小收入 - 住房建设、出租及其他

亲爱的论坛，早上好！

我一直默默地阅读，有时也在考虑是否应该发言。但现在时机到了，我需要外部的意见，不管是友善的、建设性的，还是批评性的。

我住在下萨克森北部，靠近埃姆斯兰地区。这里的薪资水平和建筑价格似乎远低于论坛的平均水平。

关于我的情况：
35岁，单身，无子女。
收入：净收入1800欧元
支出：每月800欧元
自有资金：1.5万欧元，投资于股票/加密货币
拥有一块1800平方米的土地，上面有一栋老房子（已还清贷款）

这里的土地价格为每平方米60-80欧元，新楼盘的平均租金为每平方米6-7.5欧元。

我的计划：
翻修老房子的费用几乎相当于新建房子的成本。必须翻新的部分包括屋顶、所有窗户和门、供暖系统、外立面。几乎不划算。
当然，我也希望能建一栋符合我个人喜好的小房子。
不过，近年来我意识到，作为上班族，这块地太大/太费时间了。
所以我可以卖掉一部分土地，但那样就无法掌控新邻居或其建筑计划。因为我很享受这1800平方米土地带来的自由和安静（这是一处社区内的土地），所以这是一个我无法接受的条件。
另一种考虑是，在这块地的一部分建一栋单层的双户型住宅并出租。
如果能负担得起，特别是在老年时，这将是一种额外的保障。

这栋房子每个85平方米的单元成本约为13万欧元（油漆/电工等完全自行完成）。外加房屋接入、许可和规划费用。
整体成本大约为30万欧元。
考虑到我的年龄和租赁市场，贷款期限只能是30年（含固定利率）。
进一步计算结果，30年，1.5%实际利率，月还款约为1033欧元。
还应考虑新推出的KfW补贴，每单元可拿到1.8万欧元补贴，理论上我的月供可以降至900欧元。（我真的能拿到1.5%的利率吗？）
根据租赁市场（7欧元/平方米），月租金只能达到1200欧元左右。这样一来实际上没有太多利润空间。对于出租房产，一般有哪些规定？
利息可以作为运营成本抵扣，建筑费用通过2%的折旧率摊销，之后还会带来一些财政优惠，但这些是否应该纳入计算？
另外，贷款金额会因为通胀逐渐贬值，而租金在几年间会有所上涨。

假设这种方案可行，那么1-2年后，如果我准备再贷款建一套自住的新房，银行会怎么看呢？毕竟那时这块土地（作为自有资金）已经归属于出租物业了？

问候

你自己现在住在哪里？是在那座老房子里吗？
我不明白的是：邻居是其他业主还是租户，有什么区别？两者都可能有好有坏。租户也不是那么容易赶走的。
那个地区的住房需求怎么样？
我认为，如果你已经考虑了2%的折旧，你的工资对于这种事情来说太低了。你必须或者说应该从租金收入中建立一个维修基金。空置时的缓冲资金怎么办？

你好，是的，我住在那栋老房子里。它其实并不是不适合居住，只是投入大量资金进去并不划算。
不过我确实看到了区别。一方面，如果卖掉，800平方米的土地最多能带来64,000欧元，另一方面，30年后我会有一个无负担的出租物业。
此外，我可以随意决定建什么样的建筑，建在哪里，通道怎么设计。这些都是卖掉后无法掌控的。
我实在不想看到一两栋楼直接建在我的花园旁边，甚至可能还有一个靠近我卧室的派对小屋。出租的话我有更多的控制权。
这里的出租房需求确实存在。我在整个地区都没听说有新建的房子没租出去。建设用地很少。目前正在开发的项目需求非常大，实际上还没开发完就已经被抢购一空。
维修储备金还能接受（除非按照彼得氏公式计算，我觉得那个公式估算偏高）。
总体上，因为我的职业，我在很多事情上不用依赖专业公司，这对我有优势。
当然，也必须留出空置率的缓冲，根据资金方案通过盈余或税收优惠来形成。

当然，这整个计划现在只是大致构思，计算也很粗略，但我确实认为通过利息抵扣和折旧最终能有不错的回报率。我更看重的是退休后的额外保障，而不是每月的额外收入。

那里到底能不能建房？

总的来说，我认为收入对于这样的行动来说太低了。
有没有提升的可能？

那儿真的允许建造吗？

总体来说，我认为这种行动的收入太低了。
有没有增加收入的可能性？

是允许建造的。增加收入很困难。刚刚得到加薪（在手工业）。
这里工业比较少，遗憾。

如果自己住在破旧的房子里，是不会花30万建房来出租的。另外，以收入来看，这是无法实现的。租金收入存在风险。