我们开始规划我们的房屋建设

1.) 我们中那些像现在比较常见的情况一样，全额贷款，也就是说买房或建房时没有自有资金的人是怎么做的？

这可能比较常见，意思是这并不罕见。“根据抵押贷款经纪人Dr. Klein受经济杂志《Capital》（2014年第9期，发行日8月21日）的委托所作的一项分析，在过去十年里，使用不足10%自有资金的房地产融资占所有融资的比例，已经从31.2%几乎减半至目前的17.6%。”
原则上，只要有相应的薪资，这是可能的。月净收入3700欧，目标还款额800至1000欧，虽然勉强，但不是不可能。

这个贷款额度的利率真的那么差吗？

还可以，不算太差，但明显高于更高自有资金比例的情况。下面仅举一个例子。你的个人利率可能会更高。详细信息请咨询你的银行或融资顾问。不过一般可以预期，全额贷款的利率会比部分自有资金贷款高出0.5%至1.5%。

抵押比例¹ 标准利率² 实际年利率³
最高50% 1.73% 1.76%
最高70% 1.78% 1.82%
最高80% 1.85% 1.88%
最高90% 2.04% 2.07%
超过90% 2.46% 2.50%

现在谁能带来这么多自有资金，除非他打算晚年才建房，或者能从别处获得资金。

这正是让许多想建房的人感到绝望的点。拥有自己的房子的梦想在这里，但钱从哪里来呢？许多人早早开始储蓄，然后向家人借一些钱。数万欧元不是一年内能轻易攒下的。

我认识很多“年轻人”（25-30岁），他们建了房，并没有获得很多资金赠与。

那就问问这些人他们是怎么做到的吧。

我已经听腻了“储蓄和积累自有资本”这句话。理论上可能没错，但目前真的需要仔细权衡一下。
如果所有其他条件都符合（这方面在其他帖子里已经有详细讨论），那么可以考虑迈出这一步。请问谁会带来自有土地？这是一个相当大的优势。你们还计划在低价区域买房，虽然我对此持怀疑态度，觉得25万欧元可能不够。加上所有费用和双车库，估计需要30万欧元左右。

你们是如何计算土地价值的？一个参考点是Boris价值，可以在网上查到。

你们不妨向2-3家金融机构无义务地咨询融资情况。即使今天利率不是最优，也可能比5年后通常的利率好得多。（猜测）我还不能评估3月21日起新规的影响。凭感觉来说，没有自有资本的年轻夫妇会比较困难（可能会被问到家庭计划等问题），而年长夫妇若融资期满未能还清贷款，也会面临挑战。

感谢你们的回复，

这对我更好地理解整个融资问题非常有帮助。
不久我们将迈出向不同银行咨询的步伐。

特别是在抵押贷款等方面，我现在已经有了更清晰的了解，也能更好地评估。
目前我假设以我的土地作为自有资本，加上一定的缓冲，情况虽不算非常好，但也不算差。

目前我经常与一些最近建房或正在建房的熟人交流，发现大约220,000欧元（不含土地）的数字比较常见。需要说明的是，这还不包括外墙粉刷和设施。这些人投入了大量自力更生的工作，且会逐步完成院子和设施的自助建设。

在我“天真”地参加这个银行会议之前，你们有没有什么建议，关于我应该准备什么或对银行来说重要的事项？

- 正如所说，我们已经记录了较长时间的生活费用。
- 我们有土地规划图和建设规划图。
- 平均收入也已确认。
- 我们对房子的粗略理想设计也有。

再次感谢！

我以前在一家银行工作过，但那家银行对平均收入不感兴趣。
他们想看最近三个月的工资单，然后在计算时取了最低的那一个月。

在生活费用方面，他们也相对不怎么关心个人的看法。
他们采用固定的标准费用。

比如这家银行向我解释说，他们按900欧元计算主收入者的生活费用，每增加一名家庭成员额外加200欧元。
但至少是家庭净收入的40%，这可能高于上述固定标准。
背景是，一般来说收入越高，生活水平也越高。

我之前在一家银行工作过，但他们例如并不关心平均收入。他们想看最近三个月的工资单，然后在计算时采用最低的那个月份。

生活费用方面他们也相对不太关心你自己怎么看。他们采用固定的标准。

例如这家银行跟我说，他们把主要收入者的生活费用算作900欧元，家庭中每增加一人再加200欧元。但至少要达到家庭净收入的40%，这可能比上述固定标准还要高。背后的原因是，通常收入越高，生活水平也越高。

嗯，房地产融资（独栋住宅/公寓）现在是低利润的大众业务。因此流程保持简化，银行的风险缓冲较高。只有这样才能运作。

为什么总是年轻人提出关于自有房屋的问题？现在以公寓形式实现可负担的产权难道不再是目标了吗？例如150千欧元的公寓，你们可以很快还清贷款，几年内就能积累足够的自有资金去建房子。即使分手、工作调动或者其他情况也能应对……

你好，
我现在不是金融专家，但我会算数。所以给你们一些建议，到目前为止还没有提出，你可以为你们考虑。

预估建筑总额250,000欧元

你们对自有资金和建筑总额的比例有什么看法？你们如何根据我们的收入等情况评估这个项目？？？

造房子的费用大致由以下几部分组成——简化来说
土地（你们作为自有资金，已经支付）
建筑附加费用（大致30,000欧元加上x，而x常常是五位数）
房屋建造（减去自助劳务）
+车库/车棚 + 外部设施（车道、露台） + 花园布局
+粉刷工作和地板铺设
+其他杂项

自助劳务：地板、粉刷、设施等……帮忙进行屋顶铺设、砌墙等，就像乡下常见的那样。

地板和粉刷的材料需要支付。厨房也需要。如果银行不参与融资（涉及厨房部分），那么必须有足够的资金。作为流动资金，不能作为自有资金申报。材料会增加贷款成本，外部设施等也是如此。
杂项资金也必须到位。建筑地基勘察怎么样？费用大约1000欧元，我和许多建筑师认为这是必须的，应提前委托。账单最好自掏腰包支付，这样融资能晚些使用。这样在前期还有一些“小”账单。

如果你们找一个总承包商（GU）建房，可能就不会像乡下那样参与砌墙或屋顶铺设的自助劳动——那是按包价格和保险来算的，一切都有规定。你们当然可以算出分项，但肯定算不了基础部分。
建筑师设计的房子或规划师负责的，可能匹配村里的砌墙工和屋顶工协会，可以帮忙……这也要花钱，你帮忙的工作可以算一个小工资，不过自助劳务算不了多少。加上建筑师想要获得他的报酬。

你有什么建议给我，准备什么或银行觉得重要的，在我“天真”去见面之前。

第一次谈话你们提供的信息应该就足够了。如果你们提到自助劳务，应该能算出价值。到时要知道自己劳务能为资金增加多少。很多自助劳务也意味着比如租房时间会延长。是否划算……一个月的粉刷工作包括刮腻子、打磨和贴墙纸可以赚一些，但通常给出的建筑价格不包含这些工作，需要另外加上。

1.) 现在经常有人全额贷款买房或建房，没有自有资金，他们是怎么做的？

他们通常有更好的收入，提高了流动性。

我认识很多“年轻人”（25-30岁）建了房子，没有拿到太多钱赠予。

很多熟人不会真正说出他们家庭的资金支持，也不会讲融资的难关和疑虑。很多融资没有官方列明有孩子意向，没有双车库，有困难时依靠亲属帮助。

- 正如说的，我们记录了较长时间的生活成本。

你们计算的生活成本，包括可能增加的孩子意向及随之而来的费用和收入减少，是为了让你们对这些意外状况有信心——对银行来说，看的是你们最近的收入+是否有无固定合同和贷款偿还情况。额外考虑的有行业属性或公务员身份。

为什么总是年轻人问有关自己房子的事？

我也在想这个问题。为什么人生的下一个目标是拥有房产或房子，当他们才刚刚在自己领域迈出第一步？是当今的生活态度？缺乏个人目标？
我不想用你或这个帖子来质疑我的思考：是不是应该先为自己和自我找其他目标，但我必须说，我对你们“年轻人”和下一代的思考感到有些失望。

不过你们有地，这是一个积极的稳定因素，非常好。你们关心生活成本，这也很好。所以先等你们的谈话，然后再看后续。
并不一定非要规划双车库，停车位就足够了！！！