Apartamento en propiedad como inversión de capital - ¿Qué préstamo?

¿Cuándo vale la pena comprar un piso en propiedad para alquilarlo?

Siempre cuando se pueda comprar a muy buen precio y se mantengan bajos los costos corrientes (haciendo uno mismo tareas importantes, como mantenimiento, administración, declaración de impuestos, o diluyéndolos con volumen [100 apartamentos en lugar de uno solo]).

El precio de compra se mide típicamente en múltiplos del alquiler anual sin gastos. Es decir, un piso que hoy cuesta 350.000 euros debería generar aproximadamente 1400 euros/mes de alquiler sin gastos, si la compra debe ser barata justa.

¿Capital propio? Idealmente mucho, mucho, aunque se financie externamente lo más alto posible (ver #3).

¿Precio de alquiler? Lo determina el mercado teniendo en cuenta el marco legal.

¿Costos? Otros deben mencionarlos. Los gastos adicionales no imputables los puedes buscar tú mismo en internet. Administración, asesor fiscal, ... ¡No olvidar imprevistos!

¿Riesgo? Pones todo(?) en una sola canasta. El proverbial inquilino moroso podría arruinarte.

Anotación 1. Quizás hayan pasado por todos los pasos, o tal vez no. La decisión de invertir en un inmueble debe ser el resultado final de una revisión integral de sus finanzas. Esto incluye:
- Balance (patrimonio, deudas, ingresos)
- Protección contra riesgos (entre otros, incapacidad laboral)
- Objetivos (¿Auto nuevo? ¿Construcción de casa? ¿Independencia? ¿Jubilación? ¿Estudios de los hijos? ¿Viaje alrededor del mundo en año sabático?)
- Medidas (reducir costos, cuentas a la vista, depósitos a plazo, bonos, acciones, ..., diversificación/riesgo/rentabilidad)
Un inmueble puede ser, pero no debe serlo.

Anotación 2. Quien quiera invertir sí o sí en inmuebles, también puede comprar acciones de empresas correspondientes.

Hola,

si ustedes mismos aún no son propietarios libres de cargas, les desaconsejaría esto. Ya saben que están asumiendo un riesgo aquí. Además, 350k no es cualquier cosa.

También me preocuparía si el alquiler que se espera obtener está pensado para durar a largo plazo.

No sé a qué barrio se refieren (Riedberg). Personalmente creo que Riedberg algún día se irá a la ruina junto con los alquileres.

Actualmente también relevante: Los intereses de los créditos son tan bajos en este momento que apenas tienen efecto en los impuestos. Hace 15 años era diferente, cuando la gente compraba apartamentos como inversiones para evitar impuestos.

Y antes de comprar un apartamento, uno debería calcular cuánto tiempo tardará en llegar a cero después de descontar las renovaciones (~2,5 €/mes/m2) y los costos adicionales del crédito y la compra. A más tardar entonces, ya no vale la pena el problema con los inquilinos, otros propietarios, administradores de viviendas, etc.