Grundstücksteilung mit Altbestand

[LinkerDaumen93]

Hallo zusammen,

Da dies mein erster Beitrag ist möchte ich mich deshalb kurz vorstellen.
Ich bin Felix 29 und kommen aus Fürth/ Bayern, plane gerade mit meiner Frau unser Einfamilienhaus.

Wir wohnen aktuell auf einem grossen Grundstück in einem Altbestand welches meinem Schwiegervater gehört.

In diesem Haus wohnt mein Schwager mit seiner Lebensgefährtin, sowie meine Frau und ich.

Zusätzlich noch eine Mietpartei, welche nur noch einen Zeitmietvertrag bis 06/24 besitzt. Wurde vor einem Jahr geschlossen, da das geplante Bauvorhaben hier bereits bekannt war. Der anstehende Abriss wg. Neubau wurde den Mietern klar kommuniziert und steht im Mietvertrag/ wurde bestätigt.

Insgesamt sollen auf dem Grundstück 2 Einfamilienhaus errichtet werden. Unseres und das vom Schwager in zweiter Reihe.

Das Grundstück ist sehr groß. Eine Teilung ähnlich der umliegenden Grundstücke ist notwendig.
Bebauung in zweiter Reihe auch erlaubt.
Eine Zufahrtsstraße durch den vorderen/unseren Teil des Grundstücks gibt es jetzt schon.

Der Bebauung geht Mitte 2024 der Abriss der Bestandsimmobilie voraus.

Nun zur Thematik welche mich interessiert:
Wir möchten gerne die Eigentumsverhältnisse bereits jetzt regeln. Die Claims in der Familie sind bereits abgesteckt, die imaginäre Grundstücksgrenze bekannt.

Einziges Problem hierbei ist, dass bei dieser Grundstücksgrenze der Altbestand, mit dem beide Bebauungen ja sowieso nicht möglich sind, im Weg ist und ich mir deshalb eine Teilung zum jetzigen Zeitpunkt schwierig vorstelle.

Da ich einen Lieververtrag für ein Haus erst nach erfolgreicher Genehmigung und Baufinanzierungsbestätigung (ohne das mir das Grundstück tatsächlich gehört, wird das eh nichts) unterzeichnen kann/will, müssen die Verhältnisse jetzt notariell geregelt werden.

Gibt es eine Möglichkeit diese Grenze nun schon im Grundbuch festzuhalten, obwohl der Altbestand noch vorhanden ist.

Wir wollen damit nicht erst bis zum Abriss Mitte 24 warten, denn direkt danach soll ja auch gleich gebaut werden können.
Das würde alles nur unnötig verzögern und bei der aktuellen Marktsituation auch verteuern.

Ich bin über euere Ratschläge jetzt schon sehr dankbar.
Ich suche keine Rechtsberatung, lediglich schon mal Input zu diesem Thema.

Ein Termin bei einem Notar ist sowieso unumgänglich.

Vielen Dank und ein schönes Wochenende

 

[haydee]

Geht zum Notar. Der berät euch was wann wie rechtlich möglich ist.

 

[sergutsch]

Hallo Felix,

ein Lageplan wäre hilfreich gewesen. Hast du einen zum Hochladen?

Eine Teilung vorab wird wahrscheinlich nicht möglich sein, da dadurch wahrscheinlich rechtswidrige Verhältnisse entstehen würden wie z.B
der Altbau steht auf zwei Grundstücken, oder dessen Abstandsflächen sich über die Grundstücksgrenze hinaus erstrecken o.Ä. Das wird das Bauamt nicht mitmachen.

Eine Baugenehmigung ist m.W.n. von den Eigentumsverhältnissen unabhängig sodass auch man auf einem fremden Grundstück bauen darf wenn es zivilrechtlich geklärt ist.

Also theoretisch könntest Du jetzt schon einen Bauantrag anfertigen lassen und beim Bauamt einreichen in dem der Rückbau des Altbestandes, Neuteilung und die neugeplanten Häuser dargestellt sind. Wenn der genehmigt wird könntest du dich um Finanzierung etc. in Ruhe kümmern.

 

[LinkerDaumen93]

Hallo Felix,

ein Lageplan wäre hilfreich gewesen. Hast du einen zum Hochladen?

Eine Teilung vorab wird wahrscheinlich nicht möglich sein, da dadurch wahrscheinlich rechtswidrige Verhältnisse entstehen würden wie z.B
der Altbau steht auf zwei Grundstücken, oder dessen Abstandsflächen sich über die Grundstücksgrenze hinaus erstrecken o.Ä. Das wird das Bauamt nicht mitmachen.

Eine Baugenehmigung ist m.W.n. von den Eigentumsverhältnissen unabhängig sodass auch man auf einem fremden Grundstück bauen darf wenn es zivilrechtlich geklärt ist.

Also theoretisch könntest Du jetzt schon einen Bauantrag anfertigen lassen und beim Bauamt einreichen in dem der Rückbau des Altbestandes, Neuteilung und die neugeplanten Häuser dargestellt sind. Wenn der genehmigt wird könntest du dich um Finanzierung etc. in Ruhe kümmern.

Anbei der Lageplan.

Vielen Dank für die Tipps schon mal.
Grün ist grob unsere Grundstücksgrenze.

Das mit den bauwiderrechtlichen Zuständen nach Teilung hatte ich eben auch mehrmals schon im Internet gelesen.

Evtl gibt es ja die Möglichkeit, so etwas im Vorfeld notariell zu regeln.
Das zum Tag X nach Abriss das Grundstück so und so geteilt und die Eigentumsverhältnisse so und so ins Grundbuch eingetragen werden. Quasi über eine Art Auflassung?! Vermessen könnte ich es ja vorher schon lassen, Nur eben nicht ins Kataster eintragen lassen.

Da ich um den Termin beim Notar sowieso nicht herumkomme, werde ich, sobald ich hier etwas in Erfahrung bringe auch berichten.


Dein Vorschlag mit der Baugenehmigung zur Bank zu gehen klingt natürlich auch nach einer praktikablen Möglichkeit.

Wir haben diese Woche einen Termin auf der Bank um vorab mal ein paar Dinge zu besprechen. Dort werde ich auch dieses Thema mit anbringen und auch hier berichten.

 

[sergutsch]

Also wenn die rückwärtige Grenze im Abstand von 3 Meter zum Anbau liegen würde sehe ich zunächst nichts was der Teilung widersprechen könnte. Somit könnte man sie schon jetzt in Angriff nehmen.

Die Zuwegung zu dem entstandenen Grundstück in der zweiten Reihe gleichzeitig regeln.

Also ich würde es prüfen ob es überhaupt erforderlich ist bis zum Abriss zu warten

 

[11ant]

Ich fasse zusammen: Flurstück 350 ist mit einem Zweifamilienhaus 94 bebaut. Der Eigentümer ist der Schwiegervater des TE, gehört weder im Szenario "Gegenwart" noch im Szenario "Zukunft" zu den Nutzern des heutigen Grundstückes bzw. dessen beabsichtigter neuer Parzellen, bis auf daß er Vermieter des Zweifamilienhauses ist. Dem Alter des TE nach vermute ich den Eigentümer noch im erwerbsfähigen Alter (was Zeit für mehrere Schenkungsschritte vor dem Erblassen bedeutet). Der Eigentümer hat zwei Kinder (nämlich die Ehefrau und den Schwager des TE). Künftig will sein Sohn aus der Mietwohnung in Haus 94 in ein Einfamilienhaus 94a umziehen. Dessen Bau schon jetzt stünden baulich nur entgegen, daß die geplante Grundstücksteilung die Abstandsfläche des Bestandsgebäudes durchschneiden würde (was durch eine Änderung dieser Grenze beseitigbar wäre), und daß das Bestandsgebäude die Baustellenzufahrt verengt. Der TE selbst will das Haus 94 abreißen und an dessen Stelle ein Einfamilienhaus "94 neu" errichten. Die Parzelle (neu) "350 vorn" des TE würde der Parzelle dessen Schwagers als Zuwegung (GFL) zu dienen haben. Das Luftbild läßt darauf schließen, daß die Bauwünsche baufenstermäßig erfüllbar wären.

Der aus meiner Sicht geschickteste Weg wäre nun, das bebaute Grundstück wie bestehend in eine "Flurstück 350 Entwicklungsgesellschaft" einzubringen und darauf drei Eigentumseinheiten zu bilden, nämlich a) die Sondernutzungsfläche "Baugrund im hinteren Teil", b) das Gemeinschaftseigentum GFL-Fläche und c) den mit dem künftig wegfallenden Haus 94 (alt) bestandenen vorderen Teil. Nähere Erläuterung gerne persönlich, der Weg zu mir ist mit "Hier schreibt der 11ant" zu ergugeln. [Dies ist keine Rechtsberatung, sondern lediglich eine Übertragung von wie es Charly macht auf das Beispiel der Verhältnisse des TE. Man merkt vielleicht: Charly kennt Hubert *smile*].