Enfoque para la medición

Hola a todos,
He revisado el foro sobre el tema, pero no he podido encontrar una respuesta 100% clara.
La situación actual es la siguiente:
Se ha comprado un terreno completamente urbanizado en una zona de nueva construcción. He recibido el plan de situación del catastro, el arquitecto ya ha dibujado la casa planificada. La solicitud de construcción ya ha sido presentada.
Durante la primera medición realizada por el municipio, no se colocaron hitos en el terreno.
Según el contrato, nuestro encargado de la construcción mide la casa antes de la fase de construcción, pero no el terreno.
¿Cuándo necesito qué tipo de medición?
Las oficinas de topografía con las que he hablado hasta ahora dijeron que medirían el terreno solo después de finalizar la casa, porque durante la fase de construcción los límites pueden desplazarse fácilmente.
Supongo que nuestro encargado de la construcción también medirá la casa con base en coordenadas y no irá desde el límite medido del terreno x metros en y grados para llegar a la esquina de la casa, ¿verdad?

Por lo tanto, mi procedimiento previsto sería el siguiente:

[*]El encargado de la construcción mide la casa con base en las coordenadas del plan de situación
[*]Una oficina de topografía independiente viene después de la finalización del proyecto para medir el terreno incluyendo la casa

La construcción inmediata en el límite solo está planeada en un segundo paso con la construcción de un coche cubierto. Sin embargo, la casa está en el límite de la zona edificable.

¡Gracias de antemano!

Pero ahí vuelve a pasar algo muy poco ortodoxo. Para la solicitud de licencia de obra se requiere al menos el plano de situación simple o, si fuera necesario, el plano oficial de un ingeniero topógrafo público autorizado (ö.b.u.v). Si el arquitecto o el constructor con arquitecto elaboran este plano por sí mismos, también asumen la responsabilidad por la exactitud de sus datos o suposiciones, con todas las consecuencias.

Si no existen mojones de límite, puede ser necesario realizar una comprobación de los límites hasta llegar a la notificación oficial de los mismos. Esto se aclara antes del inicio del diseño. También esta es tarea de un ingeniero topógrafo público autorizado (o.b.u.v). El constructor no mide nada en el terreno: el topógrafo debería ser encargado con la medición de la estructura de referencia y con la posicionamiento de los cimientos/en obra en bruto tras la inscripción del diseño en la licencia de obra. Tras la finalización de la construcción, el objeto vuelve a ser medido por el topógrafo para su inscripción en el catastro.

Durante la fase de construcción tampoco se "desplazan linderos"... Todos los trabajos de topografía que afecten a la ubicación del edificio en el terreno deberían ser realizados por un topógrafo. El constructor se limita a cumplir con las cotas de altura y las medidas exteriores del edificio según la posición determinada por el topógrafo. En edificaciones grandes, estos trabajos también son controlados continuamente por un topógrafo, por ejemplo, en encofrados de hormigón.

Tu arquitecto o el constructor deben encargar estos servicios de topografía. O puedes solicitar ofertas a 2-3 oficinas de topografía para estos servicios.

Está bien, debo precisar un poco mi publicación anterior:

Al permiso de construcción pertenece al menos el plano simple o, en su caso, el plano oficial de un ingeniero topógrafo público.

Este plano está adjunto al permiso de construcción.

El BU no mide nada en la propiedad: el ingeniero topógrafo debería ser encargado con la medición del encofrado y así con la posición de los cimientos/estructura bruta después de la inscripción del diseño en el permiso de construcción.

Correcto, el BU no mide nada. Sin embargo, es responsable de que un ingeniero topógrafo, por su encargo, defina la posición del cimiento.

Después de la finalización de la construcción, el objeto es medido nuevamente por el ingeniero topógrafo para su inscripción en el catastro inmobiliario.

...y eso se hace por encargo nuestro.

Tu arquitecto o el BU deben contratar esos servicios de topografía. O puedes pedir una oferta a 2-3 oficinas de topografía para esos servicios.

Así era el plan. Mi arquitecto encarga al ingeniero topógrafo posicionar el cimiento en la propiedad y nosotros encargamos a otro, al terminar los trabajos, medir el edificio.
¿O existe la obligación de que ya ahora debamos traer al ingeniero topógrafo al terreno para que establezca los límites de la propiedad?

Hola sn4tch,

según como describes el asunto, todavía no necesitas un ingeniero de topografía. Los límites del terreno están establecidos, solo que aún no se han trasladado al lugar.

Durante la primera medición realizada por el municipio no se colocaron mojones en la propiedad.

Al parecer, el municipio aplica aquí el procedimiento de deslinde diferido. Cuando, por ejemplo, en zonas de nueva construcción se espera que los mojones se pierdan durante las obras, especialmente en la ampliación de calles, al formar nuevos límites la obligación de deslinde puede posponerse en el tiempo. Aquí el propietario puede determinar el momento en que sus límites serán demarcados. Los costos generalmente ya están incluidos en el precio de compra (revisa el contrato notarial).

Supongo que aún no tienes el permiso de construcción. En esos casos suelen indicarse qué pruebas solicita la autoridad de permisos de construcción. En NRW se maneja de manera muy diferente. La ordenanza de construcción de Baja Sajonia dice así en el §72:
(2) La autoridad de supervisión de construcción puede ordenar en casos específicos que la superficie de la obra sea deslindada o que su nivel altimétrico sea determinado, y que el deslinde o la determinación sea aprobada por ella antes del inicio de la construcción.
y en el §76:
(3) La autoridad de supervisión de construcción puede exigir que la constructora o el constructor presenten un certificado de una autoridad de medición y catastro, de otra oficina oficial autorizada para mediciones para la organización y mantenimiento de la cartografía estatal y del catastro, o de un ingeniero topográfico pública o de un ingeniero topográfico público autorizado, que demuestre que se han respetado las distancias, las superficies y los niveles altimétricos.

Cuando se tenga el permiso de construcción, el edificio debe ser deslindado. Como vas a construir sin sótano, probablemente puedas prescindir del deslinde grueso, por lo que solo será necesario un deslinde fino (palabra clave: encofrados de guía). No hay una regulación legal que determine quién debe hacerlo. Los §§ mencionados son disposiciones opcionales. En el inicio del tema escribiste que el constructor mide la casa, en el segundo mensaje que el arquitecto contrata al ingeniero de topografía. Revisa otra vez tu contrato para saber qué servicio debe prestar el constructor bajo qué condiciones, para no pagar dos veces. Teóricamente, tu constructor puede hacerse cargo del deslinde (o tu arquitecto o tú mismo). Por razones de responsabilidad legal, esto no es recomendable, pero sí permitido. Si los costos del deslinde ya están incluidos en el contrato con el constructor y los costos de deslinde de límites ya en el precio de compra del terreno, puedes pedir a la oficina de catastro que realice el deslinde de límites. Entonces también el constructor puede realizar el deslinde del edificio (como dije: verifica la responsabilidad). Pero si luego se pierden las marcas de los límites, probablemente tendrás que asumir los costos de una nueva indicación de límites, por ejemplo para la construcción de la cerca, ya que será difícil identificar al responsable o probar su culpa.

Por eso te recomiendo mantener tu plan y contratar un ingeniero de topografía para el deslinde. Si luego contratas a otro para la medición del edificio, eso depende por supuesto de ti. En general, las tarifas y honorarios para ofertas completas suelen ofrecer opciones para descuentos.

Hola Escroda,
¡Esa fue una respuesta muy detallada y útil! ¡Gracias por ello!

Aquí el propietario puede determinar el momento en que se deben marcar sus límites. Los costos generalmente ya están incluidos en el precio de compra (mira en el contrato notarial).

En el contrato notarial solo dice
Según la experiencia, los mojones o marcas de lindes ya existentes suelen desplazarse o moverse durante las obras. Es responsabilidad del comprador restablecerlos a su propio costo si es necesario. El vendedor no asume ninguna responsabilidad al respecto.
Después de consultar con el ayuntamiento, me informaron que en esa zona aún no se han colocado mojones.

En el inicio del tema escribes que el BU hace la medición de la casa, en el segundo post que el arquitecto encarga al ingeniero topógrafo. Revisa de nuevo tu contrato para ver qué servicios debe prestar el BU bajo qué condiciones para que no pagues doble.

Quizás para aclarar un poco más, en realidad no fui del todo preciso:
Tenemos un contrato con un BU, que nos ha acompañado en la planificación con ayuda de una arquitecta fija. Por lo tanto, había equiparado al arquitecto y al BU, lo cual no era del todo correcto. Según el contrato, el BU se encarga de la medición del edificio en el terreno y también asume la garantía aquí.

Por eso te recomiendo que mantengas tu plan de contratar a un ingeniero topógrafo para la marcación. Si luego decides encargar a otro la medición posterior del edificio, eso depende de ti. En general, las tarifas y honorarios para ofertas completas incluyen posibilidades de descuentos.

Muy bien, gracias por tu recomendación. Entonces procederé como estaba planeado.