Arquitectos o cálculo de costes de casas prefabricadas y siguientes pasos

Hola a todos,

nos hemos estado ocupando desde hace tiempo del tema de la construcción de una casa. Y cuanto más nos informamos, más abrumados nos sentimos. Tenemos un terreno en perspectiva en NRW. Ahora, por supuesto, también se debe construir una casa sobre él.

1) Nuestro primer paso fue acudir a un arquitecto. En general, la cita fue muy agradable y nos sentimos bastante bien. Pero la desagradable sorpresa llegó con la primera estimación de costos
Costos de construcción (185 m² a 2.600 €/m² con calidad razonable): 480k€
Sótano (110 m² a 1.700 €/m²): 190k€
Garaje doble: 40k€
Chimenea/estufa: 15k€
Cocina: 40k€
Costos adicionales de construcción (por ejemplo, arquitecto, estructurista, estudio de suelo, planificador TGA) (25% de los costos de construcción incl. garaje, etc.): 180k€
Jardín (por ejemplo, caminos de acceso, pavimentación, algunos setos, terraza): 50k
Costos de conexión (por ejemplo, electricidad, gas, teléfono): 12k€
= 1 millón €

Las cifras son solo estimaciones aproximadas. Pero 1 millón y eso sin contar el terreno suena bastante fuerte. ¿Son estos valores realistas?

2) Después de digerir esto, fuimos a un fabricante de casas prefabricadas y nos informamos con un constructor de casas de estructura sólida Viebrockhaus
El fabricante de casas prefabricadas mostró en una primera conversación sus mejores cualidades de vendedor. Un cálculo aproximado fue el siguiente:
Costos de construcción (185 m² con calidad razonable): 390k€
Sótano (70k€ + 10k€ por disposición de excavación. 600-750 €/m² sin acabado, +15k€ acabado): 100k€ con acabado muy básico
Garaje doble: 30k€
Chimenea/estufa: 10k€
Cocina: 20k€
Costos adicionales / otros (por ejemplo, permisos, trabajos de tierra): 30k€
Jardín (por ejemplo, caminos de acceso, pavimentación, muy básico): 15k
Costos de conexión (por ejemplo, electricidad, gas, teléfono): n/a por lo tanto volvemos a asumir aquí 12k€
= 607k€

Suena mucho mejor. ¿Puede ser esto cierto?

Los datos mencionados deberían servir como una primera orientación. Está claro que se podría ahorrar, por ejemplo, en el sótano, etc. Pero así es comparable.

3) En cuanto al precio, la casa prefabricada se ve obviamente mucho mejor. Por eso seguimos esa vía. Nos recomendaron pedir a 3-5 fabricantes de casas prefabricadas que hagan un plan y una oferta para poder comparar. Esto significa, por supuesto, varias conversaciones con vendedores y luego con arquitectos.
Otros dijeron que sería mejor contratar un arquitecto independiente y luego pedir presupuestos a 3-5 fabricantes de casas prefabricadas. No teníamos ni idea de que eso fuera posible. El arquitecto del punto 1) no estaba nada entusiasmado con la idea de una casa prefabricada y daba la sensación de que habíamos herido su honor como arquitecto.

¿Qué opinan ustedes? ¿Cómo creen que deberíamos proceder mejor? ¿Hay recomendaciones para fabricantes de casas prefabricadas o de estructura sólida en NRW que sean conocidos por una buena relación calidad/precio?

Gracias de antemano por su ayuda.
Marin

Otros han dicho que es mejor contratar a un arquitecto independiente y luego solicitar un presupuesto a 3-5 constructores de casas prefabricadas. No sabíamos que eso era posible. El arquitecto mencionado en 1) no estaba nada entusiasmado con la idea de la casa prefabricada y se tenía la sensación de que habíamos ofendido su honor como arquitecto.

¿Qué piensan ustedes, cómo deberíamos proceder mejor? ¿Hay recomendaciones para constructores de casas prefabricadas o de mampostería en NRW que sean conocidos por una buena relación calidad/precio?

Y ahora vengo yo, un tercero confuso, y digo: un arquitecto independiente es bueno, pero el presupuesto es una tontería. Con el arquitecto —a quien se debería contratar preferentemente hasta la dirección de obra— se realiza una licitación, en la que también pueden participar contratistas generales. (Un buen tiempo) antes de la licitación, se debería haber decidido si se quiere construir una casa de piedra o de madera. Hay diferencias considerables en eso (excepto en el nivel, donde la oferta es igual de diversa en ambos casos). Sin embargo, la mayoría de los arquitectos no están igualmente familiarizados con ambos mundos.

NRW es una región grande y el área en la que una empresa constructora tiene reputación tiene aproximadamente la extensión de un distrito administrativo. Aquí puedes encontrar una sección del foro llamada "Experiencias con la empresa constructora XYZ", donde ya se han discutido varias regiones y empresas.

Costos adicionales de construcción/Otros (por ejemplo, permisos, trabajos de tierra): 30k€

Mejor calcula con 50k.
Según mi experiencia, los vendedores suelen dar los costos adicionales de construcción de manera demasiado optimista, consciente o inconscientemente.

Estimo que con sótano ya te vas solo en trabajos de tierra con esos 30k, si es que siquiera alcanza.

Las cifras son solo una estimación aproximada. Pero 1 millón y eso sin terreno suena bastante fuerte. ¿Son los valores realistas?

Sí, lo son. Aunque sea solo una estimación aproximada.
Ustedes también están construyendo una cabaña grande + un sótano enorme y todo lo que la rodea.

Suena mejor. ¿Puede ser así?

Por supuesto que puede ser así. Pero, ¿qué inspecciones y/o servicios a cargo de la obra aún se deben agregar?

Pero ahora están comparando dos casas completamente diferentes. Es decir, manzanas con peras.
Y al final, ambas casas deben ser construidas con materiales y trabajadores. Todo cuesta dinero: el constructor de casas prefabricadas no puede pagar sueldos de dumping ni obtener los materiales a precios completamente diferentes.

Nos recomendaron obtener un plan y una oferta de 3-5 constructores de casas prefabricadas para poder comparar. Eso significa, por supuesto, varias conversaciones con vendedores y luego con arquitectos.

Pero solo si obtienen tres ofertas absolutamente idénticas. Eso no será el caso, por lo que la comparación casi no tiene sentido.

Otros dijeron que es mejor contratar un arquitecto independiente y luego obtener un presupuesto de 3-5 constructores de casas prefabricadas. No sabíamos que eso era posible.

Claro que es posible. Tiene la ventaja de que no obtienen una casa estándar, sino que al principio está diseñada individualmente para ustedes. Esto también crea una base de comparación entre las empresas (ya sean constructores de casas prefabricadas o contratistas generales normales).

Por lo demás, 11ant ya dio buenos consejos.

Estoy más en el rango de precios de un arquitecto. Probablemente hoy en día eso ya no sea suficiente. Aquí con nosotros, hace 1-2 años ya no hubieras podido llegar.

Bueno, quién de los dos está más cerca de la realidad ahora no te lo puedo decir... es un gran lío lo de la fijación de precios. Aunque sospecho que la estimación del contratista general en la segunda reunión será completamente diferente... es una táctica común en muchos casos.

Solo puedo darte este consejo: aléjate lo antes posible y antes de firmar cualquier contrato con ese arquitecto en particular, porque parece que no está abierto a tus preguntas/deseos/intereses...

GD