Financiamiento puente más renovación, ¿cuál es la mejor manera?

Hola,

He estado leyendo un tiempo y ahora mismo estoy un poco perdido, por eso me gustaría hablar con vosotros sobre mi proyecto. Todo muy interesante. Bueno, todavía no tengo ofertas, pero me gustaría empezar y entender mejor qué necesito exactamente. Básicamente, vendo mi casa en Baviera y compro una casa para reformar en NRW. Durante la reforma me gustaría seguir viviendo en la casa antigua y por eso solo la vendería cuando la nueva casa esté al menos habitable. ¿Cuál es la mejor manera de proceder y qué preguntas le hago al banco?

Generalidades sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? F, 49 años, sin hijos, empleada a tiempo completo

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Aproximadamente 4.500 netos
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Casa, valorada conservadoramente en unos 250k, libre de cargas, 100k en acciones (otros 80k permanecen como reserva)
[*]¿Cuánto capital propio queréis destinar al proyecto de la casa? Casa y 100k = 350.000

Mis otros gastos son manejables, gatos, un coche, gastos normales de energía, etc., sin créditos, cada mes van 1.500 euros y una cantidad variable, según la situación, a planes de ahorro.

Generalidades sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 850 m²
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? Año 1978, sin reformar
[*]¿Garajes? Uno
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie útil / superficie habitable) 95 m², excluyendo sótano y ático ampliable, todo de la fecha de construcción excepto la calefacción de bajo consumo de aceite de 1999 (que se reemplazará, claro)
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa una vez terminados? Tras la reforma probablemente 350-400k

Costos de construcción o compra:

[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, juzgado, impuesto de transmisiones, agente inmobiliario) 15.000 - 25.000
[*]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero estructural) 275.000
[*]Costos de renovación y/o reforma estimo en 100.000 a 150.000
[*]Costos de financiación (por ejemplo, comisiones o intereses por disponibilidad)
[*]Costos totales aproximadamente 450.000

Detalle de costos:

[*]Costos totales 450.000
[*]Capital propio deducible 350.000
[*]Monto a financiar 100.000

Datos necesarios del préstamo:
(en caso de varias partes, indicar para cada una, y si hay varias opciones diferenciarlas claramente):

[*]Cantidad del préstamo 100.000
[*]Tipo de préstamo (p. ej. préstamo de amortización, préstamo al final del plazo, etc.) Financiación puente, crédito para reforma
[*]Plazo del préstamo para la reforma diez a quince años

¿Cuál es vuestra experiencia? Yo me inclino por una financiación puente para la compra y un crédito de reforma, posiblemente del mismo proveedor con la esperanza de obtener mejores condiciones. Pero suena totalmente factible, ¿o me estoy perdiendo de algo?

¡Gracias por vuestro consejo!

Mia

Hola Mia, mi casi ya pregunta estándar: ¿cómo llegas a los costos estimados de la restauración y qué planeas hacer para ello? ¿Supongo poco trabajo propio? Ese sería para mí el primer tema: aclaración de la necesidad de financiamiento :)

Si el banco también sitúa la casa en el segmento de precio del precio de compra, ¿por qué no la compras simplemente a través de un préstamo (valor de préstamo del 80-90%) y pagas la renovación con capital propio? Esto supone que en la financiación solo puedes indicar los costos de compra de la casa y no ya los costos de renovación. Préstamo de 250 mil euros y luego el resto con capital propio. Renovar con calma, mudarse, vender la casa antigua y listo. Con el capital propio disponible, tienes capacidad de maniobra por todos lados.

Hola Mia, mi pregunta casi estándar: ¿de dónde sacas los costos estimados de la renovación y qué planeas hacer? ¿Supongo que poca mano de obra propia? Para mí ese sería el primer tema: aclarar la necesidad de financiamiento :)

Hola Ysop,

Sí, correctamente supuesto, tengo más bien habilidades especializadas. Soy muy buena colocando laminado y cosas así, puedo instalar lámparas, intercomunicadores y cosas por el estilo, y manejo la informática, pero todo lo demás no es posible realmente debido a la distancia. El lunes estuve con un perito en la casa. Él me enviará una lista detallada, pero dijo a grandes rasgos:

[*]El techo probablemente no es de la época de construcción, la estructura está bien, puede permanecer, pero debe aislarse (desde el interior) si quiero usarlo. Mi hermano es techador y lo ha hecho varias veces, lo haremos nosotros mismos, en algún momento. En el ático hay electricidad, los radiadores están conectados y hasta hay un pequeño baño, eso debería facilitar la ampliación, eso espero.
[*]Calefacción: se reemplazará a medio plazo, pero ahora no tiene sentido porque los tanques todavía están al menos medio llenos, probablemente unos 5.000l. En mi casa ahora tengo una Geisha funcionando, quiero volver a eso.
[*]No se vio humedad, pero para un aislamiento térmico la casa debe ser excavada y aislada. Es un pequeño cubo en la ladera sin oriel o algo así (35k)
[*]Las ventanas deben ser reemplazadas, siete ventanas (14k) y una puerta corrediza (5k)
[*]Puerta principal (4k)
[*]Debe instalarse suelo radiante (20k), pero la tubería existente probablemente sea adecuada
[*]La instalación eléctrica podría quedarse, pero no quiero eso (10k)
[*]Nueva instalación de agua potable (10k)
[*]Baño con ducha (5 m²) en la planta baja completo (10k)
[*]Cocina (5 m², 10k)
[*]Suelos (10k)
[*]Las escaleras están bien y solo necesitan un poco de cariño, las puertas son estándar y están bien conservadas, pueden quedarse. El jardín es genial, la terraza es casi nueva. El garaje es prefabricado y probablemente tendrá que irse.

A medio plazo se planea instalar fotovoltaica en el techo, preferiblemente junto con la bomba de calor; probablemente tenga sentido si miro el consumo mientras sigue funcionando el resto del gasoil. Ah, y por supuesto me gustaría aprovechar la subvención de KfW, pero no la he calculado. Nunca se sabe.

Como dije, una primera estimación aproximada, ¿qué opinas, es muy baja?

Mia

Si el banco también sitúa la casa en el segmento de precio del precio de compra, ¿por qué no la compras simplemente mediante un préstamo (80-90% del valor de tasación) y pagas la renovación con capital propio? Eso supone que en la financiación solo puedas indicar los costos de compra de la casa y no ya los costos de la renovación. Préstamo de 250 mil euros y luego el resto con capital propio. Renovar con calma, mudarte, vender la casa vieja y listo. Con el capital propio disponible, tienes margen de maniobra por todos lados.

Pues ya ves, por eso estoy aquí, porque simplemente no se me había ocurrido. ¡Gracias, es un buen consejo! Tengo miedo de la cuota, pero eso es una tontería, porque frente a eso hay mucho dinero de la venta. No soy bueno para ver mis finanzas con objetividad.

La valoración del banco es de 250k, si tengo que vender urgentemente, seguro que hay margen para subir.

Pues, ya ves, por eso estoy aquí, porque simplemente no se me ocurrió eso. ¡Gracias, es un buen consejo! Tengo miedo de la cuota, pero eso es una tontería, ya que hay un montón de dinero proveniente de la venta. No soy bueno viendo mis finanzas con objetividad.

La valoración del banco es de 250k, si tengo que vender urgentemente, seguro que hay margen para arriba.

No me refiero al valor de tu propiedad actual, sino al valor de tasación para préstamo de la propiedad que vas a adquirir. Si sacas un préstamo solo para la compra de la propiedad, entonces solo financias el precio de compra. Los costes de la reforma quedan fuera. Lo que debes saber es que, en realidad, solo puedes tener un buen préstamo para una propiedad si tienes un buen cierre. Traducido: puedes financiar la casa hoy, pero después de 3 meses será más difícil volver al banco para financiar los costes de la reforma. Ningún banco quiere estar en segundo rango en el registro de la propiedad. Eso conlleva descuentos considerables. Por eso es más complicado si no puedes pagar la reforma con fondos propios. Entonces necesitas un cálculo completo. Podrías comprar "a ciegas" y hacer tu propia estimación. Al banco no le interesa eso.
Así que si solo quieres financiar a corto plazo, hoy todavía puedes conseguir condiciones alrededor del 1,5% a 10 años. Por ejemplo, 250 mil euros a 10 años con un interés nominal del 1,5% y una amortización del 3% resulta en una cuota mensual de aproximadamente 937,50 euros. Ahora, unos 200k del capital propio para el resto del precio de compra, los costes adicionales y la reforma. Si la reforma cuesta 50 mil euros más de lo que esperas ahora, tendrás que cubrirlo con el capital propio. Según tus datos, puedes hacerlo. Cuando te hayas mudado, puedes decidir libremente si quieres vender, alquilar o mantenerlo como casa de vacaciones para ti.