将信贷需求分成多笔贷款？

大家好，

我现在正在考虑是否有必要将贷款需求拆分成多个贷款——如果有，应该如何拆分。

我在这个板块里读了很多内容，感觉大多数人的倾向是选择一个长期固定利率的大额贷款（15年，20年，甚至20年以上）。

有三个原因让我考虑拆分贷款：

1) 房屋竣工并入住后出售产权公寓 → 第一笔贷款，浮动利率（或者也可以通过合同约定一次性大额提前还款，这样这笔浮动贷款就不是必须的）。

2) 避免支付备付利息 → 备付利息在6个月后开始产生，但建筑时间为9个月；因此第一笔贷款的额度要选择成在6个月内可以全部提取且符合施工进度，第二笔贷款则稍微晚几个月签订。

3) 至少一部分总贷款金额能以短期利率较低、利息负担较轻的方式快速偿还，剩余部分则长期固定利率保障。

关于第1点，如前所述，这并非绝对必要，特别是利率大致处于10年固定利率的水平。

关于第2点，这个建议/技巧是银行方面提出的——就像第1点那样，合同中也许可以约定一个较长的备付利息免除期，但我不知道这对所提供利率有何影响。

关于第3点，这是我最关心的想法。会有一个混合利率方案（我考虑的是贷款1为5年固定利率，贷款2为10年固定利率），但需要确保较短期限的贷款优先偿还，这样5年期限到期时就能结清，不必为剩余的小额贷款重新议价和签约，尤其你那时还受制于银行。但这也矛盾，因为实际上利率较高的贷款应优先偿还。

因此我的问题是：这里有人拆分贷款的吗？ 如果有，你们是如何拆分的，为什么这样做——如果没有，但曾经考虑过，为什么最终放弃？

感谢大家，祝好！

我们只有通常的拆分，包括年金贷款和5万欧元的[KfW贷款]。
两者的初始还款率约为2%。
年金贷款可以以5%的比例进行特别还款，[KfW贷款]则可以无限制地还款。

通过特别还款，我优先偿还传统的年金贷款，因为利率最高，节省也最大。是否以后用特别还款偿还[KfW贷款]，取决于未来利率的发展。拆分越多，决定偿还哪部分越困难。

完全还清一笔贷款只有在预计收入会减少时（如退休或有生育计划）才有意义。通常收入随着时间增长。如果现在减少一个月供，可能会剩余过多资金。只能依靠特别还款。如果特别还款额度用尽，还款自由度会受限制。

只有一个利率锁定期的另一个优点是，在续贷时可以更方便地转到其他银行。如果贷款拆分且未在第一利率锁定期内还清，就难以更换银行。

必须确保优先偿还期限较短的贷款

我认为这就是问题所在。因为实际上你想优先偿还利率最高的贷款。基于这个考虑，我很快放弃了分拆的想法，或者说没有深入继续研究。

你好，

关于出售ETW的想法听起来很合理。或许可以选择一年固定利率，而不是浮动利率。不过我不知道利率差异到底有多大。

目前我认为为了避免准备利息而签订贷款并不明智。当然利率可能会维持低位，但如果未来6-9个月利率上升，你们会后悔吗？

现在可以签订两笔贷款，分别有两个利率固定期，并协商相应的免除准备利息的期限。你们也应该时刻牢记，在这种结构下，可能会出现再融资的问题。如果短期贷款后续没有还清并需要重新融资，可能会在土地登记册的优先权排序上产生问题。它永远处于次级地位。也就是说你们会被融资银行“绑死”。不是很多银行愿意提供次级贷款，如果提供的话，通常会加收利率。

我们也已经发现，没有银行愿意接受第二顺位。要么完全不愿意，要么条件更差。我也不想把多个贷款分散到不同的银行。

昨天我们又有一次银行会面，并得到了更多的数据。相当有启发性。特别是在用于偿还通过出售ETW一次性还清的单独贷款的浮动利率方面，与两周前的对报价存在明显差异。昨天的数据看起来很有前景，这对我们来说意味着贷款1固定10年（所需金额的80%），贷款2浮动（所需金额的20%）。