Comparar ofertas de empresas de construcción

Hola a todos,

después de haber comprado un terreno, estamos recabando ofertas de proveedores de casas de construcción sólida así como también de casas prefabricadas. En las primeras ofertas recibidas se hizo evidente que es muy difícil compararlas:
1. no sabemos en qué hay que fijarse en las ofertas (¿qué es necesario, de qué se puede prescindir, qué se debe tener en cuenta sí o sí?)
2. las ofertas están incompletas o en parte no son correctas, es decir, diferentes a lo acordado. Un ejemplo de incompletitud es que en una oferta el sótano estaba sobre el suelo ya que faltaban los trabajos de excavación, protección contra heladas y la grava. Esto no nos llamó la atención en la oferta de muchas páginas hasta que un proveedor más leyó esta oferta y nos lo explicó.
3. ningún proveedor ha tenido en cuenta hasta ahora que el terreno debe ser "rellenado" porque está por debajo de la calle
4. hemos decidido construir sin sótano porque el plan de desarrollo urbanístico exige un sótano resistente a la presión del agua. Sin embargo, el estudio de suelo realizado indica que puede haber costos elevados por medidas adicionales (por ejemplo, cimentación con pilotes de fundición dúctiles o mejoras del suelo) si sólo se construye con la placa de cimentación (hay suelos de turba muy susceptibles al hundimiento y después de períodos de lluvia intensa puede subir el agua de capas y el agua freática, que puede alcanzar la superficie del terreno).

Por supuesto queremos tener los menores costos imprevistos posibles y por otro lado frustrarnos lo menos posible después porque hayamos olvidado algo en la casa. Estoy seguro de que no somos los únicos que tienen que lidiar con preguntas iguales o similares. ¿Qué experiencia han tenido ustedes y qué cosas debemos tener en cuenta sí o sí?

Saludos, metalex

2. las ofertas están incompletas o parcialmente incorrectas, es decir, diferentes a lo acordado.

Me sorprendería que las ofertas sean individuales. Es demasiado trabajo hacer ofertas concretas para clientes que no firman. Muy probablemente recibirán la descripción estándar. Su problema con el suelo es individual y se incluirá en el precio después de la firma del contrato.

3. ningún proveedor ha tenido en cuenta hasta ahora que el terreno debe ser "rellenado", ya que está por debajo de la calle.

Ver más arriba.

El estudio geotécnico realizado señala que pueden surgir medidas adicionales costosas (p. ej., cimentación sobre pilotes hincados de fundición dúctil o mejoras del suelo) si se construye solo con losa de cimentación (hay suelos de turba muy sensibles a asentamientos y puede ocurrir, tras períodos intensos de lluvia, que el agua de capas superiores y subterránea ascienda hasta la superficie del terreno).

¡Ay!
Como ya dije arriba: un contratista general primero debe presionar a un constructor de tierra para que haga una oferta. Como todavía no han firmado, puede que el esfuerzo de ambos haya sido en vano.

Así lo veo.

Pregunta tonta, pero si primero se firma y el GU cobra sumas exorbitantes por estos trabajos, ¿se puede salir de ahí de alguna manera? (¿Asignar este servicio por cuenta propia o algo así?)

Puedo poner aquí un cálculo actual aproximado debido a la cimentación con pilotes:
Nuestro bungalow tiene una losa de cimentación de 136 m² y necesitábamos 22 micropilotes que se perforaron 14 metros en la tierra. Un equipo de 5 personas trabajó durante una semana y eso nos costó 29.500 euros brutos. Además, por eso también necesitamos una losa más fuerte que costó otros 10.000 euros. Entonces, los 1.500 euros extra para el ingeniero estructural que calcula dónde se deben colocar los puntos de los pilotes fueron solo una pequeña cantidad.

Sin embargo, ya teníamos la oferta para la cimentación con pilotes antes de firmar con el constructor de la casa y la empresa se mantuvo en su precio fijo incluso medio año después.

Pregunta tonta, pero si primero se firma y el contratista general pide sumas exorbitantes por estos trabajos, ¿se puede salir de eso de alguna manera? (¿Asignar este trabajo por cuenta propia o algo así?)

Mal. Es como el gato persiguiendo su propia cola.

Nuestro [GU] nos hizo una oferta completa incluyendo todos los trabajos de tierra antes de firmar el contrato, que también incluía un relleno de 80 cm en todo el terreno, la tierra vegetal se distribuyó bien por todas partes, todo estaba incluido. Así no hubo costos adicionales más tarde. También conocí a una familia que pagó 80000 euros por sus cimentaciones con pilotes, por lo que puede ser muy caro.

Saludos
Sabine