Fortificación de la frontera, vecino y construcción en la frontera

Hola a todos,
Siguiente situación: Estamos construyendo en un espacio vacío dentro de una zona residencial ya establecida. En principio, tenemos exactamente un vecino que nos afecta. Pues él tiene su garaje justo en el límite de la propiedad desde hace 10 años. Ahora nosotros también queremos construir un carport en ese mismo límite de la propiedad. Debido a la ligera pendiente del terreno, nuestro terreno está bastante más bajo. Desafortunadamente, el vecino solo tiene una placa de cimentación de 15 cm de grosor, y para que no quede expuesta, en su momento colocó un montículo de tierra claramente artificial desde nuestra propiedad hasta la base. ¡Este montículo no corresponde a la pendiente natural del terreno! Además, ha colocado bloques en forma de L junto a su garaje para reforzar su propiedad. Estos bloques están en hormigón pobre, que se extiende entre 40 y 50 cm dentro de nuestra propiedad a lo largo de toda su longitud.

¿Qué puedo hacer aquí, tanto legal como técnicamente? Para poder llevar a cabo nuestro proyecto en nuestra propiedad, tendríamos que eliminar el montículo de tierra colocado y retirar parte del hormigón pobre (de lo contrario no podemos construir el carport y el cobertizo adosados en la frontera). ¿Tenemos que apuntalar la placa de cimentación del vecino, aunque el montículo esté claramente colocado artificialmente? ¿Qué ocurre con la estabilidad de los bloques en L? ¿Cuánto costaría tal apuntalamiento? ¿Realmente tengo que renunciar a la libertad de diseñar mi propiedad?

Muchas gracias por la ayuda y las contribuciones

Fundamentalmente, un propietario no tiene derecho a estar en la propiedad vecina sin el consentimiento del dueño, y mucho menos a construir instalaciones. Sin embargo, supongo que hace diez años aún no eras propietario. Por lo tanto, deberías investigar de manera comprobable las circunstancias de entonces, quién preguntó a quién y quién le permitió qué a quién. Primero, hablaría con el vecino, le presentaría tu proyecto, señalaría la problemática y propondría una solución. Si el vecino se muestra inflexible, poco comprensivo, agresivo o si la reacción no es favorable para ti, consultaría el expediente de construcción en la oficina de urbanismo (por supuesto, puedes hacerlo antes de la conversación). ¿Construyó según lo aprobado? ¿Son visibles las alturas originales y las planificadas? ¿Existe un plan de desarrollo? ¿Se reconocen las alturas presentes? ¿Hay disposiciones respecto a las alturas (casa unifamiliar, alero, cumbrera, zócalo, muro bajo)? Si hubiera discrepancias, se puede buscar una solución conjunta o recurrir directamente a la autoridad competente para permisos (¡por una buena vecindad!).

Básicamente no está permitido desplazar el soporte por diferencias de altura en la parcela del vecino. Su garaje/cochera o algo similar debería haber sido más estrecho para que el apoyo para la nivelación quedara en su terreno. 40-50 cm hacia tu propiedad a lo largo de toda la longitud son varios metros cuadrados.

Como ya se dijo, primero debería verse si de alguna manera puedes colocar tu cochera/garaje de forma razonable. Por ejemplo, elevándolo un poco o de alguna otra forma. En caso de costos adicionales, habla con los vecinos y trata de encontrar una solución conjunta razonable. Creo que un garaje requiere permiso en cada estado federado, así que debe haber un permiso o algo similar con la posición planeada junto con todas las demás formalidades. Tampoco puedo imaginar que se permita simplemente apoyar la cochera 50 cm en la propiedad del vecino, sea con permiso o sin él. Él simplemente debería haber hecho su cochera 50 cm más estrecha.

¿Qué significa exactamente "un buen tramo más bajo" y hasta dónde están con la construcción? Normalmente, con la excavación para el intercambio del suelo, la base queda un "buen tramo" más alta (dependiendo de lo que permita el plan de construcción). ¿Quizás puedan construir sobre esta pendiente? Si no, como siempre: una imagen vale más que mil palabras.

Si nada de esto funciona, muy probablemente tendrá que reconstruirse. Entonces estarás en problemas con el vecino (le costará una fortuna) y seguramente no te llevarás bien con él.

no me puedo imaginar ahora mismo que se pueda simplemente apoyar la cochera 50 cm en la propiedad del vecino, sin importar si está aprobado o no. debería haber hecho su cochera 50 cm más estrecha.

Disculpa si soy directo en este punto, pero ¿por qué no se debería poder apoyar la cochera en el terreno del vecino si está aprobado? Eso por supuesto es posible, si se sabe cómo hacerlo o está aprobado (!). La demolición de 50 cm en estos casos quizá no sirva de nada, porque el relleno se considera/debe considerar como un elemento constructivo independiente y entonces genera a su vez una carga real.

si nada ayuda, muy probablemente se llegue a la demolición. entonces estás jodido con el vecino (le costará una fortuna) y seguramente no tendrás buena relación con él.

La demolición aquí es, incluso sin revisar los expedientes, la opción menos probable de todas, por lo que me pregunto por qué esta amenaza se usa repetidamente como manera de presionar, tanto por aficionados como por empleados de las oficinas de planificación. Tonterías de este tipo (!) pueden resolverse formal y técnicamente por varios caminos más elegantes y mucho más económicos. Si realmente solo en un pequeño porcentaje de los casos se llegara a una demolición, los tribunales estarían ocupados solo con eso hasta la próxima era glacial.

Sobre el asunto/solución (todas las variantes deben ser revisadas imprescindible en el lugar con arquitecto/topógrafo, sin consulta de expediente y medición local no se puede emitir juicio definitivo)

1. Variante

El vecino inscribe una carga real en el terreno para la cochera y para el elemento constructivo "relleno". Asunto resuelto; la planificación posterior se basará en el estado entonces existente. Lo importante: en la carga real se podría eventualmente construir la cochera del TE , de modo que una vez terminados todos los trabajos, las cargas reales puedan ser eliminadas - ambas cocheras quedarían entonces al mismo nivel en la lindera, las cargas serían obsoletas y el mundo estaría perfectamente bien sin demolición.

2. Variante

El relleno hecho hace 10 años (posiblemente ilegal) se considera actualmente como la superficie del terreno natural/crecida. Los rellenos artificiales se consideran legalmente con el tiempo como la superficie natural del terreno — cuándo sucede esto depende del criterio del observador, hay muchas sentencias al respecto con diferentes plazos. Después de 10 años es bastante realista, hay sentencias que hablan de plazos mucho menores. Si la oficina de construcción acepta esta visión, la cochera del vecino está en la lindera (!) unos 3 m sobre la altura del terreno, es decir, está completamente correcta — y la cochera a construir tendrá como altura de planificación también en la lindera (!) la altura del terreno medida allí, en este caso la parte superior del relleno.

El resto es un problema técnico para el arquitecto, en resumen: estoy seguro de que trabajando con la oficina de construcción, el arquitecto, el topógrafo y por último pero no menos importante el vecino, se podrá encontrar rápidamente una solución que esté lejos de una demolición.

Saludos cordiales
Dirk Grafe