Bungaló angular en parcela de 800 m² - ¿es financieramente viable?

  • Erstellt am 17.09.2012 19:06:31

Häuslebauer40

19.09.2012 05:54:14
  • #1
Si la instalación está incluida, entonces tal vez todavía pueda funcionar, pero tú habías escrito arriba que solo sería el material. La mezcla de grava, guijarro y arena también suena aventurera. De alguna manera como "todo lo que hay que quitar". El material resistente a las heladas, es decir, el material de protección contra las heladas, suele ser solo grava, y se ofrece en determinados tamaños de grano (16-32, 16-45, etc.). En cuanto a los precios, estoy seguro. Se trata de precios t. Puedo enviarte con gusto una copia de una factura. :) El material reciclado no es eso para mí. También he utilizado algo de eso, como capa inferior de la base de la terraza. Eso cuesta menos de la mitad del precio que mencioné ;) He aprendido por experiencia que siempre que se trata de conseguir material de relleno como grava, guijarro, etc., lo más barato es buscar una cantera en los alrededores, llamar allí y preguntar por los precios incluyendo transporte. Pero vamos, tarde o temprano nos atrapan :D A mí también me atraparon con la recogida de la tierra excavada porque cometí un error de juicio. Al principio pensé en llevar yo mismo la tierra excavada al vertedero (tengo las capacidades técnicas para ello). Por aquel entonces, el BU me hizo una oferta de alrededor de 14,- / t. Como ya había eliminado escombros de construcción antes, recordé que entonces pagué 12,- / t en la entrega. Entonces pensé: bueno, también puedes dejar que el BU se encargue de las 256 t, que aunque gana el doble porque nunca la lleva al vertedero, sino que la lleva a otra obra y la vuelve a vender como material de relleno, y así te ahorras el trabajo. Ese fue el error de juicio y una llamada al vertedero local me habría ahorrado mucho dinero. Ahora, al preparar el jardín, llevé 50 t de material yo mismo al vertedero y allí no me cobraron los 12,- / t que había supuesto al principio por el suelo arcilloso, sino sólo 2,- / t porque era suelo tamizable que vuelven a procesar en el compost. Bueno, nunca se deja de aprender... :D
 

ilmoran

23.11.2012 20:36:21
  • #2
Buenas noches a todos,

ha ocurrido mucho en las últimas semanas, aquí una actualización:

Tras muchas reflexiones ahora está claro: ¡Sí, vamos a construir! [Pause, Applaus]

Hemos corregido nuestro presupuesto (necesariamente) un poco hacia arriba, pero aún así podemos llevarlo con tranquilidad. Sin embargo, para empezar queremos construir solo un bungalow angular sencillo, tradicional y sólido. La ampliación al palacio será después...

El terreno mencionado al principio ya lo hemos comprado. Y se ha demostrado: ¡El experto en construcción tenía razón! Se esperan costos adicionales de cimentación, ya que debe rellenarse un poco más (en total 90 cm) de lo que usualmente está incluido como estándar en los contratos de construcción.

Actualmente estamos en la fase de decisión sobre qué promotor inmobiliario nos va a aguantar como propietarios. Hasta ahora estamos seguros: no será un proveedor de catálogo de ámbito nacional, ni un franquiciado. Con estos hemos tenido conversaciones (superficiales) buenas, pero, y espero que mis colegas aquí presentes me lo perdonen, con estos típicos vendedores simplemente no congenio. Claro, todo de la mejor calidad, siempre el bienestar del cliente en primer lugar, asegurado 17 veces, realmente nada puede salir mal, por favor firme aquí abajo. ¿Cómo?, ¿todavía no? ... pero podríamos empezar ya con el estudio del suelo... ¿tampoco? ... ¿cuándo cree que estará listo para tomar una decisión? ... ¡vaya... así no!

Sin embargo, ya tenemos un favorito. Un arquitecto + promotor inmobiliario, que reside en la misma aldea en la que queremos construir. Y él ya está construyendo un bungalow en un terreno vecino, justo como el que queremos tener. La primera conversación personal fue tal y como me imagino algo así. Y probablemente ya conocemos la obra mejor que los propios propietarios – lamentablemente aún no los hemos conocido en persona. Lo que vemos en la obra nos gusta – pero eso por supuesto no significa nada. Por cierto, él ya tuvo en cuenta los costos adicionales de cimentación en su primera oferta de presupuesto – conoce la zona de construcción. El contrato está casi cerrado, la intuición es correcta.

Sin embargo, queda una última incertidumbre. Como arquitecto Y promotor inmobiliario tiene todas las riendas en la mano. Eso haría fácil ocultar posibles errores de planificación o descuidos. ¿Hace falta un supervisor de obra independiente que visite regularmente la obra? ¿Y cómo afectaría eso la relación con nuestro promotor...?

¿O la solución ideal: dejar que el arquitecto haga los planos y luego salir con ellos a buscar un promotor? Caro...

Pero eso es más bien un tema secundario. Mi principal dolor de cabeza está ahora en el área KfW/calefacción/energía. ¿Sorprendente, no? :)
Probablemente más sobre esto en un hilo propio en el lugar adecuado.

Saludos,
Andreas
 

Bauexperte

23.11.2012 23:39:55
  • #3
Hola Andreas,


Personalmente, creo que la supervisión externa de la obra siempre y en todas partes es una buena opción... y en eso también soy una de esas vendedoras con las que no lograrías congeniar :D


Si él es quien tú crees que es hasta ahora, recibirá con gusto un segundo par de ojos y oídos. Si no es así, en mi opinión solo habría una decisión viable...


¿Por qué debería ser exactamente caro?

Saludos cordiales
 

ilmoran

09.12.2012 12:30:10
  • #4
Hola experto en construcción,



Las excepciones confirman la regla, como se sabe ;-)



Afortunadamente, eso fue exactamente lo que sucedió. La semana pasada le otorgamos la adjudicación provisional y ahora queremos planificar con él nuestra casa con todo detalle, hasta que al final haya una cifra.

Durante la conversación dije abiertamente que quizá queríamos contar con una supervisión externa de la construcción. Perfecto, dijo él, eso va totalmente en su sentido. No porque quisiera evadir la responsabilidad, sino (literalmente) porque cuatro ojos ven más que dos. Me pareció bien :).



Lo admito, fue un comentario algo vacío, no tengo datos fiables. "Hacer que el arquitecto diseñe la casa de forma individual" siempre suena caro en principio...

Saludos,
Andreas
 

ilmoran

02.09.2013 16:10:30
  • #5
Hola a todos,

aquí solo una evaluación intermedia resumida para dar a los interesados algunos datos fundamentales:

Nuestra casa se acerca a la finalización y estamos sumamente satisfechos. El encargo lo recibió el BT/arquitecto local y fue una buena decisión. Está en la obra todos los días y tiene a sus socios artesanos bajo control. Desde el inicio de la construcción el 24.04, hubo quizás 3 o 4 días en los que no se vio progreso alguno. El plazo contractual de construcción de 5 meses probablemente se cumplirá (en gran medida :)). Hasta ahora no ha habido ningún problema grave.

Al principio contratamos a un ingeniero de construcción independiente para el control de calidad. Sin embargo, y ahora seguramente me echarán la bronca :) lo cancelamos después, ya que la relación de confianza con nuestro BT resultó ser sólida en todos los aspectos. Sin embargo, esto no debe interpretarse como una recomendación para otros constructores, ¡insisto en la precaución!

Los costos para la casa son los siguientes:

Ático en forma de L, revestido con ladrillo visto, 4 habitaciones, 128 m² de superficie habitable.
Ático no apto para ampliar, pero con aprox. 25 m² de espacio de almacenamiento.
Suelo radiante, gas de condensación.
Ventilación en el canto de la ventana + ventiladores descentralizados en baño y lavadero.
Incl. suelo 40,00 €/m² y colocación.
Incl. enlucido del techo.
Incl. antena parabólica.
Incl. drenaje pluvial (pozo de infiltración, etc.).

=> 198.000,00 € menos 3 % de descuento

Se añaden:
- Costos notariales, medición, impuestos, etc.
- Cocina
- Instalaciones exteriores (cochera, jardín, pavimento)
- Equipamiento adicional de baño
- Iluminación
- Armarios empotrados, muebles nuevos

Especialmente los costos adicionales, por los que uno mismo es responsable, explotan literalmente durante la fase de construcción: tal vez el suelo por 65,00 €/m², tal vez los focos empotrados más bonitos, si ya estás construyendo, tal vez esto... y aquello... etc. En total nuestro presupuesto ahora es de 345.000,00 €, equipamiento de gama media alta, prácticamente sin trabajo propio.

Saludos cordiales,
Andreas
 

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