¿Calcular casa de arquitecto incluyendo esfuerzo propio??

Hola a todos,

queremos construir en un futuro próximo una casa unifamiliar (casa pasiva) y estamos actualmente en la fase de búsqueda.
El terreno ya está disponible y el presupuesto tiene un límite máximo de 300.000€.

Primero hemos visto y comparado varios proveedores de casas prefabricadas (también para hacernos una idea de los costes). Conclusión: abrumados por la cantidad - cada uno es, por supuesto, el mejor en calidad del mercado.

Paralelamente estamos pensando en construir la casa en gran parte por nosotros mismos stellen/bauen o bien en nuestra familia hay varios carpinteros y otros oficios (yo soy el electricista, tío pintor, etc.). Por esta razón acudimos a un arquitecto para obtener un diseño aproximado y un presupuesto preliminar si diseñamos y construimos la casa de manera clásica en el tablero de dibujo.

Él dibujó un boceto y en su presupuesto provisional listó la casa llave en mano
(incluyendo exteriores, garaje).
Los diferentes oficios no se calcularon individualmente, sino que se asumió un valor base de 350€ por m³.

Así, el coste total asciende a aproximadamente 420.000€ y supera el presupuesto.
Los costes adicionales de construcción se indicaron con un 15% del total (arquitecto, calculista, topógrafo, licencia de obra, perito de suelo, coordinador de seguridad y salud).

Por lo que puedo evaluar, estas cifras son legítimas !?! - aunque en nuestro caso no son asequibles. Como ya se mencionó, son los costes para una casa construida por empresas externas, pero necesitamos la suma para esta casa si incluimos mucho trabajo propio. Por ello estamos considerando que el arquitecto termine los planos o los elabore. Porque solo así, por ejemplo, nuestros carpinteros pueden calcular por adelantado los costes de materiales, etc. Así, para cada oficio surge un precio y al final tenemos de nuevo el coste total incluyendo la aportación "familiar" propia.

Si el coste total baja, ¿también se reducirá el honorario del arquitecto, verdad?
Porque el honorario siempre se basa en los costes de construcción estimados previamente.

Al margen de si al final alcanzamos nuestro presupuesto previsto y de que ya tendríamos que pagar los costes de planificación del arquitecto (sin saber con exactitud si podremos construir esta casa debido a los costes resultantes):
¿Tengo alguna otra opción para calcular los costes por adelantado en nuestro caso?

¿Cómo actuarían los expertos en nuestro caso? Como se dijo, estamos al principio y quizás pensamos de forma ingenua y a veces poco convencional... mejor ahora que después.

Agradezco cualquier consejo....

Mucha suerte

Hola,

queremos construir en un futuro cercano una casa unifamiliar (casa pasiva) y estamos en la fase de búsqueda.
El terreno está disponible y el presupuesto tiene un límite máximo de 300.000€.

¡Seguramente te refieres a una casa eficiencia 70 - una verdadera casa pasiva no se puede realizar con este presupuesto!

Él ha esbozado un diseño preliminar y en su estimación provisional de costos ha incluido la casa lista para entrar a vivir
(incluyendo exteriores, garaje). Los oficios individuales no fueron calculados explícitamente, sino que se asumió un valor base de 350€ por m³. Por lo tanto, los costos totales ascienden a aproximadamente 420.000€ y superan el presupuesto.
Los costos adicionales de construcción se indicaron como el 15% del total (arquitecto, ingeniero estructural, topógrafo, permiso de construcción, perito de suelo, coordinador de seguridad).

También me parece un desafío deportivo, considerando una verdadera casa pasiva. Además, la estimación globalizada conlleva enormes riesgos en cuanto al precio final. Solo al recibir los listados individuales de cantidades el precio final se vuelve progresivamente vinculante y los números se ajustan gradualmente.

Si los costos totales bajan, ¿también se reduce proporcionalmente el honorario del arquitecto, verdad?
Porque el honorario siempre se basa en los costos de construcción presupuestados anteriormente.

Solo marginalmente, ya que se elimina la supervisión de obra; sin embargo, debe presentarse una solicitud de construcción. También los listados de cantidades forman parte de los costos de construcción y para que la familia pueda solicitar ofertas, el arquitecto debe elaborar dichos listados. Finalmente, incluso con listados de cantidades, necesitas un jefe de obra que coordine los oficios individuales.

Independientemente de si al final alcanzamos nuestro presupuesto objetivo y de que también tendríamos que pagar los costos de planificación para el arquitecto (sin saber exactamente si podremos construir esta casa debido a los costos resultantes):
¿Tengo en nuestro caso alguna otra posibilidad de calcular los costos de antemano?

¿Cómo actuarían los experimentados en nuestro caso? Como mencioné, estamos al principio y probablemente pensamos un poco ingenuamente y de manera poco convencional... mejor ahora que después

Los costos incurridos hasta ahora se le deben al arquitecto; estos ya no se pueden ahorrar. Pero ya tienes un dibujo preliminar.

Primero deberías decidir si quieres una casa prefabricada o una casa de obra tradicional. Luego, basándote en el dibujo preliminar del arquitecto, solicita ofertas — ¡obligatoriamente ofertas comparables! — y así tendrás un valor aproximado de cuánto costará finalmente tu nuevo hogar.

Saludos, experto en construcción

Hola,

y gracias por la rápida respuesta.

Hola,
Seguramente te refieres a una casa eficiente 70 - ¡una verdadera casa pasiva no es realizable con este presupuesto!

El objetivo era definitivamente una casa pasiva - el recargo por casa pasiva en el cálculo aproximado de costos del arquitecto es del 7% del costo de construcción de la casa, es decir, aproximadamente 20.000€

También lo considero un gran desafío, si se parte de una verdadera casa pasiva. Además, la estimación global conlleva enormes riesgos respecto al precio final. Solo con el acceso a los pliegos de condiciones individuales, el precio final se vuelve gradualmente vinculante y las cifras se corrigen poco a poco.

Exactamente eso quise decir o más bien nunca comenzaríamos nuestro proyecto de construcción basándonos en una estimación global. Por lo tanto, se necesitan especificaciones exactas o pliegos - para que la familia pueda preparar ofertas y así calcular poco a poco el precio final. Con la esperanza de que nuestro presupuesto sea suficiente. Hasta ahora el arquitecto no nos ha costado nada - solo fue una propuesta inicial basada en un boceto hecho a mano y una estimación de costos.

Para que el arquitecto pueda ahora elaborar los pliegos de condiciones, la planificación detallada de la casa debe estar completamente terminada, cada oficio por separado. Y esta planificación, sobre todo laboriosa, de nuestra casa no querrá hacerla el arquitecto necesariamente gratis.
Por lo tanto, primero tenemos que invertir dinero en la planificación para que el arquitecto finalmente pueda licitar los pliegos y podamos ver si al final podemos permitirnos el proyecto de construcción. Si no podemos costeárnoslo, los costes de planificación, visto fríamente, habrán sido en vano. No es como con una casa prefabricada, donde puedo obtener relativamente rápido un precio por la casa estándar, sino que debo pagar la planificación del arquitecto para que quede claro cuánto nos costará exactamente el asunto. ¿O he entendido algo mal?

Solo marginalmente, ya que el punto de supervisión de obra se elimina; pero se debe presentar una solicitud de construcción. Los costes de energía también forman parte de los costes de construcción y para que la familia pueda preparar ofertas, el arquitecto debe crear los pliegos. Y finalmente necesitas - incluso en energía libre - un director de obra que coordine los oficios individuales.

El punto de supervisión de obra no debería eliminarse o mejor dicho, quiero que el proyecto sea controlado por el arquitecto. Lo que no entiendo del todo es: Supongamos que el precio final estimado aproximadamente hasta ahora disminuye después de la licitación debido a la contribución propia. Entonces, también disminuirán los costes secundarios de construcción o el honorario del arquitecto será menor, ya que éste se orienta a los costes totales de construcción, ¿no es así?

Deberías decidir primero si será una casa prefabricada o una casa maciza. Luego pide ofertas basadas en el boceto del arquitecto - ofertas comparables, por supuesto - y tendrás un valor aproximado de lo que costará tu nuevo hogar al final.

Definitivamente será una casa de entramado de madera. Entonces estoy ansioso por saber si el carpintero podrá darme una previsión de costes basándose en el boceto. En principio, por ahora solo les puedo proporcionar los m2 aproximados por planta y un plano.

gracias...¡saludos!

Hola,

El objetivo era definitivamente una casa pasiva - el suplemento por casa pasiva en la estimación aproximada de costos del arquitecto es del 7% del costo de construcción de la vivienda, es decir, alrededor de 20.000€

Ni en sueños. Una casa pasiva es un edificio en el que se alcanza una temperatura confortable tanto en invierno como en verano sin un sistema separado de calefacción o climatización. Ofrece mayor confort habitacional con una demanda de calefacción inferior a 15 kWh/(m²a) y una demanda de energía primaria, incluyendo agua caliente y electricidad doméstica, inferior a 120 kWh/(m²a). Esto, en mi opinión, ni siquiera es realizable con una construcción de entramado de madera por unos 20.000 EUR, aunque provenga originalmente de la construcción de hormigón; solo las ventanas necesarias cuestan una pequeña fortuna.

¿O he entendido algo mal?

No, lo has entendido bien.

Pero lo que no entiendo del todo: Supongamos que el precio final estimado hasta ahora se reduce después de la licitación debido a la participación propia. Entonces, ¿también disminuyen los costos indirectos de construcción o el honorario del arquitecto se reduce, ya que este se orienta al costo total de construcción, o no?.

No, el cálculo de los costos puros de construcción se realiza incluyendo la participación propia, ya que sin esta el edificio no podría completarse. Por lo tanto, los costos totales de ejecución, incluyendo la participación propia, son la base para calcular el honorario del arquitecto.

Saludos, experto en construcción

Hola,

gracias por la explicación. Entiendo que los costos de construcción incluyendo EL son la base para el cálculo del honorario del arquitecto. Sin embargo, aún debo parecer un poco lento para entender el término - por ejemplo: Supongamos que el arquitecto calcula en su estimación provisional que la casa a construir cuesta 300.000€. El propietario está entusiasmado y quiere realizar el proyecto - el arquitecto se sienta en la mesa de dibujo y elabora los planos, luego se licitan los diferentes oficios y las respectivas empresas presentan sus ofertas. De estas ofertas surgen (sin considerar EL ahora) los costos finales y reales de construcción, que ahora ascienden a 250.000€ (artesanos baratos). ¿Qué suma sirve ahora como base para el honorario del arquitecto: los 300.000€ de la estimación provisional o los 250.000€ (costos totales de construcción)??

Hola,
En la vida, no. Una casa pasiva es un edificio en el que se puede alcanzar una temperatura confortable tanto en invierno como en verano sin un sistema separado de calefacción o climatización. Ofrece mayor confort habitacional con una demanda de calefacción de menos de 15 kWh/(m²a) y un consumo de energía primaria incluyendo agua caliente y electricidad doméstica de menos de 120 kWh/(m²a). En mi opinión, esto no se puede realizar con una construcción de estructura de madera en el rango de TEUR 20 – incluso viniendo principalmente de construcciones de hormigón; solo las ventanas necesarias cuestan una pequeña fortuna.

Así que no es que no nos entendamos mal - los 20.000€ son el sobreprecio para alcanzar el estándar de casa pasiva en el objeto ofrecido, básicamente ejecución básica eficiente en energía + 7% = casa pasiva. Así lo interpreto yo, y el arquitecto ya ha construido muchas casas pasivas y además es mencionado en el compendio de casas pasivas 2013 (la sección era algo así como las mejores/más bonitas casas pasivas). Por lo tanto, en mi opinión debería encajar...

¡Saludos invernales!

Hola,

Todavía tengo que dejar salir al lento de comprensión - ejemplo: Supongamos que el arquitecto calcula en su estimación provisional de costos que la casa a construir costará 300.000€. El propietario está entusiasmado y quiere realizar el proyecto - el arquitecto se sienta a la mesa de dibujo y elabora los planos, luego se licitan los distintos oficios y las respectivas empresas presentan sus ofertas. De estas ofertas surgen (ignorando por completo EL ahora) al final los costos totales y reales de construcción que ahora ascienden a 250.000€ (oficiales económicos ). ¿Qué suma sirve ahora como base para el honorario del arquitecto: los 300.000€ de la estimación provisional o los 250.000€ (costos totales de construcción) ??

No quisiera decepcionarte... solo que, en mi opinión, eso no va a pasar

Pero sea como sea: cierras con tu arquitecto un contrato para las fases de servicio x hasta y. En este contrato puedes además acordar por escrito todo lo que te importe - siempre que el arquitecto coopere... también la cuestión del honorario en relación con la primera estimación de costos y unos costos de construcción posiblemente más bajos después de presentar todas las licitaciones. Sin embargo, lo que también es inalterable en este caso es que la HOAI siempre sigue siendo la base.

.... ejecución básica energéticamente eficiente + 7% = casa pasiva ...

¿Qué significa "ejecución básica energéticamente eficiente?

Saludos, experto en construcción