Comprar una casa adosada estándar KfW 55 y alquilarla más tarde

Hola,

tengo una pregunta. Mi novia y yo queremos comprar una casa adosada en el estándar KFW 55, pero eso solo debe ser una solución temporal, ya que no encontramos un terreno para construir en este momento. Nuestro plan es vivir allí aproximadamente 7 años y luego alquilar la casa, o ¿deberíamos seguir viviendo de alquiler mientras no encontremos un terreno? (El alquiler asciende a 560 euros sin incluir gastos adicionales). ¿O tal vez después de ese tiempo vender la casa nuevamente?

Datos básicos de la casa: 255000 euros (130 m² de superficie habitable / 354 m² de tamaño de terreno) Año de construcción 2017 y disponible para habitar en enero de 2018. La casa se vende sin comisión, solo tendríamos que comprar la cocina, la casa se vende en el hermoso Schleswig - Holstein.

Los ingresos del hogar son aproximadamente 5000 euros netos al mes. (Yo tengo 25 y mi novia 23). Mis expectativas son una amortización del 5 %, en este objeto nos costaría alrededor de 1500 euros al mes. Después de mudarnos, reduciríamos la amortización al 1 % para financiar nuestro nuevo objeto.
Realmente tenemos un poco de miedo de dar este paso, porque, por supuesto, nos esperan deudas muy altas, pero la casa adosada debería mantenerse sola con el inquilino, ¿no?
¿Deberíamos invertir todo nuestro capital propio o solo los costos adicionales como el impuesto de transferencia de bienes? El capital propio es de 70000 euros.

Me gustaría escuchar algunas opiniones al respecto.

Primera pregunta. ¿Está situado el adosado de tal manera que resulte interesante para los inquilinos? ¿Cuáles son los precios habituales por metro cuadrado en ese lugar hoy en día?
¿Aguantaríais dos o tres meses de vacancia?
¿Sería posible una rentabilidad bruta del 6% antes de impuestos?
¿Confías en poder evaluar a los inquilinos y no caer en inquilinos morosos u otros similares?
En Neustadt in Holstein alquilé durante años 85 m² por 600 frío. La experiencia fue buena. Pero vendimos el inmueble en 2016 para cofinanciar nuestra casa.
Seguir alquilando y obtener más crédito también habría sido posible. Pero soy demasiado mayor, y si tengo que irme, no quiero dejar deudas a mi esposa. Pero vosotros sois jóvenes, podríais hacerlo. Karsten

Las casas adosadas pueden ser la alternativa económica adecuada para personas a las que les importa tener una vivienda propia. Para los inquilinos, en cambio, el modelo clásico de comparación es el apartamento en piso. Y frente al apartamento en piso, la casa adosada ofrece la ventaja de una zona verde adyacente a la terraza en lugar de un balcón generalmente mucho más pequeño sin conexión a jardín, aunque especialmente en el caso de una casa adosada intermedia también presenta la desventaja de tener nada menos que dos paredes exteriores sin ventanas (además de muchas escaleras). Personalmente, evaluaría un "ático" como un trastero y, en consecuencia, no exageraría el atractivo total para inquilinos. Quiero decir: ese espacio sobrante que se crea por diseño lo descontaría de la superficie total al calcular las expectativas de futuros inquilinos. Esto es todo respecto al aspecto de "si la casa será demandada por inquilinos".

El otro aspecto es conservar y alquilar en lugar de vender: una venta produce capital para invertir en el siguiente inmueble, un alquiler solo es útil para amortizar. En general, soy escéptico respecto a si vale la pena tener un portafolio de dos inmuebles con una unidad de uso propio y otra alquilada. En este caso en particular, considerando que se trata de un inmueble previo al deseado hogar propio, me inclino en definitiva a la venta si se quiere afrontar la compra del inmueble principal. No os resultará rentable convertiros en propietarios por la fuerza de una casa sobrante. Como pareja con dos ingresos veinte años mayor, un miembro con salario A16 y el otro autónomo, podría verlo de otra manera :)

Queda la pregunta: comprar ahora una "casa intermedia" o seguir de inquilinos durante el tiempo que haga falta. Yo diría que, si no es una carga financiera muy grande, entonces disfrutad la experiencia de tener una casa unifamiliar, que puede ser útil a la hora de planificar la "casa principal".

¿Es esto ahora _solo_ una solución intermedia alternativa o sería para vosotros una casa con la que podríais congeniar? Pregunto porque en principio se convertirá para vosotros en propiedad durante varios años, independientemente de lo que planeéis hacer después. Financiar 260000 no es nada comparado con lo que tendríais que gastar en una casa individual, por lo que os estáis haciendo ideas equivocadas respecto a una casa adosada central para 7-10 años. ¡Una casa adosada central de 130 m² es genial! Si todo lo demás encaja, ¿por qué dudar todavía? En una casa así se puede vivir con 25 años aún 40 años más, si las cosas no salen como pensáis :)

Oye, con esos ingresos, precio de compra y capital propio no lo pensaría ni un poco, sino que compraría si encaja. Es igual que el alquiler sin gastos, pero ustedes sí logran capital propio. Además, probablemente se encariñen con la casa.

No me preocuparía demasiado ahora sobre cuál de las dos opciones será mejor dentro de 7-10 años. ¿Les gusta la casa, tanto que quieran vivir allí por algunos años? Entonces adelante, una casa adosada es una buena solución temporal (al menos).
Con respecto a la cuestión del capital propio: pagan intereses sobre todo el dinero que mantienen. Yo conservaría un fondo de emergencia equivalente a aproximadamente 3 meses de gastos, además, según la edad de los autos y los electrodomésticos grandes, reservaría fondos para su sustitución, y el resto lo invertiría en la casa. Probablemente no necesiten reservas para reparaciones de la casa, si es una construcción nueva que planean vender en un futuro cercano.