¿Enfrentar o mejor mantenerse alejado?

Hola a todos.

No estoy muy seguro de si debería usar un hilo similar ya existente o si eso solo molestaría y sería mejor escribir uno propio. Si un nuevo hilo está mal, por favor avísenme o muévanlo. Gracias.

Sobre la situación: Nosotros (casados, ambos de 31 años, actualmente viviendo en Múnich) llevamos un tiempo buscando un cambio de vivienda. Todo lo que se puede conseguir en el área metropolitana de Múnich por "dinero asequible" es, para decirlo suavemente, no realmente lo nuestro. O está totalmente descuidado, o es demasiado pequeño, o está demasiado "alejado", cosas por el estilo.

Así que en las últimas semanas he revisado numerosas guías de "Construir para Dummies" y sitios web de mercados de terrenos / proveedores de casas.

Ahora surge la pregunta: ¿construir una casa propia o estamos totalmente fuera de la realidad con nuestras expectativas de precio y deberíamos desistir? Y aquí espero recibir consejos útiles de ustedes.

Situación actual:

* Él: ingresos netos aprox. 3700 €
* Ella: ingresos netos aprox. 1400 €
* Préstamos u otros: ninguno
* Capital propio (aún no hemos empezado a "ahorrar" seriamente): aprox. 30.000 €
* Ingresos excepcionales: de 2012 a 2015 una cuota anual de 10.000 € (la recibiremos probablemente de la venta de un terreno en nuestra tierra natal)

Situación deseada:

* Compra de terreno (unos 400-500 m²) con cierta distancia a la ciudad por unos 100.000 € (+ costos adicionales), el terreno correspondiente está en vista, completamente urbanizado con plan de desarrollo (sótano + planta baja + 1 + desván y techo a dos aguas o a cuatro aguas)
* Construcción (terminada) de casa (unos 120-150 m² de superficie habitable + garaje anexo, lista para habitar, pero sin pretensiones “de lujo”) con proveedor con garantía de precio fijo / promotor por 180.000-200.000 € (+ costos adicionales). Por ejemplo, he encontrado ofertas correspondientes en Weberhaus o Schwörerhaus.

Preguntas:

¿Qué opinan al respecto? Me gustaría dejar como “reserva” los ingresos excepcionales de 10.000 €/año + los 30.000 € de capital propio, justamente para los costos adicionales como, entre otros, el alquiler doble, notarios, etc. Según el cálculo anterior cuento con unos 300.000 € para terreno y casa (sin costos adicionales) y otros 50.000 € para “otros”. ¿Está subestimado ese importe para “otros”? ¿O no se puede conseguir una casa correspondiente con esas expectativas de precio?

¡Agradecería cualquier aporte o consejo!
Saludos
Andi

¡Hola Andi!

Los ingresos en el caso descrito y con el volumen de construcción mencionado se ven bastante bien. Sin embargo, en la evaluación de riesgos de los bancos se valoran las situaciones laborales (funcionario, empleado con contrato indefinido o temporal, autónomo, etc.), lo que también influye en el tipo de interés.
Una base óptima para una financiación siempre es un alto porcentaje de capital propio. Un buen marco de capital propio está en al menos 1/3 de la inversión total. Un mal porcentaje de capital propio conlleva un tipo de interés más alto y también limita la posibilidad de una amortización alta.
Una amortización alta es lo fundamental en una financiación, ya que conduce a la rápida reducción de las deudas y acorta la duración. Con una amortización alta se puede, en el mejor de los casos, terminar la financiación en un plazo inferior a 20 años. Un plazo de préstamo de 25 a 35 años no es recomendable y conlleva mayores riesgos.

Saludos

Gracias por la información.

Dejando de lado la financiación (aquí sé en qué debo trabajar antes de poder realmente "empezar"), ¿es posible construir una casa de aproximadamente 120-150 m² de superficie habitable, incluyendo sótano y garaje, en gran parte "lista para habitar" por 200k + alrededor de 50k de costes adicionales (todos los costes incluidos) o es completamente ilusorio?

Gracias por la información.

Dejando de lado la financiación (aquí sé en qué debo trabajar antes de poder "empezar" en serio), ¿es posible en absoluto construir una casa de aproximadamente 120-150 m² de superficie habitable por 200k + aprox. 50k de costos adicionales, incluyendo sótano y garaje, en su mayoría "lista para habitar" (con todos los costos ya incluidos) o es completamente irrealizable?

Creo que es insuficiente. Sin embargo, si uno puede vivir con la denominada "equipación estándar" que se suele ofrecer, como azulejos baratos de supermercado de construcción, la escalera de libro más barata, persianas manuales, laminado a 10 EUR/m², etc., podría ser suficiente.

Calcula entre 1.600 y 1.800 EUR por m² de superficie habitable para una equipación buena a superior. Creo que con tu salario uno también tiene ciertas expectativas y no querría vivir peor en su propia casa que en un piso de alquiler. 1.800 x 150m² = 270.000

Planificar 50.000 EUR para los costos adicionales de construcción ya es casi demasiado. Muchos aquí en el foro recomiendan entre 20.000 y 35.000 EUR.

Hola de nuevo Andi,

con eso también se agotan en gran medida mis conocimientos del idioma bávaro :)

* Compra de terreno (alrededor de 400-500m²) con algo de distancia a la ciudad por unos 100.000 € (+ costos adicionales), terreno correspondiente estaría en vista, totalmente urbanizado con plan de desarrollo (Sótano + Planta baja + 1 + Ático y techo a dos aguas o techo en cadera)

¿Tiene el terreno una pendiente? ¿Qué se entiende por techo a dos aguas?

Saludos cordiales

Gracias por la información.

Intento informarme adecuadamente de antemano y protegerme contra posibles riesgos, por eso, por ejemplo, el valor "alto" para los costes adicionales ... no quiero tener que pagar posteriormente más dinero y también calculo cosas como una cocina o un segundo coche pequeño para la señora (barato, por supuesto :-) ).

También queremos construir y a mí me pasa lo mismo. También quiero planear todo antes y saberlo con exactitud. Lamentablemente, hasta ahora me he encontrado varias veces con sorpresa. Mi arquitecto, en cambio, lo acoge muy bien.

Lo importante para nosotros sería, por supuesto, un proceso de construcción lo más rápido posible, ya que la doble financiación del piso y la amortización del crédito puede ser considerable desde el inicio del crédito hasta la mudanza.

¿Se pueden hacer afirmaciones generales como "Para el tamaño y equipamiento estándar deseado, esto dura x semanas"... es decir, según el tipo de construcción? ¿O eso es algo para Nostradamus y compañía?

La mayoría de los contratistas generales ofrecen una garantía de tiempo de construcción. Con sótano, en mi caso son 7 meses, sin sótano 6 meses. Si se supera el tiempo de construcción, el contratista general debe pagar una penalización. Excluyendo vacaciones de Navidad, períodos en los que no se puede construir (clima), etc.

Como he leído aquí también, en su mayoría se desaconsejan los "paquetes sin preocupaciones" debido a la dependencia de uno, etc. ¿No hay proveedores fiables y serios para este tipo de proyectos? No creo que con nuestra poca experiencia tengamos alguna oportunidad con otras soluciones ;)

Hay muchas empresas serias. También he visto muchas poco serias. Pero se pueden detectar rápidamente. Lo gracioso fue: incluso había una que llevó sus disputas con los clientes a 123recht. Eso fue probablemente lo más poco profesional que he visto hasta ahora. Como empresa, deberías tener dinero para un abogado ;)

Ah, una cosa más... si ahora parto de 270k como se ha sugerido, ¿es posible alguna ayuda estatal de cualquier tipo, teniendo en cuenta también los ingresos familiares, o es más bien improbable o imposible?

Existen las ofertas de KfW y además muchas ofertas regionales. Lo mejor es que preguntes en tu municipio o en tu banco. Hay, entre otras cosas, ayudas para familias jóvenes, pero tanto uno mismo como el proyecto de construcción deben cumplir ciertos criterios. Eso varía de un estado federal a otro.