Comprar una casa unifamiliar - hipotecar una unidad de condominio y venderla después?

Hola a todos,
antes de ir a mi asesor financiero, quiero pedirles algunos consejos.

Situación actual:
Poseemos un piso de 108 m2 con 4 habitaciones (año de construcción 2012), que actualmente vale al menos 400k (en internet hay un piso casi igual publicado por 409k + 20k plaza de garaje subterráneo).
Deuda restante: 70k. 20k se pueden amortizar completamente en dic '21, 50k solo en marzo '23.

Afortunadamente hemos recibido la adjudicación de un excelente terreno en las afueras. Precio (totalmente urbanizado) 165k (+ gastos adicionales) por 518m2.

Capital propio: 75k

Nos gustaría vender el piso.

¿Cómo deberíamos proceder mejor?
La carga hipotecaria del piso es de 170k. Por lo tanto, 100k estarían libres. El capital propio en realidad estaba pensado para la amortización del piso.
¿No sería más inteligente hipotecar el piso para la compra del terreno, para tener más flexibilidad en la financiación posterior de la casa? ¿Qué pasa con el capital propio? ¿Invertirlo completamente en la financiación del terreno o mantenerlo como reserva para la amortización total del piso?
Financiación del terreno: ¿variable o fija con el plazo de interés más corto posible? ¿Existen plazos de interés inferiores a 3 años?

¿No sería más inteligente hipotecar el apartamento para la compra del terreno, para ser más flexible con la financiación de la casa más adelante?

Da igual. También puedes financiar el terreno de forma variable o con una tasa fija de un año.

¿Qué pasa con el capital propio? ¿Invertirlo completamente en la financiación del terreno o reservarlo para la amortización total del apartamento?

¿Por qué queréis amortizar totalmente el apartamento? ¿Debería mantenerse como propiedad o venderse más adelante?

Más bien me pregunto qué queréis hacer. ¿Debe el apartamento seguir en propiedad y generar ingresos por alquiler (entonces no amortizar más por deducción de intereses)? ¿Debe ser una garantía adicional para obtener mejores condiciones? ¿Cuál es vuestro plan concreto?

Más bien me pregunto qué quieren ustedes. ¿Debería el piso seguir siendo propiedad y generar ingresos por alquiler (entonces no amortizar más por la deducción de intereses)? ¿Debería convertirse en una garantía adicional para conseguir mejores condiciones? ¿Cuál es concretamente vuestro plan?

Sí... hemos estado pensando mucho sobre qué hacer con el piso.

Estado actual - vender. ¿Por qué?
Está casi pagado = pocas o casi ninguna deducción por intereses si lo alquilamos. Compramos el piso en 2011 por 220k.
Una depreciación del 2% supondría una reducción fiscal mensual de unos 400€. Se podría poner una renta mensual de unos 1100-1200€, pero, por supuesto, tendría que tributar alto...

Para la casa + terreno tendríamos que pedir un crédito de unos 700k... Son cifras que simplemente nos asustan.

...¿o estamos pensando mal?

- ¿cómo oscilan hoy en día los intereses con un plazo de vinculación de un año? ¿Son las condiciones mejores que con una financiación variable?

Estado actual - vender. ¿Por qué?
Está casi pagada = bajas/casi nulas deducciones por intereses, en caso de que la alquilemos. Compramos el piso en 2011 por 220k.

Exactamente por eso. Ahora no hay impuesto sobre la especulación, que podría aplicarse más adelante. Además, el alquiler solo os aporta un ingreso adicional que debe ser declarado. Y por último, pero no menos importante, realmente puedes realizar ganancias - y no solo en papel. ¿Cómo evoluciona el mercado? ¿Cómo degrada el piso el inquilino?

Una deducción del 2% supondría aproximadamente 400€ de reducción fiscal mensual.

LOL, ¿cómo calculas eso? Precio de compra 220k - digamos 40k por el valor del terreno = 180k para la amortización = 3.600€.

Renta fría neta 13k
menos amortización 3,6k
= fiscalmente al 40% = 3,8k de impuestos

Quedan 9,2k de excedente menos costos de administración no imputables (administrador, etc.).

Por supuesto se puede hacer. Por otro lado, podéis vender y ahorrar 400k de crédito. A un 1% de interés son 4k al año. Así que al final queda un pequeño beneficio si mantenéis el piso.
Pero luego están los gastos de mantenimiento, renovación, cambio de inquilinos a pagar.

Por supuesto es un cálculo muy aproximado, pero no es un negocio excelente.

@nordanney - ¿cómo oscilan hoy en día los intereses con un plazo de compromiso anual? ¿Son las condiciones mejores que con una financiación variable?

Sí, fijo debería ser más barato que variable.

LOL, ¿cómo haces ese cálculo? Precio de compra T€ 220 - digamos T€ 40 por el valor del suelo = T€ 180 para la depreciación = 3.600€.

Sí... eso fue una pura reducción mental ;) .
En términos generales he calculado como tú.

En aquel entonces compramos el apartamento para uso propio e instalamos muchos extras (mosaico Bisazza, azulejos de 30x100, cocina de alta calidad con frontales de vidrio en marco de acero inoxidable, suelo de parquet, el jardín correspondiente está muy cuidado... etc.

Ahora alquilar todo eso sería una pena para mí. Nunca se sabe qué tipo de inquilinos te pueden tocar.
El apartamento está en una zona rural en el nuevo desarrollo residencial, a 50 km de Stuttgart, justo al lado de la autopista y con una excelente conexión de trenes urbanos (S-Bahn). Como los terrenos para construir son muy escasos por aquí, los apartamentos grandes para familias también son muy demandados.

La cuestión ahora es cómo deberíamos abordar el tema de la financiación. El terreno se debe pagar en septiembre, queremos construir en 2022.
¿Pagar el apartamento con el capital propio y venderlo completamente sin deudas en 2023 o invertir los 75k disponibles en el terreno?

¿Pagar el apartamento con el capital propio y venderlo completamente libre de deudas en 2023 o invertir los 75k disponibles en el terreno?

Sinceramente, no importa. O necesitas una financiación completa para el terreno (para eso el apartamento libre de cargas y como garantía adicional posible - esfuerzo/costos) o sigues con el apartamento con el préstamo restante y amortizas al vender. Pero entonces, el terreno se puede financiar de forma relajada (variable) con una alta proporción de capital propio.