PurpleBee
14.10.2024 11:19:44
- #1
Hola a todos,
Me gustaría conocer vuestra opinión objetiva sobre nuestra situación y la intención de financiación que tenemos.
Objeto:
Sobre nosotros y nuestra situación financiera:
El neto del hogar, con la asignación por hijo, está alrededor de 6.000 EUR (sin bonos). Tendencialmente, los ingresos aumentarán (excepto durante las bajas parentales). Nuestros gastos fijos actuales (incluyendo alimentación) están en torno a 3.100 EUR, de los cuales 1.250 EUR son alquiler (más 100 EUR para electricidad, radio y DSL). Sin costes de vivienda quedarían aproximadamente 4.150 EUR. Nuestros costes variables actuales de estilo de vida son (altos) 1.800 EUR (gastos personales, ahorros para vacaciones, otros gastos conjuntos como regalos, salir a comer, muebles, etc.). Naturalmente, la pregunta sería si en el futuro, con una vivienda propia, se querrá consumir tanto. Pero suponiendo que mantengamos este nivel, nuestra carga máxima posible sería de unos 2.300 EUR.
Patrimonio: (solo) 30.000 EUR de capital propio (por varias razones), mis padres podrían darnos otros 25-30.000 EUR para cubrir al menos los costes adicionales. No tenemos deudas. Cabe destacar que poseo junto con mi hermana una casa multifamiliar (donación, usufructo del padre como cargo activo), así como que mi padre (73 años) posee otra casa multifamiliar libre de cargas, que ha ofrecido como garantía adicional (ambas valoradas en más de 700.000 EUR respectivamente) y que (si todo va bien) pasará en algún momento a mi madre o a los niños.
Con estas premisas hemos recibido ahora una primera oferta de financiación.
Si agrego 500-600 EUR de costes adicionales (ahorros, calefacción, etc.) al mes, con la amortización al 1% estaríamos en 2.100 EUR. Eso nos daría suficiente flexibilidad en los próximos 10 años, en caso de que venga un segundo hijo, y podríamos usar dinero sobrante, aumentos salariales y bonos para amortizaciones anticipadas o para reparaciones/modernizaciones. Por otro lado, el riesgo de interés en 10 años no es insignificante, y también el plazo sería un problema que tendríamos que resolver. Al fin y al cabo, la casa ya tiene 25 años. Además, nuestras reservas de efectivo se agotarían con la compra, es decir, dependiendo del estado de la casa, eso podría ser un problema importante en los primeros años (nuevo tejado, fachada, etc.). La amortización al 2%, con costes adicionales, solo sería posible con recortes mayores y probablemente no sería asumible con un segundo hijo. Además, apenas se podrían formar reservas para trabajos "cosméticos" adicionales.
Como profano, todo esto no me suena muy prometedor. Claro, están los padres al fondo y las dos casas multifamiliares que esperamos heredar algún día (esperemos que tarde), pero aparte de usarlas como garantía ahora mismo no me sirven de mucho. Por otro lado, llevamos tiempo observando el mercado y este es el primer inmueble que nos convence directamente en cuanto a ubicación, características y precio. Aquí se ofrecen incluso casas de 50 años a precios utópicos, y no nos atrevemos a rehabilitar un objeto tan antiguo. Construcciones nuevas comparables llave en mano parten de 650.000 EUR (solo costes de construcción), con extras, costes adicionales y cocina se llega fácilmente a 750.000 EUR, lo cual sencillamente no podemos financiar ahora. Pisos equivalentes con un poco más de espacio nos costarían 500-600 euros más al mes. Nuevos apartamentos en propiedad (ejemplo concreto: 102 m², 4,5 habitaciones, 587.800 EUR en zona periférica) no son una verdadera alternativa para nosotros por los precios y los inconvenientes (vecinos, etc.).
Por supuesto podríamos seguir viviendo de alquiler y ahorrar dinero. Pero ¿por cuánto tiempo? ¿Y cómo evolucionarán los precios inmobiliarios? Mi temor es que aunque ahorremos, los precios subirán en la misma medida y dentro de 5 años estaremos en la misma situación.
¿Es sensato financiar una casa de 25 años con una amortización al 1%? Me parecería muy imprudente entrar sin reservas. Quizás alguien tenga experiencia sobre qué tipo de trabajos se pueden esperar en una casa así. La calefacción de gas es nueva. ¿O deberíamos (si es posible) financiar más y usarlo proactivamente para reparaciones puntuales?
Agradecería cualquier ayuda y experiencia.
Me gustaría conocer vuestra opinión objetiva sobre nuestra situación y la intención de financiación que tenemos.
Objeto:
[*]Corona metropolitana de Stuttgart, tren S-Bahn
[*]Casa pareada del año 1999, a 5 minutos andando del centro de la ciudad
[*]130 m² de superficie habitable, 3 plantas, 6 habitaciones, parcela de 300 m², cochera
[*]Calefacción de gas con energía solar térmica del año 2024, sin otras modernizaciones, certificado de consumo energético clase C
[*]Precio de compra: 530.000 EUR
[*]El estado parece cuidado en el folleto, la visita está pendiente.
Sobre nosotros y nuestra situación financiera:
[*]Hombre 31 años, 3.400 netos (con bonos alrededor de 3.800)
[*]Mujer 31 años, funcionaria, 2.300 netos (60%)
[*]Hija de 16 meses
[*]Vivimos de alquiler en un moderno piso de 90 m², a 15 minutos andando del centro
El neto del hogar, con la asignación por hijo, está alrededor de 6.000 EUR (sin bonos). Tendencialmente, los ingresos aumentarán (excepto durante las bajas parentales). Nuestros gastos fijos actuales (incluyendo alimentación) están en torno a 3.100 EUR, de los cuales 1.250 EUR son alquiler (más 100 EUR para electricidad, radio y DSL). Sin costes de vivienda quedarían aproximadamente 4.150 EUR. Nuestros costes variables actuales de estilo de vida son (altos) 1.800 EUR (gastos personales, ahorros para vacaciones, otros gastos conjuntos como regalos, salir a comer, muebles, etc.). Naturalmente, la pregunta sería si en el futuro, con una vivienda propia, se querrá consumir tanto. Pero suponiendo que mantengamos este nivel, nuestra carga máxima posible sería de unos 2.300 EUR.
Patrimonio: (solo) 30.000 EUR de capital propio (por varias razones), mis padres podrían darnos otros 25-30.000 EUR para cubrir al menos los costes adicionales. No tenemos deudas. Cabe destacar que poseo junto con mi hermana una casa multifamiliar (donación, usufructo del padre como cargo activo), así como que mi padre (73 años) posee otra casa multifamiliar libre de cargas, que ha ofrecido como garantía adicional (ambas valoradas en más de 700.000 EUR respectivamente) y que (si todo va bien) pasará en algún momento a mi madre o a los niños.
Con estas premisas hemos recibido ahora una primera oferta de financiación.
[*]530.000 EUR, 2,85% / 2,91% interés nominal / efectivo, 10 años, 5% amortización anticipada
[*]Préstamo adicional sobre la casa multifamiliar de mi padre por 250.000 EUR
[*]Amortización al 1%: cuota de 1.700 EUR, con lo que aún habría suficiente margen para costes adicionales, ahorros y gastos cosméticos. Incluso con un segundo hijo o enfermedad (existen seguros de incapacidad y vida) la cuota sería asumible.
[*]Amortización al 2%: cuota de 2.200 EUR, pero con esto el presupuesto libre estaría completamente agotado y los costes adicionales solo podrían cubrirse mediante recortes en el estilo de vida. Gastos cosméticos adicionales definitivamente no serían posibles.
Si agrego 500-600 EUR de costes adicionales (ahorros, calefacción, etc.) al mes, con la amortización al 1% estaríamos en 2.100 EUR. Eso nos daría suficiente flexibilidad en los próximos 10 años, en caso de que venga un segundo hijo, y podríamos usar dinero sobrante, aumentos salariales y bonos para amortizaciones anticipadas o para reparaciones/modernizaciones. Por otro lado, el riesgo de interés en 10 años no es insignificante, y también el plazo sería un problema que tendríamos que resolver. Al fin y al cabo, la casa ya tiene 25 años. Además, nuestras reservas de efectivo se agotarían con la compra, es decir, dependiendo del estado de la casa, eso podría ser un problema importante en los primeros años (nuevo tejado, fachada, etc.). La amortización al 2%, con costes adicionales, solo sería posible con recortes mayores y probablemente no sería asumible con un segundo hijo. Además, apenas se podrían formar reservas para trabajos "cosméticos" adicionales.
Como profano, todo esto no me suena muy prometedor. Claro, están los padres al fondo y las dos casas multifamiliares que esperamos heredar algún día (esperemos que tarde), pero aparte de usarlas como garantía ahora mismo no me sirven de mucho. Por otro lado, llevamos tiempo observando el mercado y este es el primer inmueble que nos convence directamente en cuanto a ubicación, características y precio. Aquí se ofrecen incluso casas de 50 años a precios utópicos, y no nos atrevemos a rehabilitar un objeto tan antiguo. Construcciones nuevas comparables llave en mano parten de 650.000 EUR (solo costes de construcción), con extras, costes adicionales y cocina se llega fácilmente a 750.000 EUR, lo cual sencillamente no podemos financiar ahora. Pisos equivalentes con un poco más de espacio nos costarían 500-600 euros más al mes. Nuevos apartamentos en propiedad (ejemplo concreto: 102 m², 4,5 habitaciones, 587.800 EUR en zona periférica) no son una verdadera alternativa para nosotros por los precios y los inconvenientes (vecinos, etc.).
Por supuesto podríamos seguir viviendo de alquiler y ahorrar dinero. Pero ¿por cuánto tiempo? ¿Y cómo evolucionarán los precios inmobiliarios? Mi temor es que aunque ahorremos, los precios subirán en la misma medida y dentro de 5 años estaremos en la misma situación.
¿Es sensato financiar una casa de 25 años con una amortización al 1%? Me parecería muy imprudente entrar sin reservas. Quizás alguien tenga experiencia sobre qué tipo de trabajos se pueden esperar en una casa así. La calefacción de gas es nueva. ¿O deberíamos (si es posible) financiar más y usarlo proactivamente para reparaciones puntuales?
Agradecería cualquier ayuda y experiencia.