Asesoramiento, planificación de casa del Bosque Negro en construcción de postes y tablas

Hola a todos,

Llevo ya un tiempo leyendo en este foro y también he recogido algunas indicaciones importantes. Por ello, antes que nada, muchas gracias a todos los que participan de manera tan activa y con calidad en este foro.

Planeo construir yo mismo en un futuro próximo. Me gustaría hacer construir una especie de casa de la Selva Negra con estructura de pilares y tablones.

Ya he tenido una primera conversación no vinculante con un posible contratista general (GU) para ver si algo así es financieramente posible para mí en principio. Me dio un precio aproximado de 2100 €/m² desde la parte superior de la losa o sótano. Esto incluye además un equipamiento con el que uno queda satisfecho. A esto se suman un sótano habitable, que calculo de forma aproximada en 60.000 euros, y un terreno por unos 100.000 euros. Esto hace un total de 150 m² de superficie habitable (sin sótano) 315.000 euros + 60.000 + 100.000 + 30.000 (colchón) = 505.000 euros.

Como esta suma no es para mí “cosas pequeñas” y no soy especialista en construcción, necesito ayuda para llevar a cabo este proyecto. Como gestor de proyectos experimentado sé que por mucho dinero se puede obtener “mucha” calidad pero también mucho desastre. Dado que en el lado del contratista general hay interlocutores que probablemente no hagan otra cosa todo el día que planear proyectos de construcción, pienso que no soy un interlocutor competente para negociar con ellos.

Sin embargo, como no se trata solo de negociar con el contratista general, sino también de coordinar “dónde se puede construir una casa así”, necesito más bien una asesoría integral. Me gustaría separar esta asesoría de la propia “ejecución” (la construcción en sí), porque así quiero evitar conflictos de interés. Por ejemplo, veo como tarea comprobar que la descripción del alcance de la obra sea completa y plausible o asesorarme durante las recepciones (y en cierto modo asumir cierta responsabilidad por ello).

¿Quién está calificado para una tarea así? ¿Es un arquitecto, un ingeniero civil o tiene que ser un perito jurado? ¿Consideráis que mi enfoque es demasiado cauteloso, exagerado o adecuado?

Muchas gracias por vuestras sugerencias

Jörg

PD: ¿Siempre se tarda tanto en escribir un mensaje? Con el guardado automático constante solo se puede teclear muuuyyyy despacio. Para esta entrada he estado 30 minutos escribiendo/esperando.

Hola Jörg,

Ya se ha mantenido una primera conversación no vinculante con un posible contratista general (GU), para ver si algo así es financieramente posible para mí en principio. Él mencionó un precio aproximado de 2100 €/m² a partir de la parte superior de la losa o del sótano.

Casi podría decir que ese precio está fijado demasiado bajo; un techo de cuatro aguas a media altura no es tan barato, especialmente si se baja tan profundamente como es habitual en este tipo de casas.

Sin embargo, como no se trata solo de negociar con el contratista general, sino también de coordinar "dónde se puede construir realmente una casa así", necesito más bien un asesoramiento integral. Me gustaría separar esta asesoría de la "ejecución" real (la construcción en sí), ya que quiero evitar conflictos de interés. Por ejemplo, veo como tarea también revisar la descripción de los servicios de construcción en cuanto a su integridad y plausibilidad o asesorarme durante las inspecciones (y también asumir cierta responsabilidad por ello).

¿Quién está cualificado para tal tarea? ¿Es un arquitecto, un ingeniero civil o debe ser un perito jurado? ¿Consideráis que mi procedimiento es demasiado precavido, exagerado o adecuado?

Yo en tu lugar separaría: un socio para la revisión de los documentos de construcción/contratos de obra (puede ser, por ejemplo, un abogado o también la Asociación de Propietarios Privados / Asociación de Protección al Constructor, etc.) y otro socio para la supervisión externa de la construcción. Este último debería ser una persona que conozca las particularidades de una casa típica de la Selva Negra; en Baviera eso "puede" ser el TÜV. En cualquier caso, encontrarás candidatos a través de la Asociación de Peritos Independientes. Elige 2 o 3 cerca de ti y habla con ellos; tu razón y tu intuición te ayudarán a seleccionar al perito adecuado para ti ;)

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Saludos, experto en construcción

Hola experto en construcción,

muchas gracias por la respuesta.

Sobre el tema de los costos: los mencioné para mostrar que estoy pensando con anticipación en contar con un apoyo profesional. Como puedes ver, tengo en mente el "marco general", pero necesito apoyo en los detalles. Por eso, nuevamente muchas gracias por la observación de que los 2100€/m² podrían estar un poco ajustados para el proyecto planeado. Afortunadamente (porque es honesto), el constructor general también me dijo que un "Schwarzwaldhaus" no es un proyecto barato, y como probablemente hablaré con varios proveedores, debo tener cuidado de no comparar [manzanas con peras] en las ofertas. En particular, mencionó el techo de cadera truncado, ya que no es realmente barato y es un elemento importante en el precio de una oferta.

Sobre el procedimiento:
Tengo una pregunta sobre la división en tres partes que propones (revisión, acompañamiento, ejecución). En la primera conversación con el constructor general, él preguntó si quería usar un préstamo KFW. Esto quería saberlo porque con las Schwarzwaldhäuser (especialmente con el techo de cadera truncado) tienen un problema con la ordenanza térmica. (No sé si usé la palabra correcta, pero dijo que para el préstamo KFW deben cumplirse ciertos criterios, que ellos pueden cumplir, pero solo con un esfuerzo adicional "desproporcionado"). Debido al gran techo, aparentemente no hay suficiente radiación solar en la casa, por lo que el sistema de calefacción debe dimensionarse de manera diferente solo para el préstamo KFW para cumplir esos criterios (por ejemplo, una instalación fotovoltaica en el techo), que luego realmente no se necesita. (Esto debe estar relacionado de alguna forma con el consumo de energía primaria). No quiero que me expliques si lo que dice es correcto, al fin y al cabo estás aquí en el foro de forma voluntaria (pero si quieres o puedes decir algo al respecto, lo escucharé con gusto). ¿Puede la asociación de constructores privados verificar este tipo de afirmaciones y decir si es cierto, o se ocupan más de otros temas?

Como no construiré en Baviera (perdón, se me olvidó mencionarlo), sino en [300 km] de distancia en el sur de Baden, me pondré en contacto con el representante local de la asociación de constructores privados.

Muchas gracias por tu apoyo

Muchas gracias por la observación

Hola,

Afortunadamente (porque es honesto), el GU también me dijo que en una "casa de la Selva Negra" no se planea un proyecto barato, y como probablemente hablaré con varios proveedores, debo tener cuidado de no comparar peras con manzanas en las ofertas. Mencionó específicamente el techo de faldón cruzado, ya que este no es realmente barato y es un factor importante en el precio de una oferta.

No hay "solo" ovejas negras en nuestro sector, aunque esta impresión a menudo pueda darse en la estación central :D

En la primera conversación con el GU, el GU preguntó si quería utilizar un préstamo KFW. Quería saber esto porque tienen un problema con las casas de la Selva Negra (especialmente con el techo de faldón cruzado) relacionado con la ordenanza térmica. (No sé si he usado la palabra correcta, pero dijo que para el préstamo Kfw deben cumplirse ciertos criterios que pueden cumplir, pero solo con un esfuerzo adicional "desproporcionado"). Debido al gran techo, aparentemente no hay suficiente radiación solar sobre la casa, por lo que el sistema de calefacción debe diseñarse de manera diferente solo para el préstamo KFW para cumplir con sus criterios (por ejemplo, una instalación fotovoltaica en el techo), que posteriormente no se necesita realmente. (Esto debe tener algo que ver con la demanda de energía primaria). No quiero que me expliques si lo que dice es correcto o no, después de todo estás aquí en el foro de manera voluntaria (pero si quieres o puedes decir algo, estaré encantado de escuchar), ¿puede la asociación de constructores privados verificar tales declaraciones y decir si son correctas o se ocupan más bien de otros temas?

Uno pensaría que esta asociación puede hacerlo... pero ¿será así?

Una "casa de la Selva Negra" es una casa unifamiliar, que ciertamente no se construye todos los días. Por lo tanto, es aconsejable buscar consejo en personas que estén al día en la materia. Tampoco es mi trabajo diario; de hecho, no he construido una casa comparable hasta ahora. Pero quiero estar de acuerdo con este GU, ya que me he encontrado con problemas similares en casas con techo de faldón cruzado. Sin embargo, quiero contradecirlo en un punto: una instalación fotovoltaica no es tan inútil si se ajusta al consumo esperado de electricidad y este ajuste es suficiente para alcanzar el estatus Kfw 70. Los medios de almacenamiento siguen siendo muy caros y, en cuanto a los materiales, desde mi opinión subjetiva, tampoco son realmente recomendables.

El paso inicial sería, nuevamente desde mi punto de vista, una conversación con un corredor de financiación independiente de tu confianza. Aunque los préstamos KfW son bastante baratos, no siempre es seguro que sean la mejor opción. Las formas convencionales de préstamos no son rara vez alternativas atractivas con mejores opciones a largo plazo. Un corredor de financiación bien formado lo abordará de forma proactiva. Si, en tus circunstancias privadas, resulta que Kfw 70 (como parte del préstamo) no es interesante, entonces la cuestión del mayor esfuerzo también queda resuelta. Eso no significa que no debas procurar construir una casa estable en valor y con bajo consumo energético, pero también puedes "invertir en exceso"; el sentido y propósito de este ejercicio aún no me queda claro, ya que las casas basadas en la ordenanza de ahorro energético no son en absoluto alternativas fundamentalmente peores.

Saludos, experto en construcción