Valoración del valor estándar del suelo y evaluación bancaria

Hola a todos,

en este momento estamos viendo terrenos y nos hemos encontrado con una oferta interesante. Como la estructura del edificio es muy mala (casa prefabricada de los años 70), surge la pregunta de cómo se puede y debe valorar el terreno por sí solo. Básicamente está claro que el valor no tiene que ser el precio, pero me interesa cómo vería el banco este tema en un financiamiento y, en general, cómo se producen estas desviaciones.



El plan de uso del suelo se divide en vivienda general (620+), zona de pueblo/zona mixta (520-560) y zona industrial (180). Los valores de las zonas residenciales se igualan más o menos con un factor de superficie útil ajustado, pero la zona nueva al norte destaca bastante.

1. Básicamente entendería esa desviación, la zona fue urbanizada alrededor de 2020. Vendida por el ayuntamiento por 700, durante la fase de tipos bajos seguro que se vendió sin negociación por encima del precio. Pero ¿por qué tiene esto casi ningún impacto en las zonas adyacentes? Los valores provienen de 2022, los de 2024 lamentablemente aún no se han publicado.

2. En la zona 530 entendería que, por estar cerca de la zona industrial, vale algo menos que la zona 560 adyacente. Pero los valores relevantes para la valoración son 0,8 (530) y 1,4 (560) para el factor de superficie útil. ¿No debería ser entonces por los factores de conversión

3. ¿Cómo valora el banco un terreno en la transición de zona mixta a residencial (abajo en el centro 530-700), si toda la zona mixta se utiliza exclusivamente para fines residenciales? Si se toma estrictamente el número, hay casi 100.000 € de diferencia. Eso tendría un impacto significativo en el porcentaje de financiamiento, pero al mismo tiempo no tiene lógica. ¿Entonces se asume la microlocalización en la zona con factores de valoración de +-15%?

4. ¿Puede ser que esté pensando demasiado? (Y no del todo en serio) ¿Quién tiene una bola de cristal y puede decirme cuán descarada puede ser la oferta? ¡Odio esta falta de transparencia!

1. Básicamente entendería la desviación allí, el área fue desarrollada alrededor del 2020. Vendida por el municipio por 700, debido a la fase de bajos intereses seguramente se vendió sin negociación por encima del precio. Pero, ¿por qué apenas tiene impacto en las zonas adyacentes? Los valores son de 2022, los de 2024 lamentablemente aún no han sido publicados.

Porque según la opinión del comité de peritos y/o contratos de compra existentes, los precios de las respectivas zonas aparentemente no han cambiado.

2. En el área 530 entendería que es un poco menos valiosa debido a la proximidad a la zona industrial que el área 560 contigua. Pero las cifras relevantes para el valor son 0,8 (530) y 1,4 (560) para la densidad de uso del suelo. ¿No debería entonces ser así debido a los factores de conversión?

La densidad de uso del suelo es despreciable en una casa unifamiliar.

¿Cómo valora el banco un terreno en la transición de zona mixta a residencial (abajo en medio 530-700), si toda la zona mixta se usa exclusivamente para fines residenciales? Si uno sigue estrictamente los números, hay casi 100.000€ de diferencia. Eso tendría un impacto claro en el nivel de financiamiento, pero al mismo tiempo no es lógico. ¿Se toma entonces la microubicación dentro de la zona con factores de valoración de aproximadamente +/-15%?

Valor catastral exacto para el terreno.

¿Puede ser que me esté preocupando demasiado? (Y no del todo en serio) ¿Quién tiene una bola de cristal y puede decirme qué tan descarada puede ser la oferta? ¡Odio esta falta de transparencia!

Sí, lo estás haciendo. La valoración se realiza casi exclusivamente de forma automatizada. En el área de pequeños préstamos no hay persona, sino que un sistema determina un valor (y el sistema accede al valor catastral a través del número de casa).

Dado que la estructura del edificio es muy débil (casa prefabricada de los años 70), surge la pregunta de cómo se puede y debe valorar solo el terreno.

Si el edificio realmente está para demoler, la valoración es sencilla: valor catastral menos costos de demolición. De lo contrario se realiza una valoración normal con una alta depreciación por antigüedad (aunque 50 años no son mucho).

¡Muchas gracias! Entonces no me queda más remedio que utilizar los servicios de un [Kreditvermittlers], para que lo evalúen desde el punto de vista del banco.

El intermediario de crédito no proporciona un resultado significativo. El banco dice 37.000€ por encima del valor catastral. Eso son 100.000€ por debajo de lo que había supuesto y es mucho más grave de lo esperado.

Quizás te ayude simplemente preguntar en diferentes bancos, en nuestro caso un banco valoró de manera totalmente diferente que otro banco. Según el banco A, nuestro terreno valía 50.000 €, y el banco B aceptó el precio de compra de 130.000 € y lo financió completamente como préstamo.

El intermediario de crédito no proporciona un resultado coherente. El banco dice 37.000€ por encima del valor de referencia del suelo. Eso son 100.000€ por debajo de lo que había supuesto y es mucho más grave de lo esperado.

Más o menos, como lo esperaba en una porquería...