Fase de planificación de la construcción - ¿Cuándo comenzar?

Mi novia (próximamente esposa y sí, ella también lo sabe) y yo estamos ambos empleados en el servicio público. Hasta ahora no tenemos hijos, pero mirando hacia el futuro deberían ser 2, quizá también 3. Un poco depende siempre del dinero y, por lo tanto, también directamente de la casita aparte del número de habitaciones... pero vamos desde el principio.

Ya hemos comprado un terreno. Está en Fredersdorf (15370), cerca de Berlín (30-45 min al centro). El tamaño es de 840 m² y el coeficiente de ocupación del suelo debería ser 0,25... "debería ser", porque con las propiedades circundantes uno podría dudar. Hasta aquí todo bien, es un terreno en una zona residencial establecida, no un terreno puro para construcción. El terreno está libre de promotores. El precio de compra fue de 85.000 €, aunque el valor de referencia del suelo indica 70 €/m². En consecuencia, así fue también la financiación. 59.000 € de préstamo inmobiliario, 1.000 € de capital propio y 25.000 € de crédito privado con derecho a amortización anticipada. Ahora, por favor, sin caer en consejos maternos. Sabíamos lo que hacíamos. Por eso también la pequeña indicación para ustedes con "derecho a amortización anticipada". El precio era para nuestro parecer alto, pero justificado y muy importante, asequible. Anteriormente se había utilizado como terreno de fin de semana. En él hay un bungalow muy bien conservado de 30 m² con sótano parcial y otros 30 m²... ¿porche cerrado? ¿invernadero? ¿porche tipo pasillo con carácter de invernadero??? Es difícil de describir. En todo caso seco, protegido del viento, sin aislamiento, cerrado y con baldosas. El bungalow como tal está aislado y tiene ventanas con doble acristalamiento. En todo caso, no es un bungalow típico de la RDA, al menos en mi opinión. El bungalow se encuentra en el tercio delantero del terreno. El alcantarillado está conectado en el bungalow y el agua potable está actualmente en fase de orden de instalación. La electricidad y el teléfono también están ya conectados, por supuesto. Sólo el gas está "sólo" conectado a nivel de calle. En cuanto al propio terreno, es variado en cuanto a plantas y cuidado. Valla, setos, estanque... todo el paquete presente. Las dimensiones del terreno son aproximadamente 18 m x 47 m.

Ahora al tema principal. Me gustaría saber cómo ustedes estiman hacia dónde podría ir nuestro proyecto y si se corresponde con nuestras ideas (deseos). El deseo suele ser a menudo un indicador negativo en estos temas. Por eso creo que la opinión de terceros imparciales con experiencia puede ayudar. Intento dar la mayor cantidad posible de información. Pero por favor no se quejen inmediatamente si olvido algo. Si puedo, lo enviaré después.

Ambos estamos asegurados en el servicio público (no, no somos funcionarios, somos empleados normales). Nuestro ingreso neto conjunto es de 3.700 €. A corto plazo se espera que llegue a 4.000 €. Actualmente pagamos 400 €/mes por el terreno - la amortización más rápida posible es el objetivo actual. Cada uno de nosotros puede ahorrar actualmente 600-700 € al mes. La cuota mensual posterior debería ser de 1.000 € - 1.200 € más gastos adicionales.

Sobre la casa o las ideas al respecto: debería ser una villa urbana de 120 - 130 m². La superficie construida PUEDE ser de hasta 10 x 10 cumpliendo las restricciones de lindero. Más adelante subiré un boceto también - ahora no es técnicamente posible. La construcción se hará con piedra... preferiblemente piedra caliza silícea. Nuestros deseos son suelo radiante, isla de cocina, casa inteligente, chimenea, vestidor, sótano. Sótano y isla de cocina serían prescindibles. En trabajos propios posibles: impermeabilización del sótano, instalaciones de gas y agua, instalación eléctrica, suelos y pintura realizados por personal familiar correspondiente. Los costes adicionales por la utilización de las conexiones existentes en el terreno deberían ser limitados. Por ejemplo, está previsto instalar la conexión de agua potable, que se colocará en el sótano del bungalow, pasándola de nuevo detrás del contador de agua y enterrándola a 1,30 m de profundidad contra las heladas en la parte trasera del terreno.

Preguntas:
1. ¿Faltan datos para todas las preguntas siguientes?
2. ¿Es nuestro proyecto hasta ahora realista o estamos viendo todo con gafas de color rosa?
3. ¿Cuál sería un enfoque sensato para planear técnicamente todo lo demás?
4. ¿Cuál podría ser un marco temporal posible / con qué se debería contar más o menos?

Perdón si al final se lee de forma cortada, lamentablemente se debe a mis circunstancias actuales de escritura escalonada no prevista.

¿Es terreno urbanizable? ¿Existe un plan de desarrollo urbanístico?

No hay plan de desarrollo. Construcción posible según § 34 del Código de Construcción

Tía Edit(h): sabía que había olvidado algo... y seguro que no se quedará solo en eso

¿Hay muchas villas urbanas con tejados a cuatro aguas de 30° en el vecindario?

Primero aclara el estatus urbanístico de tu terreno. La construcción de una casa de vacaciones puede, según la ordenanza de uso del suelo, indicar una clasificación como área de asentamiento pequeño (§2) o como área especial (§10). Esto se deduce, por ejemplo, por el tamaño del bungalow de 30m2.

Si este fuera el caso, queda por verificar si está permitido construir una vivienda. Este y otros temas legales y urbanísticos se resuelven mejor en colaboración con un arquitecto, quien mediante una llamada solicitud de aprobación previa de la construcción (BVA), antes de la solicitud de construcción propiamente dicha, aclara la admisibilidad principal del proyecto de construcción con las autoridades de construcción y, si corresponde, con otras autoridades, por ejemplo, la autoridad regional de protección del paisaje o la autoridad regional de aguas. La BVA es normalmente necesaria cuando no existe un plan de desarrollo urbano, y se debe aclarar la admisibilidad del proyecto según el §34 del Código de la Construcción. En la solicitud de aprobación previa también puede incluirse un bosquejo preliminar de la casa, incluido un presupuesto estimado.

¿Hay muchas villas urbanas con tejados a cuatro aguas de 30° en el vecindario?

Muchas es exagerado, pero aquí, allá y acullá siempre hay algunas.

Primero aclara el estatus jurídico de planificación de tu terreno. La construcción de una casa de vacaciones puede, según la ordenanza de uso del suelo, indicar una clasificación como área de pequeños asentamientos (§2) o como área especial (§10). Por ejemplo, el tamaño del bungalow de 30m2 sugiere esto.

Si ese fuera el caso, queda por comprobar si está permitido construir una casa residencial. Esta y otras cuestiones jurídicas relacionadas con la construcción y planificación se resuelven mejor en colaboración con un arquitecto, que en el marco de una llamada solicitud previa de construcción (BVA), antes de la solicitud de construcción propiamente dicha, aclara la admisibilidad principal del proyecto de construcción con las autoridades de construcción y, si procede, con otras autoridades, por ejemplo, la autoridad paisajística inferior o la autoridad hidráulica inferior. La BVA es necesaria regularmente cuando no existe un plan de desarrollo urbano, sino que se debe aclarar la admisibilidad del proyecto según el §34 del Código de Construcción. Para la solicitud previa de construcción puede ya pertenecer un anteproyecto de la casa incluyendo una estimación de costes.

Bueno, pues no es ya un área de pequeños asentamientos. Pero la idea sería divertida. Antes de la época de la reunificación todo esto estaba más bien poblado con terrenos de fin de semana. Hoy en día eso es raro.

Ya pregunté telefónicamente antes en la oficina de construcción cómo está la situación. En principio, desde la idea básica, no debería ser un problema construir en segunda fila en este terreno. Soy consciente del valor informativo de una información telefónica. No se puede basar nada firme en ello.