Muldenboy
17.10.2020 12:45:13
- #1
Queridas participantes del foro, queridos participantes del foro,
queremos financiar la construcción de una casa. Lamentablemente, las dos primeras solicitudes de financiación en los bancos (HvB y ERGO) fueron rechazadas. Las denegaciones se justificaron con un valor del objeto demasiado bajo y, por lo tanto, un límite en el volumen del crédito.
Por eso me dirijo a vosotros hoy para obtener una evaluación diferente a la de nuestro asesor financiero, para saber si quizás tenemos exigencias demasiado altas o si estamos subestimando todo el proyecto. Hasta ahora, los intermediarios financieros siempre nos han reflejado que tenemos las mejores condiciones. Por lo tanto, estamos bastante desconcertados en este momento.
Sobre nuestra situación:
El terreno: El año pasado compramos un terreno (un terreno excepcional en la tercera fila) en la zona oeste del cinturón externo de Berlín. En total 890 m², que hemos financiado con nuestro capital propio. El lugar tiene cerca de 12,000 habitantes, una conexión directa de tren a Berlín y se tarda aproximadamente 30 minutos en tren hasta Alexanderplatz.
Pagamos 190 €/m². Desde entonces hemos acondicionado el terreno, urbanizado, etc. Hemos pagado alrededor de 55,000 € en costes adicionales de compra y acondicionamiento, incluyendo una demolición parcial, servicios, calle de obra, etc. En total, hasta la fecha, 230,000 €. El terreno ya está listo para construir. Prácticamente, el valor del suelo ha aumentado en este tiempo, de modo que ahora el terreno vale 220 €/m² (203,000 €) y consideramos nuestros costes adicionales de compra como capital propio. Queríamos recuperar 15,000 € de este dinero (para los servicios) mediante la financiación para volver a tener liquidez.
La casa: Con un arquitecto amigo hemos desarrollado una casa KfW40+. 193 m² con garaje individual, sin sótano y con techo plano. La solicitud de construcción ya fue aprobada en verano. Los costes del arquitecto, la estructura, la asesoría energética, etc., los hemos pagado con nuestro capital propio, unos 20,000 €.
Desde entonces hemos intentado precisar los costes de la construcción y respaldarlos con ofertas. Para un estándar elevado con ventanas de madera y aluminio, parquet, mortero visto, etc., llegamos, incluida la reserva y el honorario restante del arquitecto para las fases 5-8, a unos costes de construcción de casi 510,000 €, es decir, 2,600 €/m² incluido el garaje. A esto se suman otros 20,000 € para las áreas exteriores y 20,000 € para la cocina.
En total llegamos a un volumen total del proyecto de 820,000 €, de los cuales 260,000 € ya se han pagado como capital propio y aún tenemos otros 10-20,000 € disponibles. Queda una necesidad para la casa, cocina y jardín de 540,000 € más unos 20,000 € de reserva, que nos gustaría financiar.
He elaborado un resumen muy, muy detallado con todos los puntos de coste y las ofertas correspondientes, que compartiré en otro lugar cuando finalmente podamos empezar.
Y sí, seguramente sería más barato si bajamos las exigencias. Pero ese sería el segundo paso.
Nuestro plan: teníamos previsto financiar a 30 años. Hemos obtenido a través de intermediarios un interés del 1-1,3 %. La cuota debería ser de 1,600-1,700 €. Con subvención para la amortización y pagos especiales queríamos amortizar el crédito KfW después de 10 años y trasladar la cuota (400 €) al préstamo amortizable. Así estaríamos libres de deudas después de 25-28 años.
Datos generales sobre nosotros:
Somos tres personas (36, 34, 3) más un niño en camino. Yo trabajo a tiempo completo indefinido. Mi esposa trabaja a tiempo parcial y está contratada hasta finales de 2022. Esto se debe lamentablemente a proyectos financiados por el ministerio. Sin embargo, la continuidad en nuevos proyectos (tras 3-4 años de duración) es habitual y según los bancos esto no era un problema.
Situación de ingresos y patrimonio:
Gano 3,117 euros netos. Además, pagas de vacaciones y navidad.
Mi esposa gana 2,430 euros netos. También con paga de navidad.
Subsidio por hijo 204 euros.
Aún tenemos 15,000 € de capital propio más 15,000 € que queremos recuperar mediante la financiación a partir de facturas a presentar.
Con el segundo niño seguramente cambiara nuestra situación de ingresos, pero está previsto que mi esposa vuelva al nivel actual cuando el segundo niño esté en la guardería. Por suerte tenemos empleadores flexibles.
Situación de gastos:
En total disponemos mensualmente sin bonificaciones de 5,784 €.
Bonificaciones anuales fijas: 6,500-7,000 €.
Alquiler y gastos fijos: 2,000 €, incluyendo 135 € de Bafög hasta 2024 y alquiler 1,250 €. Lo restante son costes adicionales, seguros, coche, etc.
Para comida, droguería, vacaciones, ropa y otros tenemos: 1,784 €, aunque lo he dividido en presupuestos que rara vez agotamos.
Ahorro: 2,000 € más lo que ahorramos mensualmente en otros presupuestos, en promedio unos 500 €.
Llevo al día un libro de administración doméstica y registro todos los gastos. Así podemos controlar bien. Además, tenemos un coche relativamente nuevo, pagado en efectivo, y no tenemos otros préstamos o deudas.
Ahora podríamos empezar prácticamente con la construcción y ya tenemos empresas. Por desgracia, todo depende de la financiación, aunque siempre se dijo: no hay problema con la suma de la construcción ni con nuestra solvencia.
Sin embargo, la HvB puso el límite en 400,000 €, y ERGO en 460,000 € para el valor del objeto.
Tras los dos rechazos, actualmente hay una tercera solicitud en curso, esta vez en ING, pero solo con un plazo de 20 años. Temo que de nuevo pueda fallar por el valor del objeto. ¿Tenéis experiencias, consejos o evaluaciones para nosotros? ¿Estamos acaso muy por encima de la media con nuestro proyecto?
¡Muchas gracias!
queremos financiar la construcción de una casa. Lamentablemente, las dos primeras solicitudes de financiación en los bancos (HvB y ERGO) fueron rechazadas. Las denegaciones se justificaron con un valor del objeto demasiado bajo y, por lo tanto, un límite en el volumen del crédito.
Por eso me dirijo a vosotros hoy para obtener una evaluación diferente a la de nuestro asesor financiero, para saber si quizás tenemos exigencias demasiado altas o si estamos subestimando todo el proyecto. Hasta ahora, los intermediarios financieros siempre nos han reflejado que tenemos las mejores condiciones. Por lo tanto, estamos bastante desconcertados en este momento.
Sobre nuestra situación:
El terreno: El año pasado compramos un terreno (un terreno excepcional en la tercera fila) en la zona oeste del cinturón externo de Berlín. En total 890 m², que hemos financiado con nuestro capital propio. El lugar tiene cerca de 12,000 habitantes, una conexión directa de tren a Berlín y se tarda aproximadamente 30 minutos en tren hasta Alexanderplatz.
Pagamos 190 €/m². Desde entonces hemos acondicionado el terreno, urbanizado, etc. Hemos pagado alrededor de 55,000 € en costes adicionales de compra y acondicionamiento, incluyendo una demolición parcial, servicios, calle de obra, etc. En total, hasta la fecha, 230,000 €. El terreno ya está listo para construir. Prácticamente, el valor del suelo ha aumentado en este tiempo, de modo que ahora el terreno vale 220 €/m² (203,000 €) y consideramos nuestros costes adicionales de compra como capital propio. Queríamos recuperar 15,000 € de este dinero (para los servicios) mediante la financiación para volver a tener liquidez.
La casa: Con un arquitecto amigo hemos desarrollado una casa KfW40+. 193 m² con garaje individual, sin sótano y con techo plano. La solicitud de construcción ya fue aprobada en verano. Los costes del arquitecto, la estructura, la asesoría energética, etc., los hemos pagado con nuestro capital propio, unos 20,000 €.
Desde entonces hemos intentado precisar los costes de la construcción y respaldarlos con ofertas. Para un estándar elevado con ventanas de madera y aluminio, parquet, mortero visto, etc., llegamos, incluida la reserva y el honorario restante del arquitecto para las fases 5-8, a unos costes de construcción de casi 510,000 €, es decir, 2,600 €/m² incluido el garaje. A esto se suman otros 20,000 € para las áreas exteriores y 20,000 € para la cocina.
En total llegamos a un volumen total del proyecto de 820,000 €, de los cuales 260,000 € ya se han pagado como capital propio y aún tenemos otros 10-20,000 € disponibles. Queda una necesidad para la casa, cocina y jardín de 540,000 € más unos 20,000 € de reserva, que nos gustaría financiar.
He elaborado un resumen muy, muy detallado con todos los puntos de coste y las ofertas correspondientes, que compartiré en otro lugar cuando finalmente podamos empezar.
Y sí, seguramente sería más barato si bajamos las exigencias. Pero ese sería el segundo paso.
Nuestro plan: teníamos previsto financiar a 30 años. Hemos obtenido a través de intermediarios un interés del 1-1,3 %. La cuota debería ser de 1,600-1,700 €. Con subvención para la amortización y pagos especiales queríamos amortizar el crédito KfW después de 10 años y trasladar la cuota (400 €) al préstamo amortizable. Así estaríamos libres de deudas después de 25-28 años.
Datos generales sobre nosotros:
Somos tres personas (36, 34, 3) más un niño en camino. Yo trabajo a tiempo completo indefinido. Mi esposa trabaja a tiempo parcial y está contratada hasta finales de 2022. Esto se debe lamentablemente a proyectos financiados por el ministerio. Sin embargo, la continuidad en nuevos proyectos (tras 3-4 años de duración) es habitual y según los bancos esto no era un problema.
Situación de ingresos y patrimonio:
Gano 3,117 euros netos. Además, pagas de vacaciones y navidad.
Mi esposa gana 2,430 euros netos. También con paga de navidad.
Subsidio por hijo 204 euros.
Aún tenemos 15,000 € de capital propio más 15,000 € que queremos recuperar mediante la financiación a partir de facturas a presentar.
Con el segundo niño seguramente cambiara nuestra situación de ingresos, pero está previsto que mi esposa vuelva al nivel actual cuando el segundo niño esté en la guardería. Por suerte tenemos empleadores flexibles.
Situación de gastos:
En total disponemos mensualmente sin bonificaciones de 5,784 €.
Bonificaciones anuales fijas: 6,500-7,000 €.
Alquiler y gastos fijos: 2,000 €, incluyendo 135 € de Bafög hasta 2024 y alquiler 1,250 €. Lo restante son costes adicionales, seguros, coche, etc.
Para comida, droguería, vacaciones, ropa y otros tenemos: 1,784 €, aunque lo he dividido en presupuestos que rara vez agotamos.
Ahorro: 2,000 € más lo que ahorramos mensualmente en otros presupuestos, en promedio unos 500 €.
Llevo al día un libro de administración doméstica y registro todos los gastos. Así podemos controlar bien. Además, tenemos un coche relativamente nuevo, pagado en efectivo, y no tenemos otros préstamos o deudas.
Ahora podríamos empezar prácticamente con la construcción y ya tenemos empresas. Por desgracia, todo depende de la financiación, aunque siempre se dijo: no hay problema con la suma de la construcción ni con nuestra solvencia.
Sin embargo, la HvB puso el límite en 400,000 €, y ERGO en 460,000 € para el valor del objeto.
Tras los dos rechazos, actualmente hay una tercera solicitud en curso, esta vez en ING, pero solo con un plazo de 20 años. Temo que de nuevo pueda fallar por el valor del objeto. ¿Tenéis experiencias, consejos o evaluaciones para nosotros? ¿Estamos acaso muy por encima de la media con nuestro proyecto?
¡Muchas gracias!