administración de nivel superior (distrito o estado). Sin plan F no hay plan de desarrollo urbano. Sin plan de desarrollo urbano no hay construcción. (Las excepciones en las zonas de los §§33/34/35 confirman la regla.)

Saludos cordiales

Que yo sepa, existe un plan regional (autoridad superior) y los planes de ordenación del suelo, planes de desarrollo urbano de la ciudad/municipio. ¡¿El consejo puede cambiar los planes de ordenación del suelo de forma autónoma?!

No, no puede. Los municipios pueden presentar modificaciones en el plan de ordenación del nivel administrativo superior y hacer que sean aprobadas allí. Sin aprobación, no hay cambio.

Personalmente veo diferencias entre el consejo y la administración. Una administración suele actuar según reglas y regulaciones. Dicho en el caso anterior: sin suelo urbanizable = sin derecho a construir. El consejo actúa políticamente. Sí, se quiere designar una nueva zona urbanizable para crecer, etc. Por supuesto, antes de un cambio en el plan de ordenación del suelo se necesita la aprobación de otras autoridades (autoridad ambiental, protección de monumentos, etc.).

La elaboración de un plan de desarrollo urbano requiere (internamente, jurídicamente-administrativo) previamente el plan de ordenación del suelo; la elaboración del plan de desarrollo urbano es un ... acto administrativo. El consejo municipal puede aprobarlo, la administración lo ejecuta. Sin embargo, el plan de ordenación del suelo y el plan de desarrollo urbano son ... instrumentos de planificación ... internos a la administración, y los consejos municipales y de ciudad en Alemania están asignados al ejecutivo, es decir, pertenecen a la administración. Los consejos de ciudad y municipio pueden promulgar ordenanzas y reglamentos en áreas que les sean delegadas por niveles administrativos superiores (estado, federación, distrito), pero en derecho de construcción esto se aplica solo parcialmente (por ejemplo, para cerramientos, complementos al derecho vecinal). Que un consejo municipal esté por encima del código estatal de construcción y designe una zona urbanizable diferente al plan de ordenación del suelo está - por buenas razones - excluido. La elaboración de un plan de desarrollo urbano está además sujeta a límites estrictos y numerosas leyes, por lo que apenas puede hablarse de una verdadera planificación, sino que el plan de desarrollo urbano resume visible para ciudadanos y planificadores lo que está permitido en ciertas zonas sin violar leyes y normas ya existentes. Solo cuando el plan de desarrollo urbano es divulgado y tras el vencimiento del plazo es reconocido, adquiere fuerza legal y efecto externo para los ciudadanos.

Saludos cordiales Dirk Grafe