300 m², ubicación en pendiente, construido en 1963, ¿comprar o no?

Hola a todos,

mi esposa y yo llevamos semanas interesados en el inmueble con la Scout-ID 155185823.

Datos principales:

[*]Casa unifamiliar en pendiente
[*]Parcela de 2.342 m²
[*]Año de construcción 1963 con ampliación (piscina) de 1973
[*]aprox. 300 m² de superficie habitable + 120 m² de sala de piscina
[*]ático acondicionado, planta baja, sótano
[*]equipamiento mayormente original, calefacción central de gasóleo
[*]Eficiencia energética 258,9 kWh/m²/a

La casa está en Beethovenstraße 10, 37154 Northeim. El precio solicitado es de 480.000 €. El anuncio se publicó por primera vez el 12.02.2024, no puedo confirmar si ya a ese precio.

Calculo costos de renovación de alrededor de 300.000 € para alcanzar un estado listo para habitar.

[*]60.000 € para sistema de calefacción (bomba de calor) y calefacción por suelo radiante
[*]40.000 € para ventanas
[*]50.000 € para aislamiento
[*]30.000 € para electricidad (con trabajo propio, mi padre es electricista)
[*]30.000 € para baños
[*]20.000 € para tuberías de agua
[*]15.000 € para acabados interiores (suelos, paredes, trabajo propio)
[*]5.000 € para clausurar la piscina
[*]10.000 € para dirección de obra
[*]40.000 € de reserva (por ejemplo, estructura del techo, aislamiento perimetral)

Con KfW 458 y subvenciones BAFA para medidas en la envolvente del edificio he calculado aproximadamente 40.000 € de ayudas. Así tocamos nuestro límite presupuestario. La piscina no está considerada en este cálculo. La cubierta del techo parece estar bien en las imágenes.

Me parece que la casa y su ubicación son preciosas, pero tengo serias dudas. La casa lleva anunciada casi dos años.
Lo que más me ronda la cabeza:

[*]Contaminantes (asbesto, PCB)
[*]Aislamiento de la losa del suelo, el sótano es espacio habitable
[*]Accesibilidad con maquinaria de obra (la casa está situada arriba en una parcela en pendiente)
[*]Accesibilidad en la vejez

Por la necesidad de renovación, el bajo precio por metro cuadrado se relativiza y tendría que ser aún mucho más bajo. En realidad estamos buscando buenos argumentos para descartar el tema antes de la visita.

Calculo costos de renovación de alrededor de 300.000 €

Por 300k no hay renovación. Eso es solo una remodelación; con el tamaño de la casa, una renovación decente estará más cerca de un millón. Todo es viejo.

Lo que me ronda especialmente la cabeza:

431 m² deben ser útiles para vivir, mantener (también el terreno) y calefaccionar. Con la fecha de construcción, casi todo es viejo y debe ser tocado, a menos que a uno le guste así. Yo solo tocaría eso si mi cartera fuera MUCHO más grande que la tuya. ¿Qué crees tú por qué nadie ha comprado hasta ahora esta "villa"? P.D. ¿De dónde sacas ese cálculo? Solo el material para, por ejemplo, 300 m² de pisos y/o 1.200 m² de paredes/techos hará que tu presupuesto destinado para eso explote por completo. ¿Y tienes tiempo para todo eso?

Esto no es un objeto de mercado y nunca volverá a serlo. Fuera de tiempo, y el terreno tampoco será desarrollable en un futuro previsible. Con el cierre de la piscina por sí solo no se podrá reducir el gasto de mantenimiento aquí. Si lo poseyera, querría deshacerme de él. Básicamente es un lugar abandonado sin vidrios rotos. Un decorado para una película sobre las condiciones de gente adinerada de hace medio siglo, nada más. Incluso para un [Von-Makler] un objeto así solo sirve para, digamos, fines psicológicos. Olvídalo.

Un decorado para una película sobre las condiciones de las personas adineradas de hace medio siglo, nada más. Incluso para un agente inmobiliario, un objeto así solo sirve, digamos, para fines psicológicos. Olvídalo.

Ahí podrían hacer una buena película de los años 70 :)

Me parece súper genial, pero creo que en parte tienes que multiplicar tus costos calculados por un factor de 1,5 a 2.

Esta es una casa hermosa en un terreno hermoso con una vista hermosa. Los constructores en los años 60 sabían lo que hacían y cumplieron el sueño de esa época. Entiendo de inmediato el encanto. Qué pena dejarla vacía y qué esfuerzo implica adaptarla a los tiempos modernos. Y la piscina pertenece - moderna o no - al arreglo cuidadosamente diseñado y por lo tanto también debe ser renovada. Bomba de calor instalada, sistema de contracorriente añadido.

Para el irracional "engañarse a uno mismo" y emprender el proyecto contra toda razón hay suficientes estrategias. Lo entendería, porque a menudo sobrevaloro la razón y subestimo vivir un sueño.

El consumo de petróleo para la casa debería estar alrededor de 12.000l anuales, con piscina utilizable todo el año tal vez el doble. Eso supone, con un precio de petróleo asumido de 1€ (alto), 24.000€ anuales. Si mediante la renovación puedes ahorrar el 75% de estos costes, generas una ventaja calculada de 18.000€ por año.

Si hago un cálculo aproximado de tu presupuesto de renovación con este ahorro de 18.000€, ya estás en el límite de lo económicamente razonable con un interés supuesto del 3% y un horizonte de análisis de 25 años - , por favor corrige esta plausibilidad si estoy completamente equivocado. Ahora puedes engañarte tú mismo con la valorización y los costos de oportunidad (¿cuánto costaría una casa nueva de 430m²...).

Ahora también me parece - no siendo un experto en construcción - que tu enfoque para la renovación es bastante optimista.

Quien posee la confianza en sí mismo (otros lo llaman arrogancia) de imponer su voluntad sobre la razón puede tanto lograr cosas inimaginables para otros, como también fabricar aterrizajes de emergencia grandiosos, en los que todos los que antes ya negaban con la cabeza se vuelven ruidosos.

La voluntad y la duda no conviven bien. La voluntad y una visión clara de los desafíos que se presentan una y otra vez sí. ¿Qué tipo de persona eres?

Surge la pregunta de qué familia necesita una casa unifamiliar de 300 m2 de superficie habitable. Solo se debería adquirir/construir una propiedad cuya tamaño corresponda a la necesidad real. El resto del edificio solo genera costos operativos y de mantenimiento - véase la piscina.

Con respecto a un objeto así, es prioritario verificar al comprar si todo lo que se ofrece para la compra también cuenta con la correspondiente licencia de construcción.
De una gran cantidad de asesorías de compra se concluye:

[*]Los áticos están casi al 100% sin permiso o construidos de forma diferente a la aprobada
[*]también la planta baja/primer piso pueden diferir del estado aprobado. Se construyó de manera diferente o más grande
[*]ocasionalmente en ubicaciones en pendiente se construyen pisos subterráneos adicionales sin permiso

Estos puntos deben revisarse utilizando los planos aprobados existentes - con sello verde y AZ - del archivo de la oficina de construcción durante la asesoría de compra. Si falla alguno de los puntos 1-3, la licencia de construcción se anula.

[*]Los edificios en zonas en pendiente con problemas de humedad son muy difíciles o imposibles de reparar con aislamiento estructural. Lo cual es una condición previa para una rehabilitación energética (aislamiento interior)
[*]Los terrenos en pendiente son a menudo difíciles de acceder (acceso a obra(/transporte de material/ubicación de grúa)) y generan altos costos posteriores para el diseño exterior (escaleras/rampas/muros de contención/drenaje)

La construcción de los años 60 debe ser prácticamente demolida hasta la estructura y reconstruida para una rehabilitación (energética) seria. Incluido el tejado. Los costos de construcción actuales para esto rondan 1 millón, más bien en el extremo bajo del rango de costos. Se podrá precisar más solo después de un inventario, ya que también los daños constructivos y por humedad influirán en un objeto así.

Probablemente un objeto bonito, pero solo para un comprador con un presupuesto de construcción muy holgado, que también pueda financiar sorpresas.