在该地区,适用于新建筑的NW州建筑法规是哪一条?

  • Erstellt am 2015-03-25 12:42:54

1stluebbi

2015-03-25 12:42:54
  • #1
你好,

我们正在考虑在北莱茵-威斯特法伦州的一块土地上建房,该土地于1966年制定了一个建筑规划。该建筑规划在2006年进行了修改,其中包括附加条款

"Dieser Plan enthält Festsetzungen nach § 9 Baugesetzbuch in der Neufassung vom 23.09.2004 und der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990."

现在该地区的新建筑适用哪一部北莱茵-威斯特法伦建筑条例?是1966年生效的,还是因修改而于2006年生效的那部?

此致,
敬礼,
Katrin
 

Bauexperte

2015-03-25 13:06:51
  • #2
你好,Katrin,


你知道具体修改了什么吗?


凭直觉我想说两者都有可能。但为了可靠确定,这需要与你们建筑管理局的相关负责人进行沟通,因为结果可能相当奇特,而且经常取决于负责人的当日状态。

类似的例子:我们目前正在审核位于Mettmann的一个建筑申请,建筑规划来自1970年,需参照1968年的建筑使用条例,建筑法的法律依据则是1960年的。周围自1970年以来建造了许多建筑;但大多数既不符合一者,也不符合另一者的规定。

这套情况应用到你的建筑申请来说,比如建筑面积比/容积率需根据1990年的建筑使用条例计算;但基本上适用1966年的建筑规划,同时考虑2006年建筑规划修改的例外情况。因此,我一开始才会问具体修改了什么。

莱茵地区的问候
 

DG

2015-03-25 13:09:13
  • #3
你好,

该建设规划首先以其已被批准的形式存在,那里的规定是有效的。同时也适用当前的法规/法律来源——这对建设方来说可能更有利。

基本上,法律来源如建筑法典和州建筑条例是一般性的,例如涵盖了整个联邦州的建筑规范。基于这些粗略的规定,才制定了覆盖特定小区域的建设规划。建筑申请则针对某一具体地块上的具体建筑项目,在审批时会检查该建筑申请是否基本上违反了某一法律来源或规定。

不过,过于纠结这些问题意义不大——如果在1990年、2004年和2006年都能在该建设区建造房屋,那么在2015/16年也肯定还能。

此致
敬礼
Dirk Grafe
 

1stluebbi

2015-03-25 13:23:32
  • #4
慧,谢谢你们的快速回复!

在对修改的理由中提到,出现了不必要的建筑许可。该住宅区最初主要是建有独立住宅,有时是双拼住宅。通过出售等方式,某些开发商买下了较大的地块,并提交了申请,计划在原本的单独地块上建造多达五个排屋。根据最初的B计划,这些申请必须被批准,因此做出了以下修改:

a) 现在只允许建造独立住宅和双拼住宅
b) 每栋住宅建筑最多允许有两个住宅单元

我主要关注层数,因为我想要一个改造过的阁楼,至少一个可以用作居住用途的阁楼。同时只允许一个完整楼层,但在个别情况下可以有例外,只要建筑使用指标(根据该建设规划,建筑面积比最大为0.4)不被超过。1962年的建筑规范带有2/3规则,明显不如1990年的3/4规则——或者我是不是有什么误解?

不过这个住宅区看起来非常杂乱……附近有条杜塞尔河,靠近河的房子相应地建得较高,从外面看有些甚至被当作是两层住宅。近年来整个社区有许多新建房屋,比如紧挨我们看好的地块旁边还有一栋双拼住宅,屋顶山墙那边的最高处有窗户,这对我来说意味着阁楼是可以使用的。我想事先了解和弄清楚这些可能性有两个原因:

a) 我想在与卖家谈判时做好充分准备
b) 只有当我能在地块上建造我大致设想的建筑时,我才会购买该地块(这对所有四方来说其实是最重要的)。

再次感谢你们的帮助!
卡特琳
 

DG

2015-03-25 14:04:30
  • #5
你好,Katrin,

你的做法已经很正确了。我要是你,会(可能和建筑师或者在与建筑师面谈后)预约一个负责人的时间,来澄清关于楼层数的问题,也就是说弄明白建设管理局在该地区有什么想法或者可能的想法。因为你并不打算建排屋,所以反对的可能性应该有限。

之后你就会知道那里很可能能建什么,没有太大问题,然后可以和卖方开始谈判。如果你不确定,也可以提交一个建筑预先申请,但我建议总是和建筑师一起做,也就是说:所有相关的问题都必须被展示和核实,否则建筑预先申请也没什么意义。

基于此,你以后当然还可以提交一个不同的建筑申请,最大限度地利用各种复杂的规划要求,利用所有法律手段把它推进多年——但是否愿意这么做以及是否值得,你得自己决定。

此致
敬礼
Dirk Grafe
 

Bauexperte

2015-03-25 14:24:11
  • #6
你好,Katrin,


我能想象有些城区,这样的干预确实很有意义。试想一下,几年前你在那儿花高价买了块地,然后一个建筑计划就在你面前建起排屋楼群。类似的事情现在正发生在Angermund,一条非常古老的街道入口处,通往真正的市中心。


这也取决于允许的屋檐高度(TH)和屋顶倾斜度(DN),不一定是层数!


其实很简单:100 ÷ 3 × 2 = 66.666 平方米,而 100 ÷ 4 × 3 = 75 平方米。


我在Gerresheim住过好几年;这也可能符合你对邮政住宅区的描述。


一方面可以理解,但另一方面也要谨慎。我们这些“年长”的卖家非常“不喜欢”这句话:“我在网上看到的”;现在听到这句话,我脖子后面的汗毛都会立起来。为什么呢?网上写了太多胡说八道,许多自封的专家满天飞,以至于整个行业都在怀疑自己当初学的东西有什么用。很多自建房者都成了建筑法专家,觉得自己家建好了以后,所有相关问题的答案都能从自己的建筑项目得出。特别是在热泵和通风技术的问题上,这种表达欲简直达到了另一个境界。

出于公平考虑,我还得补充一句,不少供应商现在也开始雇佣行业外的销售人员,这些人经常也会讲同样的废话。


建房总是需要折中的;问题是,在哪些方面可以合理地做出妥协。

我很欣赏Dirk的回答,但有一点我想和他的建议不同。我不太喜欢建筑预先询问(BVA)。通常BVA审批时间和正式建筑申请一样长——如果要法律上保险的话——而且之后建筑申请时,费用也只会被部分抵扣。

我的经验是,平等且互相尊重的沟通更有效,因为双方——提问者和负责人——都知道,找一个双方都能接受的共识才是最有成效的。在复杂的土地问题上,我们每一步都会先和建筑管理部门沟通确认,然后才最终提交建筑申请。回想目前在Mettmann进行的建筑项目,我真不敢想象我们的委托人如果听了测量师(抱歉Dirk,碰巧他也是测量师)的建议去做了BVA,现在正进行的三个月审核程序肯定会被否决。

莱茵的问候
 

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