巴登-符腾堡需翻新的连排中间房，财务可行性

关于你们的一般情况：

[*
你们是谁？
[LIST]
[*]南德四口之家


[*]你们多大年纪？


[*]34岁、32岁、3岁、0岁


[*]有孩子吗？


[*]两个


[*]计划要孩子吗？


[*]不再增加


[*]你们职业是什么？


[*]软件开发员和市场经理


[*]你们是受雇、自由职业者、退休、家庭主妇、家庭主夫等？


[*]受雇，妻子目前育儿假


[*]你们每周工作多少小时？


[*]40小时，0小时

收入和资产情况：

[*
你们的收入是多少（税前/税后）？
[LIST]
[*]约5100欧元（第3点收入）
[*]1100欧元租金收入（不含暖气）
[*]约300欧元资本收益（税后）
[*]税务返还暂不计入


[*]儿童津贴多少？


[*]510欧元


[*]其他转移支付，如育儿金、病假工资等？


[*]约1800欧元育儿金


[*]你们有多少自有资本？


[*]约14万欧元，但收益需缴税
[LIST]
[*]约7.5万欧元货币市场ETF
[*]约1.5万欧元现金
[*]约1万欧元住房储蓄合同
[*]约4万欧元可变现股票/ETF


[*]约16万欧元股票，暂不动用


[*]约15万欧元不计划变现的ETF
[*]约1万欧元不计划变现的股票

[*

你们打算投入多少自有资本到房屋项目？


[*]14万欧元

住房开销：

[*
当前不含暖气租金
[LIST]
[*]630欧元


[*]当前含暖气租金


[*]950欧元


[*]电费


[*]150欧元


[*]燃气费


[*]通过附加费结算


[*]水费、污水费、垃圾费、道路清洁费


[*]80欧元垃圾费


[*]电话、互联网、手机


[*]45欧元互联网费

交通费用：

[*
公交和地铁月票（包含孩子）
[LIST]
[*]0欧元


[*]汽车贷款（或新车储蓄）


[*]520欧元公司车（全包租赁）
[*]次用车坏掉就处理掉


[*]保险费


[*]42欧元全险


[*]税费


[*]21欧元


[*]燃料费


[*]17欧元


[*]维修费


[*]75欧元


[*]其他


[*]无


[*]有第二辆车、摩托车或滑板车吗？请重新列出相应项目！


[*]一辆公司车和一辆中级旅行车，大部分时间停在地下车库

保险费用：

[*
私人医疗保险（含附加险、病假补助等）
[LIST]
[*]0欧元


[*]责任保险（含宠物）


[*]6欧元


[*]资本型或风险型人寿保险


[*]0欧元


[*]养老保险（含Riester、Rürup等）


[*]0欧元


[*]残疾保险


[*]0欧元


[*]意外保险


[*]0欧元


[*]家财保险


[*]0欧元


[*]法律保护保险


[*]23欧元


[*]其他保险（如旅行保险、丧葬保险）


[*]3欧元海外医疗保险

生活费用：

[*
食品
[LIST]
[*]630欧元（含纸尿裤、化妆品等）


[*]餐厅费用


[*]250欧元


[*]护理/药妆


[*]0欧元（包含在食品费中）


[*]宠物（饲料、医生、药品、养护费）


[*]0欧元


[*]药品


[*]34欧元


[*]服装


[*]130欧元


[*]家具


[*]0欧元


[*]幼儿园/学费（及伙食费）


[*]360欧元


[*]辅导费


[*]0欧元


[*]学具和书籍


[*]0欧元


[*]协会费/健身房


[*]5欧元


[*]保姆费


[*]0欧元


[*]玩具


[*]25欧元


[*]清洁费


[*]0欧元（包含在食品费中）


[*]电视/视频/音频/CD/DVD


[*]9欧元亚马逊Prime
[*]18.36欧元GEZ电视费


[*]票务（足球、影院、音乐会等）


[*]0欧元


[*]捐赠


[*]0欧元


[*]其他


[*]400欧元男女零花钱
[*]50欧元礼物费

储蓄情况：

[*
度假
[LIST]
[*]300欧元


[*]房屋


[*]1250欧元


[*]养老储蓄


[*]1250欧元（买房后也希望继续）


[*]爱好/礼物


[*]包含在开销中

其他支出：

[*
赡养费？
[LIST]
[*]0欧元


[*]贷款？


[*]580欧元（租赁物业利息+本金）


[*]其他？
[*]有什么遗漏的吗？请务必补充！

收入和支出总计：

[*
总收入
[LIST]
[*]约8800欧元


[*]总支出


[*]约7000欧元


[*]余额


[*]约1800欧元


[*]其中不含暖气租金以及可减少储蓄（如房贷储蓄额）


[*]约1900欧元

房产一般情况：

[*
土地面积多大？
[LIST]
[*]280平方米


[*]地价标准值多少？


[*]350欧元/平方米


[*]新建、旧房（建成年份）、房屋类型？


[*]1984年旧房，联排中间户


[*]车库？


[*]无电车库+额外室外停车位


[*]房屋面积多大？（居住面积/使用面积）


[*]141平方米居住面积+地下室（约60平方米）


[*]土地和房屋完工后的市场价值是多少？


[*]好问题，我估计约75万欧元

建筑或购买成本：

[*
购置附加费用（公证、法院、地产税、中介费）
[LIST]
[*]6万欧元


[*]建筑或购买费用（含建筑师、结构工程师）


[*]55万欧元


[*]装修及翻新费用


[*]14万欧元


[*]户外设施/露台、小路、园林设计、围栏等


[*]0欧元


[*]融资费用（如手续费或贷款利息）
[*]总费用76万欧元

费用汇总：

[*
总费用
[LIST]
[*]76万欧元


[*]可扣除自有资本


[*]14万欧元


[*]贷款金额


[*]62万欧元

我们目前正在与银行顾问联系，之后也会联系贷款经纪，尚无具体报价。在线计算器给出的贷款利率为3.4%左右，贷款期限20年。我们不希望月供超过2500欧元。根据这些数据，该方案看似可行，但数字对我们而言还是相当沉重。

此外，收入状况从八月开始将变化，持续约六个月，两个月内净收入约减少1500欧元，接下来的四个月减少约900欧元。之后长期收入将稳定在1400欧元+5100欧元。

奖金、圣诞奖金等暂时未计入。

（核心）翻新大部分将自行动工。我们之前在租赁物业也这么做过，因此对时间和成本可以有较好预估。

我们想了解的是：这计划是否可行？是否合理？
如果购买价格降低5万欧元，从我看来将更加可行。

此外，从八月份开始，大约有6个月的收入状况会发生变化，
前两个月大约减少1500欧元的净收入，接下来的4个月减少900欧元的净收入。

无关紧要。

奖金、圣诞奖金等我暂且不计入。

为什么？像圣诞奖金这样的有保证的支付是收入的一部分，而且可以计算在内。这笔钱每年都会发。

如果买价降低5万欧元，从我看来会更容易实现。

哈哈——我们说的是每月200欧元，而长期收入超过7000欧元每月。

对于这个收入（不包括工资+奖金、资本收入和奖金/圣诞奖金），我更想知道怎么会养活自己一个月花费4000欧元以上。

当然，一些开销项目可能还会变化（应该变化），例如

[*
意外险
[LIST]
[*]0欧元


[*]家财险


[*]0欧元


[*]家具


[*]0欧元
[LIST]
[*]票务（足球、影院、音乐会等）
[LIST]
[*]0欧元

[/LIST

等等。孩子会更贵（学费、校外活动、衣服、爱好、自行车等）。

但这并不改变项目——只要数字不变——是可行的。如果有不合适的地方，有足够的储备（有16万欧元的流动资产，能够应付不少事情。无论是房产问题或是失业等特殊情况）。

虽然某些支出项目可能还会改变（应该会），例如

[*
意外保险
[LIST]
[*]0 €


[*]家财保险


[*]0 €


[*]家具


[*]0 €


[*]票务（足球、电影院、音乐会等……）


[*]0 €

我们（个人观点）没有值得保险的家财。五年前我们以3500欧元接手了宜家整体厨房。其他家具也相当便宜。只有孩子们不再那么小的时候，我们才会（部分地）更换家具。关于票务，我确实忘了家庭年票，动物园票（每月5欧元）。

等等。孩子们的花费还会明显增加（学校、班级旅行、衣服、爱好、自行车等）。

但这并不改变项目本身——只要数字不变——是可以完成的。如果出现问题，后备资金充足（有16万欧元流动资产，可以有所作为。无论是房产方面，还是失业或其他特殊事件期间）。

融资时，全部（流动）自有资金都会耗尽。当然，完成购房手续后会有足够资金。我们只是不想每个月都只能收支平衡。我还忘了提：我们预计约有两年的装修期。那期间房租还得继续支付。资本收益会减半（嗯，好吧，A1T8FV的储蓄计划还在继续），因为大部分资产都来自货币市场ETF。

我们（依我之见）没有值得保险的家居用品。

没有家具，没有衣服，没有装饰品，没有厨房，没有电器，没有床等等？我对此表示怀疑……

我们预计大约需要两年的修缮时间。那我们也必须继续支付租金。

那就把还款开始时间往后推，节省现金流。

我也觉得保险的分配很可疑。必要的保险比如补充医疗保险、职业伤残保险或家财保险反而没有，反而有纠纷保险和娱乐保险。如果我是你们，我会检查一下应该投保哪些保险，才能获得更多好处。
因为我看了这些，感觉你们可能是在走弯路。

我们（个人观点）没有值得投保的家财。

其他家具也相当便宜。

重点是当需要重新购买新东西时，可以获得保险赔付。即使你们的沙发是从熟人那里用60欧元买来的二手品，但如果比如电路短路或故障导致房子被熏黑，就得买新的。
最终所有东西都得换新的，这会给家庭经济带来很大压力。

没有家具，没有衣物，没有装饰品，没有厨房设备，没有电器，没有床等等？我对此表示怀疑……

把所有东西，包括床上用品、电子设备、爱好等，全部计算一下是值得的。

不过并不是在质疑家财保险的意义，但这么一句话

这些数字却让我们感觉压力很大。

还是表明你们对钱的看法有些偏差。
你们这里那里有节省，已经积累了很高的储备，工资不错，而且育儿假后工资也会回升……看起来一切都挺好。
不过，有一点财务上的视角我觉得稍显不足：你写了买第二辆车，虽然两个孩子应该也需要出行。我觉得不把孩子的费用加入预算是不对的。当你们装修完毕后，其中一个孩子会去上学，费用会增加。但这点已经有人提过了。
当孩子上学时，再做一个真实的费用预算也是无妨的。

为什么？

因为大家喜欢有点缓冲资金，这样才能应付其他开销。

我可不是专业人士....

但是也许可以找一个不需要翻新措施等的房产？

投入更多的自有资金？为了获得更好的利率？
3.5%的利率... 这意味着你每年必须确保获得5%的安全收益（资本税和团结附加税）

我们觉得我们的贷款有点烦人，想尽快摆脱。
3.65% 实际利率
这也可以是你们的思路。

没有租金，只有少量的运行成本，可以减少工作时间，有足够的钱重新投资等等。

（利率在1-2%左右的话，我也会选择ETF方案）