Valor de garantía y capital propio

¡Buenas noches querida comunidad!

Hasta ahora he estado leyendo durante mucho tiempo en este foro y he seguido diversas discusiones y encuentro este foro súper informativo y estoy agradecido de haberlo encontrado.

¡Gracias también primero a los moderadores, que parecen participar en cada hilo, eso realmente les cuesta mucho tiempo!

Ahora me dirijo a ustedes porque nosotros (mi novia y yo) queremos construir en un futuro cercano (2-3 años) y estamos en la fase de ahorro para crear una base sólida de capital propio. Sin embargo, no queremos ahorrar "demasiado tiempo" para aún poder obtener intereses moderados. Pero ese es otro tema.

Como me gusta ocuparme con mucha antelación de este tema y ya he recopilado diversa información, sin embargo sigo confundido por el nivel del valor hipotecable que establecen los bancos y qué tiene que ver eso con el capital propio disponible. Tampoco me queda claro cómo decide el banco si la factura X se descuenta del préstamo o debe cubrirse con fondos propios.

Ejemplo con siguientes datos clave de un proyecto de construcción imaginario (sería genial si a nosotros nos funcionara así):

Terreno: 120.000€
Impuesto sobre la adquisición de inmuebles 5%: 6.000€ (capital propio)
Notaría 1,5%: 1.800€ (capital propio)
Registro de la propiedad: 1,5%: 1.800€ (capital propio)
Conexión de la casa / pozos de control: 15.000€ (capital propio)
Informe geotécnico: 1.500€ (capital propio)

Arquitecto: 15.000€ (capital propio)

Costos de construcción (incluidos costos incidentales) para la casa menos el trabajo propio: 240.000€ (incluyendo electricidad y ventanas)

Cocina: 17.500€ (capital propio)
Suelos: 12.500€ (capital propio)
Puertas interiores: 8.000€ (capital propio)
Puerta de entrada: 4.000€ (capital propio)
Chimenea: 7.500€ (capital propio)
Baño/WC: 10.000€ (capital propio)
Diversas áreas exteriores: 10.000€ (capital propio)
Total: 470.600€

Las cifras son simplemente una estimación aproximada mía, para mi asunto los costos exactos no son decisivos (aunque me gustaría saber si los arquitectos realmente cuestan tanto).

Según mi lista, todo lo marcado con (capital propio = pago con capital propio) sería pagado por nosotros y no financiado por el banco. Espero no tener ningún error numérico.

Así que nosotros habríamos aportado fondos propios por valor de 110.600€.
Los costos totales ascenderían a 470.600€.
Por lo tanto, la brecha de financiación sería de 360.000€.

Por eso tengo las siguientes preguntas:
1) ¿Cuál sería entonces nuestro valor hipotecable?
2) Dependiendo de la respuesta, me pregunto cuánto afectaría eso a nuestro préstamo (interés)?
3) ¿Se incorpora un terreno (zona nueva, recientemente urbanizada) en el préstamo solo con un valor hipotecable de, por ejemplo, el 60-80%, aunque el precio/m² que hemos pagado corresponde al valor catastral?
4) Si pongo nuestro capital propio en relación con los costos totales, es un ratio de 23,50%. Pero como no todos los costos "mantienen el valor", ¿tenemos en realidad un porcentaje de capital propio o valor hipotecable menor?
5) Si el terreno no se toma solo como 80% sino al 100%, entonces ¿fortalecería eso nuestro porcentaje de capital propio o valor hipotecable? Si es así, ¿se hace esto en la práctica con terrenos en zonas nuevas (complemento a la pregunta 4)?
6) ¿Es habitual tomar los costos de suelos, baños/WC, puertas, chimenea del capital propio o normalmente el banco asume que eso se cubre con el préstamo?

Ya agradezco de antemano a todos los que se han tomado la molestia de leer todo :-)

Y me alegro de cualquier ayuda :-)

Intento responder "brevemente".

1) Siempre que el banco acepte el mismo valor que ustedes adoptan para material y/o mano de obra
240.000 construcción de la casa
120.000 terreno
30.000 conexión de la casa y arquitecto
42.000 diversos materiales para el interior
-----------------
432.000 valor de mercado
menos algún descuento porque varía de banco a banco.
Entonces, el valor de garantía podría estar realísticamente alrededor de 400.000 euros.
Detalles los encuentras buscando en Google "BelWertV"

La cocina (y pequeños detalles como pintura, alfombras) puedes ignorarlos en todos los cálculos y también apartarlos del capital propio. Porque de todas formas tienes que pagarlos.

2) 100/400*360=90
Intereses muy malos hay con >100, intereses justos entre 80 y 100, buenos intereses con <80 y top intereses hay con <60. Estos son los índices de préstamo que también encuentras en varios calculadores de créditos en internet. Mi recomendación es tratar de llegar por debajo de 80, si es posible mediante ahorro.

3) ¿Cómo llegas al descuento en el valor de garantía? Generalmente el terreno se valora con el valor real sostenible según la tabla oficial de valores catastrales/comité. Un descuento en el terreno es inusual, a menos que se haya comprado demasiado caro (por ejemplo, debido a ww1). Por lo demás, véase la indicación en Google en la respuesta 1) §15 + §20

4) Eso lo has reconocido correctamente. La cocina se excluye, al igual que pagos no valorables como notaría, juzgado, impuestos. Sobre algo como un informe del suelo ciertamente se puede discutir si incluir o no, pero no debería fallar por eso la cuota. Básicamente ustedes tienen una cuota valorable del 10% (+ costes accesorios + cocina + pintura, etc...)

5) En principio ya está explicado.

6) Al final da igual si el capital propio se usa para la losa o para las puertas interiores. Después de la finalización a nadie le importa más. Pero los bancos quieren que inicialmente, en la medida de lo posible, se use el capital propio del cliente. Así se reduce el riesgo del banco durante la fase de construcción. Creo que eso es comprensible.

Arquitecto: 15.000€ (capital propio)

(...)

(en realidad me gustaría saber si los arquitectos realmente
cuestan tanto).

Entonces, con los costos estimados y dependiendo del encargo (todas las fases del servicio), seguramente estarás por más del doble de tus estimados 15.000 euros. Busca en Google calculadora HOAI - si el arquitecto factura según eso (que es lo que debería).

Entonces, con los costos estimados y dependiendo del encargo (todas las fases del servicio), seguro que estás por encima del doble de tus estimados 15.000 euros. Busca en Google HOAI-Rechner - si el arquitecto factura según eso (que es lo que debería hacer).

15000 EUR totalmente irrealista. Calcula con el 11% de los costos de construcción para todos los servicios de arquitectos e ingenieros.

Saludos, Steffen

No, ¡no es irrealista! Solo que no está permitido :)

¡No, no es irrealista! Solo que no está permitido :)

Asumo con mucha confianza que el OP quiere trabajar con un arquitecto serio :)