我大概需要安排什么？

你好，

这几天我在论坛里浏览了一些帖子，想了解如果我们在2017/2018年开始，我们理想的房子+土地大概会花多少钱。也想听听大家的经验，银行是否会支持这样的贷款。

我和我女朋友目前的经济状况如下：
收入：净收入3800欧元（女朋友是学徒）
冷租金：750欧元
每月家庭结余：1000-1500欧元
目前自有资金约一万欧元

关于土地，我目前预计科隆周边（40公里范围内）大概80-100千欧元。
我心里想，这一切总费用不能超过40万欧元。因此，房子+建筑附加费用大约有25-27万欧元。这样可行吗？

以下是需求简要：

建筑需求方
风格、屋顶形状、建筑类型：经典/现代，人字屋顶
面积：约150平方米建筑面积
地下室、楼层：无，1.5至2层
人数、年龄：2人，24岁和28岁
一层、二层空间需求：
一层：带开放式厨房的客厅，办公室，家务间
二层：主卧，2间儿童房，浴室，衣帽间
办公室：家庭共用
年度访客住宿：2-3人
开放式还是封闭式建筑：封闭式
传统还是现代建筑风格：现代
开放式厨房，有烹饪岛：是，是
餐位数量：6个
壁炉：无
音乐/音响墙：有
阳台、屋顶露台：无
车库、车棚：单个或双车库
使用型花园、温室：无
其他要求/特殊事项/日常安排：KFW55，最好全部使用KNX/自动化

- 你们的DIY：可能由朋友帮忙做电工

此外，我还想听听大家对以下想法的看法，以及这样做是否合理或划算：
方案A：较少自有资金，建房速度快，租金支付时间短（750欧元/月）
方案B：多等待2-3年，支付给别人18000-24000欧元租金，但自有资金多出36000-54000欧元

问候，先谢谢大家 :)
Sera

你好，Sera，

你能否说明一下你所谓的“Kölner Umland”具体是指哪里，以及你对你想要的地块面积是多少平方米？在属于科隆市的各个城区，根据土地基准价（BORIS NRW），我们谈论的是每平方米300欧元到2000欧元的价格。即使是现在不属于科隆的贝尔吉施格拉德巴赫及其周边地区，价格往往也在每平方米300欧元及以上。

那么1万欧元的自有资金甚至不够支付公证费（1-2%）和购置税（6.5%）。但从银行的角度来看，这两项费用既不被计入可用自有资金用来建房，而是算作土地购买的附加费用。这样算下来，自有资金其实是零。

我会等待朋友的情况，获得正式工作并积累自有资金。

在平均地块面积为450-600平方米的情况下，假设在距离科隆大约40公里的地方（如Zülpich/Euskirchen/Bergheim地区），土地价格可能是现实的。如果你离科隆更近，土地基准价很快就会翻倍。一栋净居住和使用面积为150平方米的房子，按照简单标准，目前包括建筑附加费用最少需要27.5万欧元到30万欧元。外部设施、车库等可能还需额外3万到4.5万欧元。还有室内装修、厨房、灯具、家具等。很快就能达到45万到50万欧元，且并未安装任何金水龙头。

在原有的B区和C区的土地价格变得更有吸引力，例如在这里的北艾菲尔地区，由于大都市中的价格压力，越来越多有意建房的人迁移到这里，这一点在过去两年尤为明显。这里的二手房价格也逐渐上涨。手工艺人的价格涨幅较大，部分明显超过了整体建筑价格指数。

建筑变得异常昂贵且复杂，部分原因是由于节能条例对建筑保温标准的荒唐提升。基本上，只能通过简化且低成本的激进建造方案来应对，但这需要建房者和建筑师具备尝试精神。KNX和建筑自动化系统在这方面反而不太适合。保持简单、智能与紧凑。

面积150平方米的基础面积 -> 在1.5层或两层情况下，居住面积将接近200 / 250平方米。275千欧元绝对不够。要建造150平方米的基础面积加车库等，需要一个相对较大的地块，...

你们好二位，

欢迎来到论坛。

这是著名的“格雷琴问题”。我倾向于认为，只要条件合适，宁早勿迟开始建造。

1万欧元并不能真正算作自有资金。2万欧元也没有特别突出。所以我们在这里讨论的是100-120%的融资，必须接受很高的附加费，或者被银行拒绝。

尝试能让人变聪明。

40公里的周边地区，10万欧元应该够买地了。想在哪个区域？往东要一直看至Engelskirchen。如果是去科隆工作，这个区域我会仔细考虑。往南Meschernich基础设施很好，有一些地块出售。A1高速公路交通便利。往西到Düren或稍南的Vettweiß。但无论在哪里，都要仔细考虑交通和基础设施。

带双车库的房子价格不低。总体来看，我觉得得以3开头。连同土地和车库，40万预算将十分紧张。
厨房、家具、灯具、搬家、双重负担或预备贷款利息/抵押贷款费用很快就会累积起来。

二手房也是个选择吗？