Financiación de la construcción: Realización, datos detallados disponibles

Buenas noches,

desde hace un tiempo estamos planificando la construcción de una casa. El año pasado solicitamos un terreno en nuestro pueblo (zona de nueva construcción). La semana antepasada nos ofrecieron uno de los terrenos y ahora debemos decidir cómo continuar.

Sobre nuestros datos actuales:

[*]Hogar de 2 personas
[*]No estamos casados aún (a partir de 09/2017)
[*]Planificación de hijo(s) (2018-2019)

Ingresos personales - 4.400,- €:

[*]2.200,- € - Él - 29 años - Funcionario (A7m St. 4)
[*]2.200,- € - Ella - 30 años - Comercial industrial (contrato indefinido)

Capital propio:

[*]85.000,- € en total
[*]Queremos aportar 50.000,- € de eso

Gastos personales - 1.240,- €:

[*]712,- € - Él (PKV, contrato de ahorro para vivienda, previsión de jubilación, seguro de incapacidad laboral, seguro de accidente, gastos de transporte en tren, móvil, ropa, ...)
[*]528,- € - Ella (seguro de incapacidad, seguro de cuidados, previsión de jubilación, ropa, móvil, salud, ...)

Gastos del hogar - 1.003,- €:

[*]521,- € (alimentos, artículos para el hogar, comunicación, otros)
[*]20,- € (seguro de contenido y responsabilidad civil)
[*]233,- € (seguro de vehículo, impuesto de vehículo, costos operativos, reservas)
[*]230,- € (ocio, salir a comer, vacaciones)

Gastos en piso de alquiler - 776,- €:

[*]635,- € frío
[*]100,- € caliente
[*]41,- € electricidad

¿Qué se nos ofrece?

Terreno - 148.240,- € :

[*]126.940 € - Terreno de 577 m2 (220,- € / m2)
[*]8.251,- € - Impuesto de adquisición de propiedad
[*]2.538,- € - Costos de notaría y registro
[*]10.500,- € - Costos de conexión (agua potable y residual, electricidad, gas, telecomunicaciones)

Team Massivhaus - Kfw55 - Villa urbana 135 - 174.110,- € :

[*]137.900,- € precio de casa según catálogo
[*]aprox. 9.000,- € bomba de calor aire-agua
[*]9.300,- € ventilación controlada Vallox 90C
[*]3.900,- € calefacción por suelo radiante completa
[*]900,- € aislamiento (KFW55)
[*]2.100,- € revestimientos de techo en PVC
[*]4.570,- € coste adicional (puertas, seguridad en puertas, ventanas, seguridad en ventanas)
[*]2.540,- € coste adicional (equipamiento de baño)

Trabajo propio - 30.000,- € :

[*]12.000,- € cocina
[*]3.000,- € trabajos de pintura y enlucido
[*]5.000,- € revestimientos de suelo
[*]10.000,- € reserva

Áreas exteriores - 27.500,- € :

[*]12.500,- € trabajos de pavimentación
[*]5.000,- € terraza
[*]5.000,- € carport
[*]5.000,- € plantación de jardín

Costos adicionales de construcción - 11.100,- €:

[*]4.800,- € trabajos de tierra
[*]1.600,- € electricidad y agua para la obra (conexión y consumo)
[*]1.200,- € mediciones (catastro)
[*]1.000,- € secado de obra
[*]500,- € permiso de construcción
[*]2.000,- € perito de construcción

Los datos sobre nuestros ingresos (netos) y gastos provienen de nuestro libro de cuentas del hogar (mantenido desde 2007 y 2012 respectivamente). Los gastos no recurrentes mensuales se calcularon a partir de los gastos anuales para el mes.

Los costos del terreno vienen de la ciudad. Los costos de conexión se basan en la información proporcionada por la ciudad y los proveedores locales.

Los costos de la casa provienen de una consulta con Team Massivhaus. Antes de esto, visitamos el centro de selección donde pudimos formarnos una idea sobre los posibles recargos por equipamientos. En muchos aspectos, excepto en los mencionados, nos mantenemos con el estándar o ya hemos reducido aspectos por el total (persianas, bomba de calor geotérmica).

¿Qué nos gustaría saber?:
Con los datos actuales, el proyecto desde nuestro punto de vista no es un problema y es relativamente seguro.
Tenemos dudas, temores e inquietudes en cuanto llegue la planificación familiar y por un tiempo se pierda un ingreso.

Ya consultamos con dos financiadores independientes (Dr. Klein, nowoFinanz). Estos nos calcularon las siguientes condiciones:

nowoFinanz:
Volumen de inversión: 395.000,- €
Capital propio: 50.000,- €
Monto del préstamo: 345.000,- €

Préstamo KFW:

[*]100.000,- €
[*]2,25 % interés (fijo por 20 años)
[*]2,70 % amortización
[*]391,49 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 34.400,- € deuda restante tras 20 años

Banco - Préstamo a cuota fija - Propuesta 1:

[*]245.000,- €
[*]1,83 % interés (fijo por 20 años)
[*]2,00 % amortización
[*]5,00 % pago extraordinario
[*]781,96 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 126.800,- € deuda restante tras 20 años

Banco - Préstamo a cuota fija - Propuesta 2:

[*]245.000,- €
[*]2,15 % interés (fijo por 30 años)
[*]2,00 % amortización
[*]5,00 % pago extraordinario
[*]847,29 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 38.800,- € deuda restante tras 30 años

Carga mensual total:
1.173,45 € (KfW + propuesta 1)
1.238,78 € (KfW + propuesta 2)

Dr. Klein:
Volumen de inversión: 385.000,- €
Capital propio: 50.000,- €
Monto del préstamo: 335.000,- €

Préstamo KfW:

[*]100.000,- €
[*]2,25 % interés (fijo por 20 años)
[*]2,70 % amortización
[*]391,49 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 34.400,- € deuda restante tras 20 años

Banco - Préstamo a cuota fija - Propuesta 1:

[*]235.000,- €
[*]1,75 % interés (fijo por 15 años)
[*]2,00 % amortización
[*]5,00 % pago extraordinario
[*]734,38 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 154.500,- € deuda restante tras 15 años

Banco - Préstamo a cuota fija - Propuesta 2:

[*]235.000,- €
[*]2,12 % interés (fijo por 20 años)
[*]2,00 % amortización
[*]5,00 % pago extraordinario
[*]883,21 € cuota mensual desde el primer año
[*]aprox. 95.252,- € deuda restante tras 20 años

Carga mensual total:
1.125,87 € (KfW + propuesta 1)
1.274,70 € (KfW + propuesta 2)

Por supuesto que eso fue mucha información de golpe. Espero con ello anticiparme a la mayoría de las preguntas.

¿Cuál es vuestra opinión sobre nuestra situación inicial y nuestro proyecto, o sobre la situación actual, en la que debemos decidirnos con bastante rapidez? En familia y conocidos ya hemos preguntado un poco por opiniones, pero desafortunadamente en Alemania se suele callar sobre dinero.
Nuestros amigos y conocidos han construido o comprado recientemente, pero todos tienen situaciones iniciales diferentes y sumas de inversión distintas. Por eso intento encontrar aquí a personas afines que tengan una situación similar y un proyecto parecido o que ya lo hayan planeado para que, según sus experiencias, puedan aconsejarnos.

Atentamente,

Danny

¿Por qué KfW si la tasa de interés es peor que la del préstamo normal?

Considero que una amortización del 2% es demasiado baja.

Atención:
Los costos adicionales de construcción están establecidos demasiado bajos con 11000.
Eh, veo que los costos de conexión están erróneamente asignados al terreno.
Sin embargo, considero que poco más de 20000 es arriesgado, incluso para SH. Ahí calcularía al menos un total de 25000 más un margen de 10000.

El 1,83% para 20 años de tipo fijo suena realmente muy bien. ¿Puedo preguntar qué banco te hizo la oferta?

: En la KfW se pensó tal vez en no amortizar durante los primeros 5 años para compensar la pérdida del segundo ingreso. Pero vamos a considerar el consejo.

: Queríamos quedarnos con una cuota de alrededor de 1000 €, debido a la planificación familiar, lo cual ya no funciona con los datos mencionados. Cuando los niños hayan superado lo más difícil, la amortización se ajustaría en consecuencia.

: Gracias por la observación, la tendremos en cuenta.

: No se mencionaron con el primer asesor, lamentablemente. Pero también olvidé preguntar directamente allí, ya que queríamos acudir a varios asesores y obtener una visión general.

Saludos