2 opciones de financiación

Hola foro,

Necesitaría vuestro consejo. El siguiente asunto:
Mi esposa y yo compramos en 09/2009 un apartamento por 145.000 € más gastos de compra. Para ello contratamos un préstamo de 120.000 €. Amortizado hasta hoy en aproximadamente 105.000 €. Cuota mensual de 700 € más amortización especial anual de unos 1000 €.
Ahora queremos, preferentemente ya, reformar la casa de los abuelos de mi esposa. Estimación de costos mía 225.000 €. La casa se nos transferiría antes.
Ahora el dilema. La financiación de la reforma sería posible de dos maneras.
Variante 1: Venta del apartamento por un valor pesimista de 145.000 € u optimista de 160.000 €, menos unos 11.000 € de indemnización por prepago o
Variante 2: Alquiler del apartamento con alquiler frío que cubra costes/cuota del préstamo.

En la variante 1 habría un capital propio de aproximadamente 30.000 € a 45.000 €.
En la variante 2 podríamos ahorrar los molestos 11.000 € de indemnización por prepago, pero tendríamos que financiarlo todo.

¿Cuál variante preferiríais? Estoy indeciso.

Saludos desde de Pfalz

Hola Fiddy,

¿entiendo bien la Variante 1 ahora? ¿Queréis devolver 145 TEuro al banco para luego pedir prestados 225 TEuro al banco??
¿Por qué no os pedís simplemente otros 80 TEuro adicionales?
Suponiendo, por supuesto, que podáis cambiar la garantía en el banco (casa por piso) y que el valor hipotecario de la casa se ajuste a la suma.
Un cambio de la garantía debería ser claramente más barato que la indemnización por cancelación anticipada, ¿no es así?
En mi opinión, la Variante 1 tendría sentido solo si el nuevo tipo de interés es tan bajo que ahorráis más de lo que cuesta la indemnización por cancelación anticipada...

Con la Variante 2 hay que tener en cuenta cómo valora el banco los ingresos por alquiler. ¿Qué pasa si el piso queda vacío y no encontráis nuevos inquilinos? (Dependiendo de la región, puede no ser un problema o un gran problema)

Saludos
Micha :cool:

Hola,

sí, más o menos así había pensado la Variante 1. Es decir, pagar 105.000€ de crédito pendiente + 11.000€ de indemnización por pago anticipado al banco. Entonces tendríamos, según el ingreso por la venta del apartamento, entre 30.000€ y 45.000€ de capital propio. A esto se sumarían los préstamos KFW para la renovación de la casa, que posiblemente también se consideren como capital propio.
Con eso quizás conseguiríamos un tipo de interés más bajo en un banco libremente elegido y no estaríamos dependientes del banco actual.

Hola,

sí, algo así había pensado para la Variante 1. Es decir, pagar 105.000€ de crédito residual + 11.000€ de indemnización por pago anticipado al banco. Entonces tendríamos, según el ingreso por la venta del piso, entre 30.000€ y 45.000€ de capital propio. Además, se sumarían préstamos Kfw para la renovación de la casa, que posiblemente también se consideren capital propio.
Con eso quizás obtendríamos un tipo de interés más favorable en un banco de libre elección y no estaríamos obligados al banco actual.

Aunque consigáis un interés más barato para el préstamo total, al principio financiáis los 11T€ adicionalmente.
También sospecho que la propuesta de Micha os resulta más económica.

Bueno, en el caso concreto realmente hay que contrarrestar los 11 TEuro con los nuevos intereses más bajos. Pero 11 TEuro ya es una cifra considerable... Por eso las nuevas condiciones deben ser claramente más favorables...

Saludos
Micha :cool: