Evaluación de ingresos/activos para la adquisición de bienes raíces

Hola,

después de haber estado leyendo “silenciosamente” desde hace unas semanas, me gustaría conocer vuestra opinión sobre la cuestión que actualmente nos preocupa: la posible financiación de una vivienda propia.

General acerca de nosotros:
Nosotros (EF: 36 años / EM: 40 años) estamos casados y tenemos 2 hijos de 5 y 7 años. Ambos trabajamos por cuenta ajena en Frankfurt (EF: a tiempo parcial 64% / EM: a tiempo completo 100% 40h) y vivimos desde hace casi 4 años en un “suburbio” de Frankfurt en alquiler (pareado, ambos con unos 20 min al trabajo en Frankfurt). No tenemos previsto tener más hijos.

Además del trabajo por cuenta ajena, yo (EM) trabajo un poco por cuenta propia de forma paralela.

Nos mudamos a la región del Rin-Meno por motivos laborales. Por ello, no tenemos más familia cerca.

En el pasado no habíamos pensado realmente en comprar una vivienda propia. Para nuestra última mudanza en 2016, buscamos superficialmente casas de segunda mano en portales, pero en ese momento desistimos debido a los precios ya entonces desorbitados incluso para propiedades que necesitaban muchas reformas. No consideramos la posibilidad de obra nueva.

Además, queríamos mantener cierta flexibilidad en el pasado. Esto ha cambiado y ya no es prioridad para nosotros, especialmente por los niños.

No esperamos donaciones ni herencias familiares, ya que ambos venimos de entornos bastante modestos.

General acerca de nosotros:

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¿Qué edad tenéis? EM: 40 años / EF: 36 años
[*]¿Tenéis hijos? Sí, 2 (7 años y 5 años)
[*]¿Tenéis previsto tener más hijos? No tenemos más hijos previstos.
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Trabajamos por cuenta ajena. EM además trabaja como autónomo a tiempo parcial.
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc.? Empleados.
[*]¿Cuántas horas trabajáis? EM: 40 h / EF: 25 h.



Situación de ingresos y patrimonio:

Ingresos


[*]¿Qué ingresos netos tenéis al mes después de impuestos?
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[*]Empleo: EM: 6.100 EUR (más aprox. 3.000 EUR de paga extra de Navidad, desde 2020: compensación de inflación del 2-3% anual)
[*]Empleo: EF: 2.450 EUR
[*]Deducción por IRPF según clase impositiva 4 factor
[*]Ingresos irregulares por actividad autónoma, aprox. 4.200 EUR anuales / aprox. 350 EUR al mes
[*]Ingresos por alquiler (actualmente efectivo después de gastos comunitarios y cuota del préstamo, antes de provisiones para gastos especiales y riesgo de impago): -250 EUR después de impuestos (desde 10/2019: +450 EUR después de impuestos)


[*]¿Cuánto es la asignación por hijos al mes? 400 EUR
[*]Ingresos totales sin pagos únicos: 9.050 EUR


[*]más pago único anual de 3.000 EUR
[*]desde 10/2019: +700 EUR por alquiler
[*]desde 01/2020 anual: +100-200 EUR al mes por empleo EM

Situación patrimonial

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¿Cuánto capital propio tenéis?
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[*]Acciones/Fondos: aprox. 60.000 EUR
[*]Efectivo: aprox. 30.000 EUR
[*]Inmuebles (neto): aprox. 144.000 EUR
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[*]Piso 01: valor 210.000 EUR / préstamo: 122.000 EUR (actual financiación: 58%)
[*]Piso 02: valor 90.000 EUR / préstamo: 69.000 EUR (actual financiación: 77%)
[*]Piso 03: valor 35.000 EUR / préstamo: 0 EUR (actual financiación: 0%)
[*]Amortización mensual de inmuebles: 950 EUR (cuotas amortizadas de las anualidades del préstamo para 07/2019)


[*]Patrimonio total: aprox. 234.000 EUR

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Sustituto de capital propio:


[*]Tras consulta con el banco que financia el préstamo del piso 01, sería posible una segunda hipoteca sobre el piso 01 de unos 35.000 EUR (las condiciones serían para un préstamo inmobiliario).
[*]El piso 03 no tiene financiación, por lo que en el mejor caso sería posible un sustituto de capital propio de 35.000 EUR x 80% = 28.000 EUR.

Situación de gastos

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Alquiler actual con gastos incluidos: 1.850 EUR (renta base 1.450 EUR)
[*]Seguro privado para niños: 310 EUR
[*]Guardería/colegio: 900 EUR
[*]Alimentación/Droguería: 900 EUR
[*]Clubes/Asociaciones: 50 EUR
[*]Teléfono, internet y móvil: 90 EUR
[*]2 coches, pagados: 430 EUR
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[*]de ello gasolina: 230 EUR
[*]de ello seguro/impuestos/reparación: 200 EUR


[*]Otros seguros (responsabilidad civil/hogar/cuidado adicional/accidente/inhabilidad/vida): 140 EUR
[*]Vacaciones: 600 EUR
[*]Servicio de limpieza: 200 EUR
[*]Comedor: 360 EUR
[*]Otros (ropa, etc.): 370 EUR
[*]Gastos totales: 6.400 EUR

Ahorros:

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Acciones/Fondos: 1.000 EUR
[*]Efectivo: 1.650 EUR (desde 10/2019: 2.500 EUR)
[*]Ahorro total: 2.650 EUR (desde 10/2019: 3.350 EUR)



Totales ingresos y gastos:


[*]Ingresos totales: 9.050 EUR
[*]Gastos totales: 6.400 EUR
[*]Saldo: 2.650 EUR (más alquiler base a eliminar al comprar: 1.450 EUR)



Por lo tanto, para nosotros surgen las siguientes preguntas:


[*]En la situación descrita, ¿cuál sería la anualidad máxima “saludable” para la compra de una vivienda propia?
[*]Actualmente tenemos mucho capital propio parado en inmuebles y no pensamos vender ningún piso, por lo que nos planteamos:
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[*]¿Hasta qué cantidad recomendaríais financiar un inmueble, teniendo en cuenta nuestra edad (40 años / 36 años)? La propiedad debería estar libre de deuda al jubilarse (idealmente ya a los 58 años).
[*]¿Sería mejor
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[*]comprar ahora con un posible uso bajo de capital propio o
[*]ahorrar efectivo 2-3 años más para poder financiar aproximadamente el 80% y luego comprar?

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¡Muchas gracias de antemano por vuestras valoraciones, sugerencias y opiniones!

Un saludo

Estáis bien organizados con las finanzas. La pregunta es más bien en qué rango de precios buscáis y qué queréis financiar.

Hasta ahora no buscamos concretamente. Mi enfoque fue primero delimitar qué es posible, para luego comparar eso con las ofertas inmobiliarias. Lo ideal sería una casa unifamiliar, 150 m² de superficie habitable con un poco de jardín. Una vivienda adosada no sería una opción para compra, ya que actualmente vivimos en una de alquiler. El precio es la cuestión interesante. Según los anuncios actuales, aquí en la zona nos moveríamos rápidamente a partir de 750,000 EUR. Cabe destacar que es para propiedades existentes. El costo de una nueva construcción no lo puedo estimar bien, ya que aquí cerca en las áreas de construcción el 95% se construye solo con viviendas adosadas o en fila. La pregunta es si no sería mejor entrar en una compra con más capital propio "líquido" y esperar 2-3 años más. Entonces tendríamos 43 y 39 años respectivamente. La alternativa sería comprar pronto con relativamente poco capital propio, alrededor de 80-100k EUR (30k EUR en efectivo y aproximadamente 65k EUR de sustitución de capital propio a través de las propiedades existentes). Los servicios de sustitución de capital propio podrían cubrirse aproximadamente con el flujo de caja del alquiler desde 10/2019 (en caso de impago de alquiler aún habría suficiente margen). Al menos estas son nuestras consideraciones actuales. :¿Sería este un camino posible? Críticas son bienvenidas en cualquier momento.

Hasta ahora no estamos buscando concretamente. Mi enfoque fue primero delimitar qué es posible para luego comparar eso con las ofertas inmobiliarias. Ideal sería una casa unifamiliar, 150 m² de superficie habitable con algo de jardín. Una casa adosada no sería una opción para comprar, porque ya vivimos en una de alquiler. El precio es la cuestión interesante. Según los anuncios actuales, aquí en la zona nos moveríamos rápidamente desde 750.000 EUR hacia arriba. Y eso es para propiedades existentes. Lo que costaría una nueva construcción, no puedo estimarlo bien, porque aquí cerca en las áreas de construcción el 95% solo se construye en casas adosadas o en fila. La cuestión es si no sería mejor entrar en una compra con más capital propio “líquido” y esperar 2-3 años más. Entonces tendríamos 43 años y 39 años respectivamente. Alternativamente, comprar pronto con una inversión relativamente baja de capital propio de unos 80-100k EUR (30k EUR en efectivo y sustitución de capital propio de unos 65k EUR a través de las propiedades existentes). El servicio de sustitución de capital propio podría cubrirse aproximadamente con el flujo de efectivo de alquiler desde 10/2019 (en caso de impago de alquiler todavía habría un colchón suficiente). Al menos esas son nuestras consideraciones actuales. ¿Sería ese un camino posible? Críticas bienvenidas en cualquier momento.

Bueno, yo me guiaría por vuestro alquiler frío. Con 1.450 € ya consigues algo. 750k y 1650 € durante 20 años todavía da una deuda residual de 565k, pero esto es una financiación total. Solo como sensación.

¿Tienes planeado vender la [ETW] en algún momento? Nosotros acabamos de finalizar una financiación y no podremos vender nuestra [ETW] libre de impuestos hasta dentro de 5 años. Pudimos acordar un pago especial fijo de 100k dentro de algunos años, lo que nos redujo claramente el interés. Solo una idea.

Tu desglose de gastos es encomiable, pero probablemente no esté completo, faltan algunos conceptos que suman, como el consumo no cotidiano (por ejemplo, electrónica) o partidas menores como limpieza, [GEZ], Amazon, Netflix, Spotify, regalos (para ella, cumpleaños de los niños y amigos, etc.).

¿Qué habéis ahorrado mensualmente en los últimos 3 meses?

Lo pregunto solo porque los gastos, a pesar de unos ingresos por encima de la media, se ven aumentados por partidas como la limpieza y la matrícula escolar. No importa si es necesario o no por ahora.

Insisto en la tasa de ahorro porque preguntaste si tiene sentido ahorrar capital propio durante 2-3 años antes de adquirir una propiedad. Honestamente, no creo que sea aconsejable esperar más en la región de FFM, ya que;

- Vuestra tasa de ahorro respecto al salario es pésima (nosotros ahorramos más con menos ingresos y sin vivir mal)
- Los precios inmobiliarios en áreas metropolitanas están subiendo tan rápido que al final probablemente sea un juego de suma cero.

En otro foro mencionaste que queréis terminar en 18 años (o alguien os lo atribuyó). Tú mismo leíste que no tenéis manera de afrontar esa cuota.

Por mi parte, creo que no te quedará más remedio que vender al menos una propiedad antes de la jubilación para estar libre de cargas (asumiendo que ese sea el objetivo) con un préstamo estimado de 750.000 €.

Escribes que os gustan propiedades existentes en el rango de 750.000 €, lo que en Hesse significa al menos otros 60.000 € de impuesto de transmisión, notario/registro. Además, las propiedades de segunda mano suelen ser vendidas a través de un agente. La comisión en Hesse también es un 6 % del precio de compra. En el peor de los casos, serían 105.000 € en costes adicionales.

Y eso implica un préstamo a partir de 850.000 € o una propiedad por debajo de 600.000 €.

Desde mi punto de vista, muchas cosas no encajan para la compra de una propiedad de más de 750.000 €, porque aquí leo más bien que no quieres vender tus acciones o inmuebles, sino seguir ahorrando o entrar con menos capital propio, y eso simplemente no cuadra con la cifra y la tasa de ahorro, ni con el deseo de acabar a los 58.

Pero eso no significa que no consigáis un préstamo de esa cantidad, porque tus gastos reales probablemente no sean tan altos en los extractos bancarios (que se exigirán, como es evidente).