Construir en casa de los suegros

Hola a todos
Después de mucho ir y venir, me dirijo a ustedes. Nos gustaría construir en el terreno de mis suegros. Sin embargo, la ventana de construcción es bastante pequeña y nos dijeron que tenemos que presentar una solicitud previa de construcción (se refirieron a los párrafos 34 y 35 del Código de Construcción).
¿Pueden decirme por qué un terreno grande tiene una ventana de construcción tan pequeña y cómo son en general las posibilidades de poder construir fuera de esta?
Aquí una foto del plan de ordenación - el terreno está circundado en verde. No se puede ver a qué zona de construcción corresponde según el plan de ordenación.


Asumo que es WR 1, ya que el terreno vecino pertenece a esta zona de construcción. - Extracto del plan de ordenación también en el adjunto.


Además, puedo consultar los datos catastrales en Tim-online y el terreno ahí se ve muy diferente. Es decir, la superficie residencial ha aumentado.


Aquí los datos de Tim-online



Me gustaría saber cómo es la situación - ¿Puede ser que, aunque la superficie residencial es tan grande (y la ventana de construcción en el plan de ordenación - que aparentemente es muy antiguo - sea tan pequeña), se rechace una solicitud previa de construcción?
Honestamente no entiendo por qué existe una ventana de construcción si la edificación está determinada por el índice de ocupación del suelo y el índice de aprovechamiento de la superficie.

Estaría muy agradecido por su conocimiento. Porque no queremos reunirnos con una empresa constructora para planificar la casa y presentar la solicitud previa de construcción si de todos modos es inútil.

se hizo referencia a los párrafos 34 y 35 del Código de Construcción

Eso es una tontería. El terreno está dentro del ámbito de un plan de desarrollo urbanístico legalmente vigente (vale, todavía no lo he verificado), es decir, el §30 del Código de Construcción. Quien no quiera respetar las disposiciones debe nombrar las razones según el §31 del Código de Construcción.

¿Podéis decirme por qué un terreno grande tiene una parcela de construcción muy pequeña?

Porque la mayor parte del terreno se encuentra en áreas paisajísticas protegidas.

¿cómo están generalmente las posibilidades de poder construir fuera de esto?

Eso no se puede responder en general y siempre depende del caso concreto. En vuestro caso veo pocas posibilidades porque según Google Maps todavía hay algunas parcelas libres en la zona.

No queda claro a qué área de construcción se refiere el plan de desarrollo urbanístico.

Sí queda claro.

Supongo que es WR 1

Así es. Se aplica el área delimitada por la línea Knödel y las áreas de uso de otro color.

Además, puedo consultar los datos catastrales en Tim-online y el terreno allí se ve completamente diferente. Es decir, la zona residencial es más grande.

Los tipos de uso en el catastro no tienen significado legal urbanístico.

¿Puede ser que, aunque la zona residencial sea tan grande (y la parcela edificable en el plan de desarrollo urbanístico – que aparentemente es muy antiguo – sea tan pequeña) se rechace una consulta previa de construcción?

Sí.

Honestamente no entiendo por qué existe una parcela edificable si la construcción está determinada por el coeficiente de ocupación del suelo y el coeficiente de edificabilidad.

Porque son dos elementos diferentes de la planificación urbana con objetivos distintos. Por un lado, la "intensidad de uso del suelo" para controlar la densidad de asentamientos, y por otro lado, la "superficie edificable" para controlar la ubicación del edificio.

¿Cómo se debe urbanizar el terreno en primer lugar?

Aparentemente está accesible por una callejón - en la medida en que Bielefeld exista realmente, se entiende

Línea de nudos

¿Es un término técnico?

También tuve que investigarlo. Pero como incluso hay un artículo en Wikipedia, ahora espero la primera oportunidad para mencionarlo de pasada en una conversación y disfrutar las reacciones.