Evaluación después de la serpiente explosiva aproximadamente un 25% más baja => extremadamente inseguro

Hola,

he recibido de mi asesor financiero la valoración según Sprengnatter de nuestro objeto preferido. Esto me ha generado una gran inseguridad. La valoración arroja un valor de 370 mil €. La casa cuesta casi 475 mil €. Además, se suman 12,95 % de costes adicionales de compra; por lo que al final son unos 536 mil €, lo que aumenta aún más la diferencia con la valoración.

Encontrar objetos comparables es algo difícil, ya que actualmente en esta región predominan edificios antiguos. Estos están alrededor de 150-200 mil euros más bajos. Pero para eso habría que hacer una buena reforma. El portal inmobiliario donde se encontró muestra un valor ligeramente por debajo del promedio (pero dentro del rango promedio).

¿Cuáles son vuestros valores de experiencia? ¿Hay algo de cierto en esas valoraciones o una desviación del 25 % aún es aceptable? Según el experto en financiación, eso estaría "aún" bien. Pero honestamente no suena muy convencido.

¡Gracias!

Hola, ¿eso significa que el objeto es nuevo o una obra nueva?

En general, los objetos se valoran internamente en los bancos siempre con descuentos mediante estas valoraciones.

Aquí hay muchos factores:
*pocos datos retrospectivos de tu región (tú también escribes más bien edificio antiguo)
*no hay un mercado volátil en tu región, por lo tanto pocos puntos de datos
*aumento actual de precios que no siempre se "incorpora" de inmediato en su totalidad
*generalmente descuentos internos en bienes inmuebles

Oferta y demanda, si el objeto encaja con vosotros y vuestras finanzas entonces hacerlo. Los costes adicionales de compra son molestos pero no aumentan el valor, mentalmente siempre "dejarlo de lado".

¿También habéis intentado negociar?

Hola, es relativamente nuevo (6 años). El precio originalmente se fijó en 499.000 (sin cocina). Pudimos negociar el precio a 475.000 debido a algunos trabajos pendientes (incluyendo la cocina). Sin embargo, el vendedor dejó claro que no habrá más reducciones de precio. El agente inmobiliario dijo que es un muy buen precio y que la respuesta fue muy alta. Según él, tuvimos suerte porque se trata de una "casa de divorcio" y fuimos los primeros en hacer una oferta de compra. Hasta ese momento hubo 3 visitas, pero muchas más consultas. Debido a la oferta de compra, el agente ya no realizó más visitas. Hasta qué punto se puede confiar en el agente es cuestionable. Al fin y al cabo, se trata de un agente empleado por [Speisekammer]. Los agentes independientes deberían tener una motivación completamente diferente, ¿no?

Un agente inmobiliario siempre dirá que es el mejor precio. También recibe comisión como empleado.

¿Es su empleador quien ha valorado la propiedad así? ¿Has preguntado alguna vez por las condiciones?

No; lamentablemente no tengo la evaluación de la Sparkasse. La evaluación proviene del banco financiador. Aquí también hubo una declaración similar a la del asesor financiero: "todavía dentro del marco". ¿A qué condiciones te refieres?

Si descuento el terreno según la tabla de valores de suelo, quedan cerca de 390 k € para la casa (construcción sólida con garaje, 150 m², lamentablemente sin sótano).

¿Cuáles son sus experiencias? ¿Hay algo cierto en estas valoraciones o es normal una desviación del 25%?

Bueno, la valoración puede ir en cualquier dirección. ¿Qué se valoró, el valor de mercado o el valor de préstamo?
Profesionalmente veo peritajes que el vendedor ha encargado, que a veces están un 50% por encima del valor final del informe bancario. En realidad, según el comprador, el objeto es incluso un chollo, ya que debe pagar menos de lo que indica el informe. LOL

Actualmente, el objeto vale el precio que alguien está dispuesto a pagar. No hay objetos comparables en vuestra zona, así que las casas nuevas son las demandadas. Por lo tanto, el vendedor fija el precio. Resultado: Págalo si crees que el objeto vale la pena. Si no, alguien más lo hará y tú tendrás que comprar y renovar una de las casas antiguas que mencionaste.